Fiksēta likme vs. Regulējamas likmes hipotēkas

Fiksēta likme vs. Regulējamas likmes hipotēkas: pārskats

Fiksētas likmes hipotēkas un regulējamas likmes hipotēkas (ARM) ir divi galvenie hipotēku veidi. Lai gan tirgus piedāvā daudzas šķirnes šajās divās kategorijās, pirmais solis, pērkot hipotēku, ir noteikt, kurš no diviem galvenajiem aizdevuma veidiem vislabāk atbilst jūsu vajadzībām.

Fiksētas likmes hipotēkas

A hipotēka ar fiksētu procentu likmi iekasē noteiktu procentu likmi, kas nemainās visā aizdevuma darbības laikā. Lai gan katru mēnesi samaksātās pamatsummas un procentu summa dažādiem maksājumiem atšķiras, kopējais maksājums paliek nemainīgs, kas atvieglo budžeta plānošanu māju īpašniekiem.

Daļēja amortizācija grafiks parāda, kā pamatsummai un procentiem piešķirtās summas mainās hipotēkas darbības laikā. Šajā piemērā hipotēkas termiņš ir 30 gadi, pamatsumma ir 100 000 ASV dolāru, un procentu likme ir 6%.

Maksājums	Direktors	Interese	Galvenais līdzsvars
1. $599.55	$99.55	$500.00	$99900.45
2. $599.55	$100.05	$499.50	$99800.40
3. $599.55	$100.55	$499.00	$99699.85

Kā redzat, hipotēkas pirmajos gados veiktie maksājumi galvenokārt sastāv no procentu maksājumiem.

Galvenā priekšrocība a aizdevums ar fiksētu procentu likmi ir tas, ka aizņēmējs ir pasargāts no pēkšņa un potenciāli ievērojama ikmēneša hipotekāro maksājumu pieauguma, ja procentu likmes palielinās. Fiksētas procentu likmes hipotēkas ir viegli saprotamas, un tās atšķiras no dažādiem aizdevējiem. Hipotēku ar fiksētu procentu likmi negatīvais ir tas, ka tad, ja procentu likmes ir augstas, aizdevuma saņemšana ir grūtāka, jo maksājumi ir mazāk pieejami.

Lai gan procentu likme ir fiksēta, kopējā procentu summa, ko maksāsit, ir atkarīga no hipotēkas termiņa. Tradicionālās aizdevumu iestādes piedāvā hipotēkas ar fiksētu procentu likmi dažādiem nosacījumiem, no kuriem visizplatītākie ir 30, 20 un 15 gadi.

30 gadu hipotēka ir vispopulārākā izvēle, jo tā piedāvā zemāko ikmēneša maksājumu. Tomēr kompromiss par šo zemo maksājumu ir ievērojami augstākas kopējās izmaksas, jo papildu desmitgade vai vairāk šajā termiņā galvenokārt tiek veltīta procentu maksāšanai. Ikmēneša maksājumi par īsāka termiņa hipotēku ir lielāki, lai pamatsumma tiktu atmaksāta īsākā laika posmā. Tāpat īsāka termiņa hipotēkas piedāvā zemāku procentu likmi, kas ļauj ar katru hipotēkas maksājumu atmaksāt lielāku pamatsummas summu. Tādējādi īstermiņa hipotēkas kopumā maksā ievērojami mazāk. (Lai iegūtu vairāk, skatiet Izpratne par hipotēkas maksājumu struktūru.)

Regulējamas likmes hipotēkas

Procentu likme par hipotēka ar regulējamu likmi ir mainīgais viens. Sākotnējā ARM procentu likme tiek noteikta zem tirgus cenas salīdzināmam fiksētas procentu likmes aizdevumam, un pēc tam likme laika gaitā palielinās. Ja ARM tiek turēts pietiekami ilgi, procentu likme pārsniegs fiksētās likmes aizdevumu pašreizējo likmi.

ARM ir noteikts laika periods, kurā sākotnējā procentu likme paliek nemainīga, pēc tam procentu likme tiek pielāgota iepriekš noteiktā biežumā. Fiksētās likmes periods var ievērojami atšķirties-no viena mēneša līdz 10 gadiem; īsākiem pielāgošanās periodiem parasti ir zemākas sākotnējās procentu likmes. Pēc sākotnējā termiņa aizdevums tiek atiestatīts, kas nozīmē, ka ir jauna procentu likme, kuras pamatā ir pašreizējās tirgus likmes. Šī ir likme līdz nākamajai atiestatīšanai, kas var būt nākamajā gadā.

ARM terminoloģija

ARM ir ievērojami sarežģītāki nekā aizdevumi ar fiksētu procentu likmi, tāpēc plusu un mīnusu izpēte prasa izpratni par dažiem elementāriem terminiem. Šeit ir daži jēdzieni, kas aizņēmējiem jāzina pirms ARM izvēles:

• Pielāgošanas biežums: Tas attiecas uz laika posmu starp procentu likmju korekcijām (piemēram, reizi mēnesī, gadā utt.).
• Korekcijas indeksi: Procentu likmju korekcijas ir saistītas ar a etalons. Dažreiz tā ir procentu likme aktīva veidam, piemēram, noguldījumu sertifikātiem vai valsts parādzīmēm. Tas varētu būt arī īpašs indekss, piemēram, Nodrošināta finansējuma likme uz nakti (SOFR),fondu izmaksu indeksu vai Londonas starpbanku piedāvāto likmi (LIBOR). 
• Rezerve: Parakstot aizdevumu, jūs piekrītat maksāt likmi, kas ir par dažiem procentiem augstāka nekā korekcijas indekss. Piemēram, jūsu regulējamā likme var būt viena gada parādzīmes likme plus 2%. Šos papildu 2% sauc par rezervi.
• Vāciņi: Tas attiecas uz summas ierobežojumu, ko procentu likme var palielināt katrā korekcijas periodā. Daži ARM piedāvā arī ierobežojumus kopējam ikmēneša maksājumam.Šie aizdevumi, kas pazīstami arī kā aizdevumi ar negatīvu amortizāciju, saglabājiet zemus maksājumus; tomēr šie maksājumi var segt tikai daļu no maksājamajiem procentiem. Nesamaksātie procenti kļūst par pamatsummas daļu. Pēc gadiem ilgas hipotēkas samaksas jūsu pamatsumma var būt lielāka par sākotnēji aizņemto summu.
• Griesti: Tas ir augstākais, ko atļauts sasniegt regulējamo procentu likmi aizdevuma termiņa laikā.

Vislielākā ARM priekšrocība ir tā, ka tā ir ievērojami lētāka nekā hipotēka ar fiksētu likmi, vismaz pirmajos trīs, piecos vai septiņos gados. ARM ir arī pievilcīgi, jo to zemie sākotnējie maksājumi bieži ļauj aizņēmējam pretendēt uz lielāku aizdevumu un, a krītošo procentu likmju vidē, ļauj aizņēmējam baudīt zemākas procentu likmes (un zemākus maksājumus) bez nepieciešamības refinansēt hipotēku.

Aizņēmējs, kurš izvēlas ARM, var ietaupīt vairākus simtus dolāru mēnesī līdz septiņiem gadiem, pēc tam viņu izmaksas, visticamāk, pieaugs. Jaunās likmes pamatā būs tirgus likmes, nevis sākotnējā likme zem tirgus cenas. Ja jums ir ļoti paveicies, tas var būt zemāks atkarībā no tā, kādas ir tirgus likmes likmju atiestatīšanas laikā.

Tomēr ARM var radīt būtiskus trūkumus. Izmantojot ARM, jūsu ikmēneša maksājums aizdevuma darbības laikā var bieži mainīties. Un, ja ņemat lielu aizdevumu, procentu likmju pieauguma gadījumā jums var rasties nepatikšanas: dažas ARM ir strukturētas tā, ka procentu likmes var gandrīz dubultoties tikai dažu gadu laikā. (Lai iegūtu vairāk, skatiet Regulējama likmes hipotēka: kas notiek, kad procentu likmes palielinās.)

Patiešām, regulējamas likmes hipotēkas daudzu finanšu plānotāju vidū bija nelabvēlīgas subprime hipotēku sabrukums 2008, kas aizsāka ierobežošanas un īsās pozīcijas pārdošanas laikmetu. Aizņēmēji saskārās ar uzlīmju šoku, kad viņu ARM tika pielāgoti, un viņu maksājumi strauji pieauga. Par laimi, kopš tā laika valdības noteikumi un tiesību akti ir ieviesti, lai palielinātu uzraudzību, kas mājokļu burbuli pārvērta globālā finanšu krīzē. The Patērētāju finanšu aizsardzības birojs (CFPB) ir novērsusi plēsonīgu hipotēku praksi, kas kaitē patērētājam. Aizdevēji aizdod aizņēmējiem, kuri, visticamāk, atmaksās savus aizdevumus.

Kurš aizdevums jums ir piemērots?

Izvēloties hipotēku, jāņem vērā plašs personisko faktoru klāsts un jāsabalansē tie ar pastāvīgi mainīgā tirgus ekonomisko realitāti. Indivīdu personīgās finanses bieži piedzīvo avansa un lejupslīdes periodus, procentu likmes paaugstinās un samazinās, un ekonomikas spēks aug un samazinās. Lai izvēlētos aizdevumu šo faktoru kontekstā, apsveriet šādus jautājumus:

• Cik lielu hipotēkas maksājumu jūs varat atļauties šodien?
• Vai jūs joprojām varētu atļauties ARM, ja procentu likmes pieaugs?
• Cik ilgi jūs plānojat dzīvot šajā īpašumā?
• Kādā virzienā virzās procentu likmes, un vai jūs paredzat, ka šī tendence turpināsies?

Ja apsverat ARM, jums jāpalaiž skaitļi, lai noteiktu sliktāko scenāriju. Ja jūs joprojām varat to atļauties, ja hipotēka nākotnē tiks atjaunota līdz maksimālajai robežai, ARM katru mēnesi ietaupīs jūsu naudu. Ideālā gadījumā jums vajadzētu izmantot ietaupījumus salīdzinājumā ar fiksētas likmes hipotēku, lai katru mēnesi veiktu papildu pamatsummas maksājumus, lai kopējais aizdevums būtu mazāks, kad notiek atiestatīšana, tādējādi vēl vairāk samazinot izmaksas.

Ja procentu likmes ir augstas un paredzams, ka tās samazināsies, ARM nodrošinās, ka jūs varēsit izmantot krituma priekšrocības, jo neesat ieslēgts noteiktā likmē. Ja procentu likmes kāpj vai jums ir svarīgs stabils, paredzams maksājums, pareizais ceļš var būt hipotēka ar fiksētu likmi.

ARM kandidāti

Īstermiņa māju īpašnieks

ARM var būt lieliska izvēle, ja jūsu galvenā prasība ir zemi maksājumi tuvākajā laikā vai ja jūs neplānojat dzīvot īpašumā pietiekami ilgi, lai likmes varētu paaugstināties. Kā minēts iepriekš, ARM fiksētās likmes periods mainās, parasti no viena gada līdz septiņiem gadiem, tāpēc ARM varētu nebūt jēgas cilvēkiem, kuri plāno saglabāt savas mājas ilgāk par ka. Tomēr, ja jūs zināt, ka plānojat pārcelties īsā laika posmā vai arī neplānojat turēties pie mājas nākamajās desmitgadēs, tad ARM būs daudz jēgas.

Pieņemsim, ka procentu likmju vide nozīmē, ka varat izņemt piecu gadu ARM ar 3,5%procentu likmi. Salīdzinājumam, 30 gadu hipotēka ar fiksētu likmi dotu jums 4,25%procentu likmi. Ja plānojat pārvietoties pirms piecu gadu ARM atiestatīšanas, jūs ietaupīsit daudz naudas procentos. No otras puses, ja jūs galu galā nolemjat palikt mājā ilgāk, it īpaši, ja cenas ir augstāks, kad jūsu aizdevums tiek pielāgots, tad hipotēka maksās vairāk nekā aizdevums ar fiksētu likmi ir. Ja tomēr iegādājaties māju, lai izveidotu ģimeni, lai pārietu uz lielāku māju vai domājat, ka pārcelsities uz darbu, tad ARM var būt jums piemērots.

Ienākumu guvējs

Cilvēkiem, kuriem ir stabili ienākumi, bet viņi negaida, ka tie krasi palielināsies, hipotēka ar fiksētu procentu likmi ir saprātīgāka. Tomēr, ja jūs plānojat palielināt savus ienākumus, izmantojot ARM, jūs varētu ietaupīt no lielu procentu samaksas ilgtermiņā.

Pieņemsim, ka meklējat savas pirmās mājas un tikko esat pabeidzis medicīnas vai juridisko skolu vai nopelnījis MBA. Pastāv liela iespēja, ka nākamajos gados jūs nopelnīsit vairāk un varēsit atļauties palielinātos maksājumus, kad jūsu aizdevums būs pielāgots augstākai likmei. Tādā gadījumā ARM jums noderēs. Citā scenārijā, ja jūs plānojat saņemt naudu no trasta noteiktā vecumā, jūs varētu saņemt ARM, kas tiek atiestatīts tajā pašā gadā.

Maksas veids

Regulējamas likmes hipotēkas ņemšana ir ļoti pievilcīga hipotekārajiem kredītņēmējiem, kuriem ir vai būs nauda, ​​lai nomaksātu aizdevumu pirms jaunās procentu likmes iestāšanās. Lai gan tas neietver lielāko daļu amerikāņu, ir situācijas, kurās var būt iespējams to noņemt.

Ņemiet aizņēmēju, kurš pērk vienu māju un vienlaikus pārdod citu māju. Šī persona var būt spiesta iegādāties jaunu māju, kamēr vecā ir noslēgusi līgumu, un tādējādi izņems viena vai divu gadu ARM. Kad aizņēmējam ir ieņēmumi no pārdošanas, viņi var pagriezties, lai samaksātu ARM ar ienākumiem no mājas pārdošanas.

Vēl viena situācija, kurā ARM būtu jēga, ir, ja jūs varat atļauties katru mēnesi paātrināt maksājumus pietiekami, lai to atmaksātu pirms tā atiestatīšanas. Šīs stratēģijas izmantošana var būt riskanta, jo dzīve ir neparedzama. Lai gan jūs, iespējams, varēsit atļauties veikt paātrinātus maksājumus tagad, saslimstot, zaudējot darbu vai ieslēdzoties katlam, tas vairs nav risinājums.

Bottom Line

Neatkarīgi no izvēlētā aizdevuma veida, rūpīga izvēle palīdzēs izvairīties no dārgām kļūdām. Viena lieta ir droša: nesāciet ar ARM, jo domājat, ka zemāks ikmēneša maksājums ir vienīgais veids, kā atļauties šo sapņu māju. Jūs varat saņemt līdzīgu likmi atiestatīšanas laikā, taču tā ir nopietna azartspēle. Ir prātīgāk meklēt māju ar mazāku cenu zīmi.

Tālāka lasīšana

• Pārbaudiet pašreizējās hipotēkas likmes
• Kā procentu likmes darbojas hipotēkai
• Izpratne par hipotēkas maksājumu struktūru
• Hipotēkas punkti: kāda jēga?
• Fiksētas vai mainīgas procentu likmes hipotēka: kura šobrīd ir labāka?
• Labāko hipotēkas likmju atrašana
• Vai jums ir laba hipotēkas likme? Ieslēdziet to!
• Svarīgākie faktori, kas ietekmē hipotēkas likmes
• Hipotēku likmju prognozēšana: pirkt, pārdot vai pārdot?
• Regulējama likmes hipotēka: kas notiek, kad procentu likmes palielinās
• Kā procentu likmes ietekmē mājokļu tirgu
• Vai mājokļa cena vai procentu likme ir svarīgāka?
• Iepirkšanās par hipotēkas likmēm