Ko nozīmē pirkšana?
Kas ir uzpirkšana?
Iepirkšana ir veids atlaide saistīts ar mājokļa hipotekārie kredīti. Tas ietver aizdevēju, kas piedāvā aizņēmējam sākotnēju naudas stimulu apmaiņā pret augstākas summas pieņemšanu procentu likme par aizdevumu.
Parasti pirkumi aizņēmējam ir izdevīgāki, ja viņi paredz, ka iegādāto īpašumu pārdos īsā laika periodā. Svarīgi, ka naudas stimuls nedrīkst pārsniegt norēķinu izmaksas saistīts ar aizdevumu.
Galvenie līdzņemamie ēdieni
- Pirkšana ir atlaižu veids, kurā hipotekārā kredīta aizņēmējs pieņem augstāku procentu likmi apmaiņā pret sākotnēju naudas stimulu.
- Attiecības starp naudas stimulu lielumu un procentu pieauguma summu tiek apspriestas starp aizdevēju un aizņēmēju. Tomēr tipiska formula ir tāda, ka katrs naudas stimulēšanas procents izraisa procentu likmes pieaugumu par 0,25%.
- Pirkumus dažreiz maksā arī hipotēku brokeriem un banku aizdevumu darbiniekiem. Tāpēc aizņēmējiem jābūt uzmanīgiem, lai noteiktu, vai kāda no šiem pasākumiem ir ietekmējusi viņiem noteikto procentu likmi.
Izpratne par atpirkšanu
Pirkumus parasti izmanto hipotekāro kredītu ņēmēji, kuri vēlas to samazināt ārā no kabatas kredīta norēķinu izmaksas. Tā kā iegādes rezultātā aizdevumam ir augstāka procentu likme, aizņēmējs faktiski aizņemas naudu ar augstāku likmi un izmanto to, lai samaksātu dažas vai visas norēķinu izmaksas.
Tā kā augstāka procentu likme attiecas uz visu hipotekārā kredīta atlikumu, tiek izvēlēta pirkšana parasti ir ekonomiski tikai tad, ja aizņēmējs neplāno ilgstoši turēt hipotēku no laika. Šādās situācijās sākotnējais naudas stimuls var vairāk nekā kompensēt paaugstinātās procentu izmaksas, ņemot vērā, ka šīs procentu izmaksas tiks segtas tikai ierobežotu laika periodu.
Vēl viens apsvērums, kas jāapzinās, ir tas, ka dažkārt tiek samaksāts arī par pirkumiem hipotēku brokeri. Šādās situācijās brokeri var efektīvi stimulēt, lai mudinātu aizņēmējus pieņemt hipotekāro kredītu likmes, kas pārsniedz tirgus cenu, kas pazīstamas arī kā ienesīguma starpības prēmijas (YSP). Ja pircējam šie pirkšanas noteikumi nav skaidri atklāti, tie var radīt interešu konflikts starp abām pusēm.
Pirms 2010. gada hipotēku brokeru pirkšanas atlaides hipotēku aizdevuma nosacījumos bieži bija neskaidras tās pārdeva, tāpēc aizņēmējiem bija grūti noteikt, kad viņi maksā YSP par savu hipotēku aizdevumi. Kopš tā laika izmaiņas federālajās vadlīnijās attiecībā uz jauniem aizdevumu aprēķiniem prasa, lai pircējam būtu skaidri jāatklāj hipotēku brokeru YSP.
Neskatoties uz šiem uzlabojumiem, iespējamo konfliktu risks joprojām pastāv. Konkrēti, dažkārt tiek piešķirtas arī pirkšanas atlaides un citi šādi stimuli aizdevumu darbinieki kreditēšanas iestādēs. Šādos apstākļos aizņēmējam var būt maz praktisku iespēju noteikt, vai šie stimuli ietekmē viņu samaksātās likmes. Piesardzības nolūkos aizņēmējiem ir jāuzdod rūpīgi un tieši jautājumi saviem aizdevumu izsniedzējiem par to, vai, ja tādi ir, tiek īstenotas veicināšanas programmas attiecībā uz viņu aizdevumu.
Pirkšanas piemērs reālajā pasaulē
Lai ilustrētu, apsveriet pircēju, kurš vēlas nodrošināt hipotēku USD 100 000 apmērā. Bankas piedāvātā standarta procentu likme ir 4,50%. Tomēr pircējs vēlas izmantot pirkuma atlaidi 2,50% apmērā no aizdevuma vērtības. Šādā gadījumā pircējs saņemtu naudas stimulu 2500 ASV dolāru apmērā apmaiņā pret augstākas procentu likmes pieņemšanu.
Lai gan precīzs jaunās procentu likmes līmenis tiks apspriests, tipiskā formula ir tāda, ka katram atlaides procentam jāpalielina hipotēkas procentu likme par 0,25%. Tāpēc iepriekš minētajā piemērā 2,50% naudas stimuls izraisītu likmes pieaugumu par 0,625%. Tādējādi jaunā procentu likme būtu 5,125%.