Kapitalizācijas likmes nozīme ieguldījumos nekustamajā īpašumā
The kapitalizācijas likme ir visbiežāk izmantotais pamats ieguldījumu īpašumu salīdzināšanai. Tas ir līdzīgs tipiskajam vērtspapīru ieguldījumam aprēķinātajai efektīvajai peļņas likmei. Piemēram, īpašums 100 000 ASV dolāru apmērā skaidrā naudā, kura maksimālā likme ir 4,5%, dos tādu pašu peļņu kā 100 000 ASV dolāru, kas ieguldīts vērtspapīros 4,5% apmērā. Šis skaitlis palīdz nekustamā īpašuma investoriem noteikt, kā vislabāk izmantot savus ieguldījumu fondus.
Kapitalizācijas likmes aprēķināšana
Vienkārša formula kapitalizācijas likmes aprēķināšanai ir ikgadēja neto pamatdarbības ienākumi dalīts ar kopējām iegādes izmaksām. Šī formula faktiski ir standarta cenas/peļņas daudzkārtnes apgrieztais apgrieztais.
Neto darbības ienākumus var aprēķināt, no bruto ieņēmumiem atņemot visas pārvaldības izmaksas, komunālos maksājumus, uzturēšanu, apdrošināšanu, nodokļus un citas darbības izmaksas. Tīrie pamatdarbības ienākumi neņem vērā hipotēkas maksājumus.
Iegādes izmaksas ir lielākas par norādīto pirkuma cenu. Viņiem ir jāuzskaita starpniecības maksa un slēgšanas izmaksas. Ja īpašums nav gatavs īrei, ir jāiekļauj arī visas rehabilitācijas izmaksas.
Investoriem jāsalīdzina kapitalizācijas likmes, kas ietver tās pašas izmaksas. Piemēram, nav pareizi salīdzināt vienu kapitalizācijas likmi, kurā tiek atlaisti īres ieņēmumi, pamatojoties uz vidējām gada vakancēm, un citu, kas šādu atlaidi neveido.
Kapitalizācijas likmes nozīme
Galvenā kapitalizācijas likmes izmantošana ir dažādu ieguldījumu iespēju diskriminācija. Ja ieguldījums vērtspapīros piedāvā aptuveni 4% atdevi un īpašuma kapitalizācijas līmenis ir 8%, ieguldītājs, visticamāk, koncentrēsies uz īpašumu.
Kapitalizācijas likmes var veidot tendences arī komerciālo īpašumu īpašniekiem. Tendences var parādīt, kur tirgus var virzīties, ļaujot veikt korekcijas, pamatojoties uz aprēķinātajām nomas maksām.
Kapitalizācijas likmju lietderībai ir ierobežojums; ieguldījumu īpašumi ar neregulārām vai sarežģītām naudas plūsmām nevar paļauties uz vienkāršām kapitalizācijas likmēm. Vislabāk būtu paļauties diskontētās naudas plūsmas analīze tā vietā.