Vai REIT ir izdevīgi augstu procentu laikmetā?

Kad procentu likmes pieaugums, investori meklē segumu jebkuram labam aktīvam, ko viņi var atrast. Alternatīvi ieguldījumi, piemēram ieguldījumu tresti (REIT), var būt labs risinājums atkarībā no tirgus cikla. Apskatīsim, kā REIT veicās periodos ar augstām un zemām procentu likmēm.

REIT kopsavilkums

REIT ir publiska akcija drošība kas iegulda nekustamajā īpašumā, izmantojot īpašumus vai hipotēkas, un ir pieejami lielākās biržās, piemēram, akcijās. Tā rezultātā REIT piedāvā augstu līmeni likviditāti (reta īpašība, strādājot ar nekustamo īpašumu). Tresti bieži specializējas īpašos īpašumu veidos, piemēram, dzīvojamajos dzīvokļos, tirdzniecības ēkās, noliktavās vai viesnīcu telpās. REIT ir pieejami arī reģionālos variantos, koncentrējoties uz nekustamo īpašumu noteiktās valstīs/reģionos, piemēram, ASV, Eiropā, Ķīnā vai Japānā.

REIT piedāvā daudzas priekšrocības, tostarp diversifikāciju, iepriekš minēto likviditāti, nelielu ieguldījumu apjomu, ienākumu sadali un nodokļu atvieglojumi (atkarībā no vietējiem likumiem). (Lai iegūtu vairāk, skatiet: Galvenie padomi, kā ieguldīt REIT.)

REIT Returns vs. Procentu likmes

Ekonomiskās izaugsmes periodos REIT cenām ir tendence pieaugt līdz ar procentu likmēm. Iemesls ir tāds, ka augoša ekonomika palielina REIT vērtību, jo palielinās to pamatā esošo nekustamo īpašumu vērtība. Augošā ekonomikā pieaug arī pieprasījums pēc finansējuma, kā rezultātā palielinās procentu likmes. Un otrādi - ekonomikas palēnināšanās laikā, kad Fed ir stingrāka nauda, attiecības kļūst negatīvas. Šo sakarību var redzēt nākamajā diagrammā, kurā sīki aprakstīta korelācija starp REIT kopējo peļņu un 10 gadu ienesīgumu Valsts kases no 2000.-2019.

Lielākoties REIT peļņai un procentu likmēm bija pozitīva korelācija, virzoties tajā pašā virzienā. Par to liecina galvenokārt laikposms no 2001. līdz 2004. gadam un no 2008. līdz 2013. gadam. Apgrieztās korelācijas periodi tūlīt pēc 2004., 2013. un 2016. gada ir saistīti ar Fed monetāro stingrību politikas, mainot monetāro stimulēšanas darbību darbības, kas tika ieviestas galvenokārt pēc tam lejupslīdes. Šeit procentu likmes pieauga, bet REIT vērtības samazinājās.

Šo argumentu vēl vairāk pastiprina pētījums, ko veica S&P, kurā tika analizēti seši periodi, kas sākās pagājušā gadsimta septiņdesmitajos gados, kad 10 gadu valsts kases ienesīgums ievērojami pieauga. Pētījumā tika salīdzinātas paaugstinātās procentu likmes ar REIT un akciju darbības rādītājiem šajos periodos. Informācija ir parādīta nākamajā tabulā.

No šiem sešiem procentu likmju paaugstināšanas periodiem REIT peļņa pieauga četros no tiem un trijos no tiem pārsniedza akciju tirgu.

Tomēr jāņem vērā arī citi faktori un citi detalizēti novērojumi, kas atkarībā no procentu likmju vides var liecināt par pozitīvu vai negatīvu peļņu no REIT ieguldījumiem.

Lielākais faktors ir tas, ka ne visi REIT ir izveidoti vienādi. Pirmkārt, REIT darbojas daudzās nozarēs. Tie ietver veselības aprūpi, viesnīcu, dzīvojamo, rūpniecisko un daudz ko citu. Katrā no šīm nozarēm ir dažādi mainīgie, kas atšķirīgi reaģē uz ekonomisko vidi. Vēl viens svarīgs faktors ir REIT parāda profils; cik lielu finansējumu viņi uzņemas, lai attīstītu savu biznesu. Parāda profils nosaka REIT spēju un termiņu atmaksāt parādu, ko ietekmēs dažādas procentu likmju vides.

Apskatītie novērojumi norāda, ka REIT patiesībā var nebūt atkarīgi no procentu likmju scenārijiem un ka ir daudz citu faktoru, kas nosaka, kā REIT darbosies dažādu interešu laikā likmes. Ieņēmumi no REIT ieguldījumiem faktiski var palikt bez procentu likmju svārstībām. Tāpat kā jebkuram ieguldījumam, ir svarīgi aplūkot konkrēto attiecīgo REIT, tā darbību, dividenžu izmaksu vēsturi un parāda līmeni.

REIT priekšrocības ieguldītājiem

Ir arī citas REIT priekšrocības, kas padara tos par labu ieguldījumu izvēli dažādos procentu periodos:

Ienākumu iespēja

Tiek izskatīti REIT raža-vērtspapīri. Lai gan viņi var novērtēt cenu, ievērojama REIT peļņas daļa ir no dividendes. REIT izvairās maksāt uzņēmumu ienākuma nodokli, ja tie sadala vismaz 90% no saviem ienākumiem saviem daļu turētājiem. Šī nodokļu atvieglojuma rezultātā tiek regulāri sadalīti dividenžu ienākumi REIT akcionāriem, un efektīvā tīrā peļņa bieži ir augstāka nekā obligāciju (vai akciju) peļņa, pat gadījumos, kad augstas procentu likmes.

Globālā diversifikācija

REIT piedāvā iedarbību uz pasaules tirgiem. Kopš deviņdesmitajiem gadiem Lielbritānija, Singapūra, Japāna, Austrālija, Nīderlande, Dienvidāfrika un daudzas citas valstis ir iespējojušas REIT sarakstus, ļaujot investoriem veikt ārvalstu nekustamā īpašuma tirgos nācijas. Piemēram, ja vietējais nekustamā īpašuma tirgus ASV tvertnes paaugstinātu procentu likmju dēļ, ASV ieguldītājs, kurš ir pakļauts Singapūras nekustamā īpašuma tirgum, var gūt labumu, ja viņam savā īpašumā ir REIT Singapūrā portfolio.

Īpaša iedarbība uz nozari

Palielinoties procentu likmēm, ne visas nekustamā īpašuma apakšnozares var tikt negatīvi ietekmētas. Piemēram, var ciest dzīvojamo telpu īre, bet tirdzniecības centri labākajās vietās - ne. Rūpīga nekustamā īpašuma tirgus izpēte, procentu likmju ietekme uz konkrētu apakšnozari un konkrētu REIT, pamatojoties uz tā pamata īpašumu, var padarīt REIT ieguldījumus rentablus neatkarīgi no procentu likmes ietekme.

Bottom Line

Aplūkojot korelācijas modeļus un vēsturiskos datus, šķiet, ka peļņa no REIT laika gaitā atšķiras procentu likmju periodiem, bet lielākoties ir parādījuši pozitīvu korelāciju pieauguma laikā procentu likmes. Pēc rūpīgas izpētes un pareizas nekustamā īpašuma apakšnozaru un ģeogrāfisko reģionu izvēles investori var uzskatīt, ka REIT ir labs ieguldījums dažādošanai līdzās tradicionālajām akcijām un obligācijām.