Zillow aplēses: nav tik precīzi, kā jūs domājat

Zillow ir viena no populārākajām nekustamā īpašuma datubāzēm tiešsaistē. Sietlas uzņēmums Zillow, kuru 2006. gadā dibināja bijušie Microsoft vadītāji Ričs Bārtons un Loids Frinks, uzskaita informāciju par miljoniem pārdodamo un izīrējamo māju ASV un Kanādā. Lietotāji var meklēt māju noteiktā teritorijā, izmantojot dažādus kritērijus, tostarp, bet ne tikai, cenas, guļamistabu un vannas istabu skaitu, kvadrātmetrus, mājas tipu un citas ērtības.

Viena no Zillow galvenajām iezīmēm ir tā Zestimates, populārs patērētāju rīks, lai redzētu, cik daudz māju ir vērts. Šie aprēķini ir balstīti uz informāciju no avotiem, piemēram, salīdzināmiem pārdošanas apjomiem un publiskiem datiem. Zestimates, kas tika uzsākta 2011. gadā ar informāciju par 90 miljoniem māju, ir paplašinājusi savu darbības jomu, sniedzot lietotājiem datus par vairāk nekā 100 miljoniem māju visā ASV.

Neatkarīgi no tā, vai vēlaties redzēt, cik ļoti ir mainījusies jūsu mājas vērtība, ja jūsu mājas vērtība novērtētā vērtība ir pietiekami augsts, lai ļautu jums

refinansētvai interesējoties par to, cik daudz jūsu kolēģis iztērēja savai jaunajai mājai, Zestimates piedāvā lietotājiem sākuma punktu mājas novērtēšanā.

Bet ir vairāki iemesli, kāpēc šie skaitļi var nebūt tik precīzi, kā jūs vēlētos.

Neprecīza pamatinformācija

Zillow ir unikāls algoritmi vairākas reizes nedēļā atjaunināt savu īpašumu vērtību kolekciju, pamatojoties uz informāciju gan no publiskajiem datiem, gan lietotāju iesniegtajiem datiem. Saskaņā ar Zillow teikto, vidējais kļūdu īpatsvars Zestimate tirgū esošajām mājām ir 1,9%, savukārt Zestimate-ārpus mājas esošajiem mājokļiem-vidējais kļūdu līmenis ir 6,9%. Bet Zestimates ir tikai tik precīzi, kā dati aiz tiem, tāpēc, ja guļamistabu skaits vai vannas istabas mājās, tās kvadrātmetri vai partijas lielums Zillow ir neprecīzi, Zestimate būt izslēgtam.

Lietotāji var labot šīs kļūdas. Tomēr Zillow brīdina, ka, atjauninot īpašuma informāciju, netiks nekavējoties mainītas mājas Zestimate, un dažreiz tās vispār netiks mainītas. Piemēram, ceturtā vannas istaba var nebūt daudz noderīga jūsu pilsētas mājas vērtībām. Tātad šīs informācijas ievadīšanai var nebūt nekādas ietekmes.

Līdztekus lietotāju iesniegto datu pieņemšanai Zillow risina neprecizitātes problēmas, ziņojot par atsevišķu īpašumu aptuveno vērtību diapazoniem. Jo mazāks ir diapazons, jo uzticamāks ir Zestimate, jo tas nozīmē, ka Zillow par šo īpašumu ir pieejami vairāk datu. Aplūkojot diapazona augstāko un zemāko robežu, jūs labāk sapratīsit, kāda ir mājas vērtība.

Kļūdas galvenajos skaitļos

Zillow savā aplēsē ņem vērā pēdējās pārdošanas datumu un cenu. Dažās jomās šī informācija veido lielu daļu no šī skaitļa. Bet, ja šī informācija ir neprecīza, tā var atmest Zestimate. Un tā kā salīdzināmie pārdošanas apjomi ietekmē arī mājas Zestimate, kļūda vienas mājas pārdošanas cenas ierakstā var ietekmēt citu mājokļu novērtējumus šajā reģionā.

Zestimate ņem vērā arī faktisko īpašuma nodokļi samaksāts, izņēmumi no nodokļiem novērtējumiun citus publiski pieejamus īpašuma nodokļa datus. Tomēr nodokļu maksātāja īpašuma vērtība var būt neprecīza. Nodokļu maksātāja datu bāzē var būt kļūda, kas saistīta ar īpašuma pamatinformāciju, izraisot novērtētā vērtība būt par augstu vai par zemu.

Māju īpašnieki, kuri redz neatbilstības, var ziņot Zillow tiešsaistē par nepareiziem pārdošanas datiem vai nodokļu ierakstiem.

Kur ir jauninājumi?

Dažreiz mājas īpašnieks veic īpašuma uzlabojumus vai uzlabojumus, kam vajadzētu palielināt mājas vērtību. Bet Zillow var nebūt informēts par šiem faktoriem. Tas ir, ja vien vietējai īpašuma nodokļa vērtētājai nav šīs informācijas. Ja māju īpašnieks no pilsētas saņem atļauju veikt uzlabojumus, šo informāciju var nodot īpašuma nodokļu iestādēm un ierakstīt publiskajā reģistrā. Zillow var atjaunināt savus ierakstus tikai tad, kad šī informācija ir pieejama.

Piemēram, ja savai mājai pievienojat atļauto piekto guļamistabu un īpašuma nodokļa vērtētājs uzskata par jaunināšanu palielina jūsu mājas vērtību, iespējams, ka šī informācija dažkārt nonāks jūsu mājas Zestimate punkts. Bet, ja jūsu mājās ir pavisam jauna dizaina virtuve tam nebija vajadzīgas lielas atļaujas, tomēr jūsu kaimiņu mājās ir oriģināla 1975. gada virtuve, Zillow abas mājas vērtēs līdzīgi, lai gan jūsu mājās var tikt iegūta augstāka pārdošanas cena.

Tomēr jauninājumi ne vienmēr ir tik vērtīgi, kā jūs domājat. Tas lielā mērā ir atkarīgs no vietējiem mājokļu tirgus apstākļiem un jūsu veiktajiem projektiem. Tāpēc tikai tāpēc, ka jūsu mājas vērtība vietnē Zillow nav mainījusies, kopš pievienojāt šo guļamistabu vai pārveidojāt savu virtuvi, nedomājiet, ka varat piesaistīt papildu USD 30 000 Zestimate. Un otrādi, ja Zillovs saka, ka jūsu mājas vērtība ir 300 000 USD, bet jūs zināt, ka neesat to tik daudz atjauninājis kā līdzīgas mājas jūsu apkārtnē, iespējams, ka tiks pārdots par lētāku laiku vai paies ilgāks laiks, lai atrastu interesentu pircējs.

Mājokļu apgrozījuma rādītājs

Jo vairāk mājokļu tiek pārdoti jūsu reģionā, jo vairāk Zillow ir datu par to, cik pircēji uzskata, ka šīs mājas ir vērts. Tas padara Zestimates precīzāku. Tātad, ja jūs dzīvojat karstā tirgū Sanfrancisko līča apgabalā, jūsu Zestimate varētu būt precīzāks nekā tad, ja dzīvojat lauku pilsētā, kur cilvēki paliek savās mājās gadu desmitiem un pārdošana notiek reti.

Zillova algoritma atjauninājumi

Zillow atjaunina savu algoritmu, jo tas piedāvā vairāk veidu, kā uzlabot tā precizitāti. Kad tas notiek, Zestimates var būtiski mainīties, lai gan nekas nav mainījies šajās mājās vai mājās Nekustamais īpašums tirgū.

2019. gada janvārī Zillow paziņoja, ka ir piešķīris 1 miljona ASV dolāru līgumu datu zinātnieku un inženieru komandai, lai palīdzētu uzlabot vietnes Zimatu aprēķinu precizitāti. Komanda savā algoritmā izmantoja dažādus faktorus, kas ietekmē mājas vērtību, tostarp publiskos datus, pārvietošanās laiku, ceļa troksni un citu informāciju.

Uzņēmums tika pakļauts kolektīvai tiesvedībai, ko 2017. gadā iesniedza Čikāgas māju īpašnieki, kuri apgalvoja, ka tā maldināja māju pircējus, sniedzot viņiem ļoti zemus skaitļus. Prasītāji arī norādīja, ka lielākā daļa lietotāju pret Zestimates izturējās kā pret novērtējumiem. Saskaņā ar MarketWatch ziņojumu Zillow teica, ka prasībai nav pamata, noliedzot, ka tās aprēķini ir novērtējumi. Tā vietā viņi tos sauca par atskaites punktu, kur lietotāji var sākt meklēt mājas vērtības.

Bottom Line

Zillow nemēģina slēpt savu patērētāju aplēšu nepilnības, un jūs arī nevarat gaidīt pilnīgi precīzus aprēķinus no konkurējošām vietnēm. Lieta ir tāda, ka māju īpašnieki kā plašas vadlīnijas izmanto Zestimates cenas un pretstatā šos skaitļus citiem avotiem. To nekādā gadījumā nevajadzētu uzskatīt par novērtējumu. Salīdzināma vietējā tirgus analīze nekustamā īpašuma aģents un profesionāls mājas novērtējums ir labākais veids, kā uzzināt tās vērtību.

Pat šie rīki ir nepilnīgi: Dažreiz nav nesen pārdoti līdzīgi mājokļi, un vērtētāji- kas ir tikai cilvēki - to vērtējumos var būt nedaudz subjektīvi. Galu galā nav iespējams iegūt perfektu mājas vērtības novērtējumu, bet mēs esam tikai vadlīnijas jābūt pieejamiem, pērkot, pārdodot, piesakoties aizdevumam un kad mums jāzina mājas vērtība.