4 galvenie faktori, kas virza nekustamā īpašuma tirgu
Nekustamais īpašums veido ievērojamu daļu no lielākās daļas cilvēku bagātības, un tas jo īpaši attiecas uz daudziem māju īpašniekiem ASV. Saskaņā ar Federālo rezervju sistēmas veikto patērētāju finanšu apsekojumu, 2019. gadā 64,9% amerikāņu ģimeņu piederēja pašiem. Nekustamā īpašuma tirgus apjoms un apjoms padara to par pievilcīgu un ienesīgu nozari daudziem investoriem. Šajā rakstā tiks apskatīti daži galvenie faktori, kas ietekmē nekustamā īpašuma tirgu un pieejamo investīciju daudzveidību.
1:50
4 galvenie faktori, kas virza nekustamā īpašuma tirgu
Galvenie līdzņemamie ēdieni
- Pastāv vairāki faktori, kas ietekmē nekustamā īpašuma cenas, pieejamību un ieguldījumu potenciālu.
- Demogrāfiskie dati sniedz informāciju par faktisko vai potenciālo vecumu, ienākumiem un reģionālajām vēlmēm pircēju, cik procentu pircēju ir pensionāri un cik procentu varētu pirkt atvaļinājumu vai sekundi mājas.
- Procentu likmes ietekmē nekustamā īpašuma cenu un pieprasījumu - zemākas likmes piesaista vairāk pircēju, atspoguļojot zemākas hipotēkas saņemšanas izmaksas, bet arī paplašināt pieprasījumu pēc nekustamā īpašuma, kas pēc tam var palielināties cenas.
- Nekustamā īpašuma cenas bieži seko ekonomikas cikliem, bet investori var mazināt šo risku, pērkot REIT vai citas diversificētas akcijas, kas vai nu nav saistītas ar ekonomikas cikliem, vai kuras var izturēt lejupslīdes.
- Valdības politika un tiesību akti, tostarp nodokļu atvieglojumi, atskaitījumi un subsīdijas, var palielināt vai kavēt pieprasījumu pēc nekustamā īpašuma.
Demogrāfija
Demogrāfija ir dati, kas raksturo iedzīvotāju sastāvu, piemēram, vecumu, rasi, dzimumu, ienākumus, migrācijas modeļus un iedzīvotāju skaita pieaugumu. Šī statistika ir bieži ignorēts, bet nozīmīgs faktors, kas ietekmē nekustamā īpašuma cenu noteikšanu un kāda veida īpašumu pieprasījumu. Būtiskas pārmaiņas valsts demogrāfijā var būtiski ietekmēt nekustamā īpašuma tendences vairākus gadu desmitus.
Piemēram, zīdaiņu bums kuri ir dzimuši laikā no 1945. līdz 1964. gadam, ir piemērs demogrāfiskai tendencei, kas var būtiski ietekmēt nekustamā īpašuma tirgu. Šo mazuļu uzplaukuma pāreja uz pensionēšanos ir viena no interesantākajām paaudžu tendencēm pagājušajā gadsimtā, un šo mazuļu uzplaukuma pārtraukšana, kas sākās 2010. gadā, tirgū noteikti tiks pamanīta gadu desmitiem ilgi. nāc.
Ir daudz veidu, kā šāda veida demogrāfiskās pārmaiņas var ietekmēt nekustamā īpašuma tirgu, bet ieguldītājam dažas galvenās Jautājumi varētu būt šādi: i) kā tas ietekmētu pieprasījumu pēc otrajām mājām populārajās brīvdienu zonās, jo vairāk cilvēku sāk darbu doties pensijā? Vai ii) Kā tas ietekmētu pieprasījumu pēc lielākām mājām, ja ienākumi būtu mazāki un visi bērni būtu pārcēlušies? Šie un citi jautājumi var palīdzēt investoriem sašaurināt potenciāli vēlamo nekustamā īpašuma ieguldījumu veidu un atrašanās vietu ilgi pirms tendences sākuma.
Procentu likmes
Procentu likmes arī būtiski ietekmē nekustamā īpašuma tirgus. Ja apsverat mājokļa iegādi ar hipotēku, ir izdevīgi izpētīt procentu likmes, izmantojot hipotēkas kalkulatoru. Procentu likmju izmaiņas var būtiski ietekmēt personas iespējas iegādāties dzīvojamo īpašumu. Tas ir tāpēc, ka, jo zemākas procentu likmes, jo zemākas ir a hipotēka pirkt mājokli būs, kas rada lielāku pieprasījumu pēc nekustamā īpašuma, kas atkal spiež cenas uz augšu.
Ir svarīgi atzīmēt, ka, paaugstinoties procentu likmēm, palielinās hipotēkas iegūšanas izmaksas, tādējādi samazinot pieprasījumu un nekustamā īpašuma cenas. Tomēr, aplūkojot procentu likmju ietekmi uz kapitāla ieguldījumiem, piemēram, a ieguldījumu trasta ieguldījumu trests (REIT), nevis attiecībā uz dzīvojamo nekustamo īpašumu, attiecības var uzskatīt par līdzīgām obligāciju attiecībām ar procentu likmēm. Samazinoties procentu likmēm, obligācijas vērtība palielinās, jo tā kupons likme kļūst vēlamāka, un, palielinoties procentu likmēm, obligāciju vērtība samazinās. Līdzīgi, kad tirgū samazinās procentu likme, REIT augstās peļņas likmes kļūst pievilcīgākas un to vērtība pieaug. Palielinoties procentu likmēm, REIT ienesīgums kļūst mazāk pievilcīgs un samazina to vērtību.
Ekonomika
Vēl viens būtisks faktors, kas ietekmē nekustamā īpašuma vērtību, ir vispārējā ekonomikas veselība. To parasti mēra ar ekonomiskie rādītāji piemēram, IKP, nodarbinātības dati, ražošanas darbība, preču cenas utt. Vispārīgi runājot, kad ekonomika ir gausa, ir arī nekustamais īpašums.
Tomēr ekonomikas cikliskumam var būt dažāda ietekme uz dažādiem nekustamā īpašuma veidiem. Piemēram, ja REIT ir lielāka procentuālā daļa no ieguldījumiem viesnīcās, tad ekonomiskā lejupslīde to parasti vairāk ietekmē nekā REIT, kas bija ieguldījusi biroju ēkās. Viesnīcas ir īpašuma veids, kas ir ļoti jutīgs pret saimniecisko darbību tā veida dēļ noma uzņēmējdarbībai raksturīgā struktūra. Viesnīcas istabas īri var uzskatīt par īstermiņa nomas veidu, no kura viesnīcu klienti var viegli izvairīties, ja ekonomikai klājas slikti. No otras puses, biroju īrniekiem parasti ir ilgtermiņa īres līgumi, kurus nevar mainīt ekonomiskās lejupslīdes vidū. Tādējādi, lai gan jums jāapzinās ekonomikas cikla daļa, jums jāapzinās arī nekustamā īpašuma jutīgums pret ekonomiskais cikls.
Valdības politika/subsīdijas
Tiesību akti ir arī vēl viens faktors, kas var būtiski ietekmēt īpašuma pieprasījumu un cenas. Nodokļu kredīti, atskaitījumi, un subsīdijas ir daži no veidiem, kā valdība var īslaicīgi palielināt pieprasījumu pēc nekustamā īpašuma tik ilgi, kamēr tie pastāv. Apziņa par pašreizējiem valdības stimuliem var palīdzēt jums noteikt izmaiņas piedāvājumā pieprasīt un identificēt potenciāli nepatiesas tendences.
Piemēram, 2009. gadā ASV valdība ieviesa a mājokļa pircēja nodoklis pirmo reizi kredītu māju īpašniekiem, mēģinot uzsākt mājas pārdošanu a gausa ekonomika (tikai tie, kas iegādājās mājokļus no 2008. līdz 2010. gadam, bija tiesīgi). Saskaņā ar valdības atbildības biroja datiem 2,3 miljoni cilvēku izmantoja nodokļu atvieglojumus. Tas bija diezgan ievērojams pieaugums, lai gan īslaicīgs, un, nezinot, ka pieaugums bija rezultāts nodokļu atvieglojumu, jūs, iespējams, secinājāt, ka mājokļu pieprasījums pieauga, pamatojoties uz citiem faktori.
Vidējiem investoriem nekustamā īpašuma pirkšana netieši-izmantojot REIT, ar nekustamo īpašumu biržā tirgotos fondus (ETF) vai citus pārvaldītos fondus-ir mazāk riskanta un ienesīgāka nekā nekustamā īpašuma pirkšana tieši.
Kāds ir labākais ieguldījums?
Nekustamā īpašuma tirgus apjoms un mērogs padara to par pievilcīgu un ienesīgu tirgu daudziem investoriem. Ieguldītāji var ieguldīt tieši fiziskajā nekustamajā īpašumā vai izvēlēties ieguldīt netieši, izmantojot pārvaldītos fondus. Ieguldot tieši nekustamajā īpašumā, tiek iegādāts dzīvojamais vai komerciāls īpašums izmantot kā ienākumus nesošu īpašumu vai tālākpārdošanai nākotnē. Netiešie veidi, kā ieguldīt nekustamā īpašuma tirgū, ir ieguldījumi nekustamā īpašuma ieguldījumu fondos (REIT), nekustamā īpašuma biržā tirgotos fondos (ETF), sajaukti nekustamā īpašuma fondi (CREF) un infrastruktūras fondiem. Sakarā ar lielāku tirgū pieejamo likviditāti, zemākām darījumu izmaksām un zemākām kapitāla prasībām vidējie investori dod priekšroku netiešiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.
Bottom Line
Šis raksts iepazīstināja ar dažiem augstāka līmeņa faktoriem, kuriem ir nozīmīga loma nekustamā īpašuma tirgus virzīšanā, taču ir arī sarežģītākas daļas. Un, lai gan daži no šiem iepriekš minētajiem faktoriem liecina par skaidru saikni starp faktoru un tirgu, praksē rezultāti var būt ļoti atšķirīgi. Tomēr, lai veiktu visaptverošu potenciālā ieguldījuma novērtējumu, ir svarīgi izprast galvenos faktorus, kas virza nekustamā īpašuma tirgu.