8 iemesli, kāpēc izvēlēties nekustamā īpašuma aģentu, nevis pārdot īpašniekam

Pārdodot savu māju pats - pazīstams arī kā "pārdod īpašnieks" (FSBO)- tas var šķist lielisks veids, kā ietaupīt tūkstošiem dolāru. Galu galā, standarts nekustamā īpašuma aģents komisijas maksa ir no 5% līdz 6% - tas ir no 12 500 līdz 15 000 USD par māju 250 000 USD.Ņemot vērā šīs maksas lielumu, jūs domājat, ka, rīkojoties kā sava pārdevēja aģents, noteikti būs vērts ietaupīt. Šeit ir astoņi iemesli, kāpēc jūs varētu vēlēties pārskatīt.

1. Mākleris var nerādīt māju "Pārdod īpašnieks"

FSBO darījumā pircēja aģents zina, ka darījuma otrā galā nebūs profesionāla kolēģa. Pat ja klients uzstājīgi vēlas redzēt jūsu māju, aģents var atturēt piedāvājumu, atsaucoties uz problēmām un risks mēģināt noslēgt darījumu bez profesionāļa, kas pārstāv pārdevēju, un bez garantijas komisija.

"Ir tikai divi iemesli, kāpēc es rādu FSBO: nav pieejams cits inventārs vai arī cena ir smieklīgi zema," saka Brūss Ailions, nekustamo īpašumu uzņēmums RE/MAX Town & Country Alpharetta, Ga., netālu no Atlantas. Pieredzējuši brokeri parasti ir sadedzināti ar FSBO darījumu, kurā pārdevējs to nedarīja maksā pilnu norunāto komisijas naudu vai vispār jebkādu komisijas maksu aģentam, kurš atveda pircēju, saka Ailion. "FSBO pārdevēji tiek uzskatīti par nereāliem, nepamatotiem un grūtiem pārdevējiem, kurus profesionālie mākleri ir noraidījuši," viņš saka.

Tomēr ir pircēju aģenti, kuri parādīs jūsu īpašumu ar atbilstošiem nosacījumiem. Tas var nozīmēt līguma parakstīšanu ar aģentu, kurā ir norādīta procentuālā maksa, ko jūs kā pārdevējs maksāsiet aģentam. (Aģents var noteikt 6% komisijas maksu, cenšoties iekarot gan pircēja, gan pārdevēja pusi. Tā vietā vienojieties par kopējo komisijas maksu līdz saprātīgākam 2% līdz 3%.) Līgumā arī jāprecizē, ka aģents strādā tikai pircēja vārdā. Tajā var arī norādīt, ka nekustamā īpašuma aģenta kā pircēja aģenta pienākums ir atklāt klientam visu informāciju, ko pārdevējs viņam sniedz, piemēram, nepieciešamību pārdot līdz noteiktam datumam.

2. Aģenti izvairās no emocionālas pārdošanas

Mājas pārdošana parasti ir emocionāls process. Aģenta klātbūtne ļauj jums noņemt vienu soli un padara jūs retāk pieļaut stulbas kļūdas, piemēram, pārmērīgu cenu noteikšanu jūsu mājām, atteikšanos pretoties zemam piedāvājumam, jo ​​esat aizvainots, vai pārāk viegli padoties, ja ir noteikts pārdošanas termiņš. “Nekustamais īpašums var sekot līdzi, nepaziņojot par vēlmi vai izmisumu; sekošana ir viņu darbs, ”saka Ailions. "Ja pārdevējs atkārtoti pārbauda, ​​tas pareizi vai nepareizi norāda uz vēlmi pieņemt zemāku cenu."

Ja atsakāties no aģenta, jums būs arī jārisina tiešs noraidījums katru reizi, kad pircēja aģents jums saka, ka klients nav ieinteresēts. "Kā mājas īpašniekam var būt diezgan satraucoši dzirdēt dažus pircēju un bieži vien viņu aģentu komentārus," saka Deivids Kīns, nekustamo īpašumu uzņēmums Beverly & Co. gadā Beverlihilsā, Kalifornijā.

Aģents var noņemt dzēlienu no noraidījuma un pozitīvi pagriezt jebkuru negatīvu atgriezenisko saiti. “Pārdevējam ir grūtāk atturēt savas emocijas no pārdošanas, jo nav trešās puses, no kuras kaut ko atvairīt,” saka nekustamā īpašuma brokeris. Džesijs Gonsaless, North Bay Capital prezidents un dibinātājs Santa Rosa, Kalifornija. "Piemēram, ja īpašums atrodas tirgū, mājas īpašnieks nezina iemeslu, kāpēc māja netiek pārdota."

"Emocijas pārdevējam vienmēr būs," piebilst Gonsaless, "bet konstruktīva kritika var būt pārdevējam ir vieglāk sagremot, ja tas nāk no brokera, kurš ir viņu pusē un cenšas iegūt labāko viņus. ”

3. Nekustamais īpašums ir pilna laika darbs

Vai jūs varat steigties mājās no darba katru reizi, kad kāds vēlas redzēt jūsu māju? Vai varat attaisnot sevi no tikšanās katru reizi, kad tālrunis zvana ar potenciālo pircēju? Vai pēc garas darba dienas beigām jums ir enerģija, lai izmantotu visas iespējamās iespējas tirgot savu māju? Vai esat eksperts māju mārketingā?

Vai jums ir pieredze to darīt? Jūsu atbilde uz visiem šiem jautājumiem, iespējams, ir "nē". Aģenta atbilde uz visiem šiem jautājumiem ir “jā”. Turklāt līdz ejot caur aģentu, jūs saņemsiet priekšējo durvju slēdzeni, kas ļauj aģentiem parādīt jūsu māju pat tad, ja neesat pieejams.

4. Aģenti piekļūst lieliem tīkliem

Jā, jūs pats varat uzskaitīt savas mājas Zillow, Redfin, Craigslist un pat vairāku sarakstu pakalpojums (MLS) ko izmanto aģenti. Bet vai ar to pietiks? Pat ja jums ir liels personīgais vai profesionālais tīkls, šiem cilvēkiem, visticamāk, būs maza interese izplatīt vārdu, ka jūsu māja tiek pārdota. Jums nav attiecību ar klientiem, citiem aģentiem vai nekustamā īpašuma aģentūru, lai jūsu mājās piesaistītu lielāko potenciālo pircēju loku. Mazāks potenciālo pircēju loks nozīmē mazāku pieprasījumu pēc jūsu īpašuma, kas var nozīmēt ilgāku gaidīšanu, lai pārdotu jūsu māju un, iespējams, nesaņemtu tik daudz naudas, cik jūsu māja ir vērta.

"Labam nekustamā īpašuma aģentam vajadzētu būt Rolodex vārdiem un kontaktinformācijai, lai viņi varētu ātri izplatīt informāciju par tikko uzskaitīto īpašumu," saka nekustamā īpašuma brokeris Pej Barlavi, Barlavi Realty īpašnieks un izpilddirektors Ņujorkā. “Man ir izplatīšanas saraksts ar vairāk nekā 3500 kontaktpersonām, kuras 48 stundu laikā no manis saņem e -pasta ziņojumu, kad mēs uzskaitām īpašumu. Tad es sāku tirgot īpašumu katrā pieejamā tīmekļa vietnē, MLS un nekustamā īpašuma vietnē, lai saglabātu impulsu un [nepārtraukti] parādītu. ”

5. Nekvalificētu pircēju izravēšana

Aģents var uzzināt, vai kāds, kurš vēlas apskatīt jūsu māju, patiešām ir kvalificēts pircējs vai tikai sapņotājs vai ziņkārīgs kaimiņš. Tas ir daudz darba un liels pārtraukums katru reizi, kad jums ir jāaptur dzīve, jāpadara māja perfekta un jāparāda sava māja. Jūs vēlaties apgrūtināt šīs problēmas ar rādījumiem, kas, visticamāk, izraisīs pārdošanu.

“Mākleris ir apmācīts uzdot kvalificējošus jautājumus, lai noteiktu izredzes nopietnību, kvalifikāciju un motivāciju,” saka Ailions. Mākleris ir apmācīts arī uzdot noslēguma jautājumus par to, cik ilgi pircēji meklē, vai viņi ir redzējuši citas mājas kas atbilstu viņu vajadzībām, ja viņi maksā skaidrā naudā vai ir iepriekš kvalificēti, kādas skolas viņi meklē utt. Viņi var pārvietot kvalificētu un motivētu personu uz iegādes vietu. Viņš saka, ka FSBO pārdevējiem trūkst šīs apmācības un prasmju kopuma.

Pircējiem ir arī neērti, ja viņi, ceļojot pa mājām, ir klāt pārdevējam, nevis pārdevēja aģentam. "Parādot māju, īpašniekam nekad nevajadzētu būt klāt," saka Kīns. “Nekas potenciālo pircēju nerada neērtības, nekā pašreizējais īpašnieks, kas atrodas mājā. Kad ir klāt pārdevējs, lielākā daļa pircēju metīsies pa māju un daudz nepamanīs vai neatcerēsies par redzēto. ”

6. Sarunas par cenām prasmīgi

Pat ja jums ir pārdošanas pieredze, jums nav specializētas pieredzes sarunās par mājas pārdošanu. Pircēja aģents to dara, tāpēc viņi, visticamāk, gūs panākumus sarunās, tas nozīmē, ka jūsu kabatā ir mazāk naudas. "Pieredzējis pārdošanas aģents, iespējams, ir apspriedis simtiem mājokļu pirkumu," saka Kīns. "Mēs zinām visas spēles, nervoza vai nelietīga pircēja brīdinājuma zīmes."

Jūs esat ne tikai nepieredzējis; jūs, visticamāk, arī būsiet emocionāls attiecībā uz šo procesu, un, ja jūsu aģents nenorādīs, kad esat neracionāls, jūs, visticamāk, pieņemsiet sliktus lēmumus. Pēc Kīna teiktā, tā vietā, lai aizvainots pārdevējs sniegtu pircējam emocionāli uzlādētu, neatbilstošu atbildi, aģents sakiet kaut ko profesionālāku, piemēram, “Pārdevējs ir noraidījis jūsu sākotnējo pieprasījumu, bet ir iesniedzis šādu pretpiedāvājumu.”

Pārdevēji, kuri dodas solo, arī parasti nav pazīstami ar vietējām paražām vai tirgus apstākļiem. "Aģenti zina tirgus impulsu un to, kas veicina pieprasījumu, kas viņiem dod priekšrocības, zinot, par kādiem noteikumiem ir vērts vienoties un par kuriem ir jāļauj uzvarēt otrai pusei," saka Rob McGarty, Bushwick Real Estate īpašnieks un izraudzītais brokeris Sietlā.

Turklāt, saka Gonsaless, aģenti zina vietējās mājas pārdošanas paražas, piemēram, vai pircējs vai pārdevējs parasti maksā nodevas, piemēram, pārskaitīt nodokļus un slēgšanas izmaksas.

7. Jūs ignorējat savas mājas trūkumus

Aģenti ir eksperti, kas liek pārdot mājas. Viņi var izstaigāt jūsu māju kopā ar jums un norādīt uz izmaiņām, kas jāveic, lai piesaistītu pircējus un saņemtu labākos piedāvājumus. Viņi var redzēt trūkumus, par kuriem jūs nezināt, jo jūs tos redzat katru dienu - vai tāpēc, ka jūs vienkārši neuzskatāt tos par trūkumiem. Tie var arī palīdzēt jums noteikt, kuras atsauksmes no potenciālajiem pircējiem jums vajadzētu rīkoties pēc tam, kad esat laiduši savu māju tirgū, lai uzlabotu tā pārdošanas iespējas.

"Ikvienam, kurš ir apņēmies pārdot savu māju, vajadzētu nolīgt interjera dizaineri vai nekustamā īpašuma īpašnieku, lai novērtētu mājas pašreizējo stāvokli un tirgus pievilcību," saka Kīns. “Visiem pārdevējiem ir jāalgo profesionāls uzkopšanas pakalpojums, lai pirms mājas laišanas tirgū veiktu dziļu tīrīšanu. Laba tīrīšana palīdzēs noņemt jebkādas atšķirīgas smakas, piemēram, mājdzīvniekus, kurus iedzīvotāji nevar sajust, jo viņi dzīvo kopā ar viņiem katru dienu. ”

8. Pakļaušanās juridiskiem riskiem

Mājas pārdošanā ir iesaistīti daudzi juridiski dokumenti, un ekspertam tas ir pareizi jāaizpilda. Viens no vissvarīgākajiem priekšmetiem ir informācija par pārdevēju. "Nekustamā īpašuma pārdevējam ir apstiprinošs pienākums atklāt jebkuru faktu, kas būtiski ietekmē īpašuma vērtību vai vēlamību," saka advokāts Metjū Raiens Reišers, LegalAdvice.com dibinātājs un izpilddirektors. Pārdevējs var tikt saukts pie atbildības par krāpšanu, nolaidību vai līguma pārkāpšanu, ja viņš to neatklāj pareizi. "Jautājums par to, vai fakts ir būtisks vai nē, parasti ir noteikts tās valsts judikatūrā, kurā jūs dzīvojat," saka Reišers.

Ja vien neesat nekustamā īpašuma advokāts, jūsu aģents, iespējams, zina vairāk par atklāšanas likumiem nekā jūs. Ja jūs neatklājat briesmas, traucējumus vai trūkumus - un pircējs atgriežas pie jums pēc tam, kad ir pārcēlies un konstatējis problēmu -, pircējs var jūs iesūdzēt tiesā. Arī aģenti var kļūdīties, taču viņiem ir profesionāļi kļūdu un izlaidumu apdrošināšana lai pasargātu sevi un dotu iespēju pircējam vērsties, tāpēc pircējam, iespējams, nevajadzēs prasīt pārdevējam zaudējumus.

Bottom Line

Tas ir ilgs uzdevums, lai uzzinātu, kā pārdot savu māju bez nekustamā īpašuma māklera, un jūsu mājas pārdošana, iespējams, būs viens no lielākajiem darījumiem jūsu dzīvē. Jūs varat mēģināt to darīt vienatnē, lai ietaupītu naudu, taču aģenta pieņemšanai darbā ir daudz priekšrocību. Aģenti var iegūt plašāku informāciju par jūsu īpašumu, palīdzēt jums vienoties par izdevīgāku darījumu, veltīt vairāk laika pārdošanai un novērst jūsu emociju sabotēšanu. Aģents sniedz zināšanas, kādas ir dažiem FSBO pārdevējiem, sarežģītā darījumā ar daudzām iespējamām finansiālām un juridiskām kļūdām.