Kas jums jāzina par nekustamā īpašuma novērtēšanu

Nekustamā īpašuma vērtības novērtēšana ir nepieciešama dažādiem mērķiem, tostarp finansēšanai, pārdošanas sarakstam, ieguldījumu analīzei, īpašuma apdrošināšana, un nodokļi. Bet vairumam cilvēku, nosakot jautā vai iepirkuma cena no gabala īsts īpašums ir visnoderīgākais nekustamā īpašuma novērtēšanas pielietojums. Šajā rakstā tiks sniegts ievads par nekustamā īpašuma novērtēšanas pamatjēdzieniem un metodēm, jo ​​īpaši attiecībā uz pārdošanu.

Vērtēšanas pamatjēdzieni

Tehniski runājot, īpašuma vērtība tiek definēta kā nākotnes ieguvumu pašreizējā vērtība, kas rodas no īpašuma īpašumtiesībām. Atšķirībā no daudziem

patēriņa preces kas tiek ātri izmantoti, nekustamā īpašuma priekšrocības parasti tiek realizētas ilgā laika periodā. Tāpēc, novērtējot īpašuma vērtību, jāņem vērā ekonomiskās un sociālās tendences, kā arī valdības kontrole vai noteikumi un vides apstākļi, kas var ietekmēt četrus vērtības elementus:

• Pieprasījums: vēlme vai nepieciešamība pēc īpašumtiesībām, ko atbalsta finansiāli līdzekļi, lai apmierinātu vēlmi
• Lietderība: spēja apmierināt nākamo īpašnieku vēlmes un vajadzības
• Trūkums: ierobežots konkurējošo īpašumu piedāvājums
• Nododamība: īpašumtiesību vieglums nodots

Vērtība pret izmaksām un cenu

Vērtība ne vienmēr ir vienāda ar izmaksām vai cenu. Izmaksas attiecas uz faktiskajiem izdevumiem - piemēram, par materiāliem vai darbu. Cena savukārt ir summa, ko kāds par kaut ko maksā. Kamēr izmaksas un cena var ietekmēt vērtība, viņi to nedara noteikt vērtību. Mājas pārdošanas cena varētu būt 150 000 USD, bet vērtība varētu būt ievērojami augstāka vai zemāka. Piemēram, ja jaunais īpašnieks mājā atklāj nopietnu trūkumu, piemēram, kļūdainu pamatu, mājas vērtība var būt zemāka par cenu.

Tirgus vērtība

Novērtējums ir viedoklis vai aplēse par konkrēta īpašuma vērtību noteiktā datumā. Novērtējuma ziņojumus izmanto uzņēmumi, valsts aģentūras, privātpersonas, investori un hipotēku kompānijas pieņemot lēmumus par darījumiem ar nekustamo īpašumu. Novērtēšanas mērķis ir noteikt īpašumu tirgus vērtība - visticamākā cena, ko īpašums radīs konkurētspējīgu un atvērts tirgus.

Tirgus cena - cena, par kādu īpašums faktiski tiek pārdots - ne vienmēr var atspoguļot tirgus vērtību. Piemēram, ja pārdevējs ir spiests, jo pastāv draudi ierobežošanavai, ja notiek privāta pārdošana, īpašumu var pārdot zem tirgus vērtības.

Novērtēšanas metodes

Precīzs novērtējums ir atkarīgs no metodiskās datu vākšanas. Konkrēti dati, kas ietver informāciju par konkrēto īpašumu, un vispārīgi dati, kas attiecas uz valsti, reģions, pilsēta un apkārtne, kurā atrodas īpašums, tiek apkopoti un analizēti, lai nonāktu pie vērtību. Novērtējumos tiek izmantotas trīs pamata pieejas, lai noteiktu īpašuma vērtību.

1. metode: pārdošanas salīdzināšanas pieeja

The pārdošanas salīdzināšanas pieeja parasti izmanto vienas ģimenes māju un zemes novērtēšanā. Dažreiz to sauc par tirgus datu pieeju, tā ir vērtības aplēse, kas iegūta, salīdzinot īpašumu ar nesen pārdotiem īpašumiem ar līdzīgām īpašībām. Šīs līdzīgās īpašības tiek apzīmētas kā salīdzināmie, un, lai sniegtu derīgu salīdzinājumu, katram ir:

• Esiet pēc iespējas līdzīgāks objekta īpašumam
• Pēdējā gada laikā ir pārdoti atklātā, konkurētspējīgā tirgū
• Ir pārdoti tipiskos tirgus apstākļos

Novērtēšanas procesā jāizmanto vismaz trīs vai četri salīdzināmi. Svarīgākie faktori, kas jāņem vērā, izvēloties salīdzināmos, ir izmērs, salīdzināmās īpašības un, iespējams, visvairāk - atrašanās vieta, kas var ārkārtīgi ietekmēt īpašuma tirgu vērtību.

Salīdzināmo īpašības

Tā kā nav divu pilnīgi vienādu īpašumu, salīdzināmo preču pārdošanas cenas tiks koriģētas, lai ņemtu vērā atšķirīgās iezīmes un citus faktorus, kas varētu ietekmēt vērtību, tostarp:

• Ēku vecums un stāvoklis
• Pārdošanas datums, ja starp salīdzināmā produkta pārdošanas datumu un novērtējuma datumu notiek ekonomiskas izmaiņas
• Pārdošanas noteikumi un nosacījumi, piemēram, ja īpašuma pārdevējs tika piespiests vai īpašums tika pārdots radinieku starpā (par atlaidi)
• Atrašanās vieta, jo līdzīgu īpašumu cenas dažādās apkaimēs var atšķirties
• Fiziskās īpašības, tostarp zemes gabala lielums, ainavu veidošana, būvniecības veids un kvalitāte, telpu skaits un veids, kvadrātpēdas dzīvojamās platības, cietkoksnes grīdas, garāža, virtuves uzlabojumi, kamīns, baseins, centrālais gaiss utt.

Objekta tirgus vērtības novērtējums ietilps diapazonā, ko veido salīdzināmo preču koriģētās pārdošanas cenas. Tā kā dažas salīdzināmo preču pārdošanas cenu korekcijas būs subjektīvākas nekā citas, svērta parasti tiek ņemti vērā tie salīdzināmie, kuriem ir vismazākā korekcija.

2. metode. Izmaksu pieeja

The izmaksu pieeja var izmantot, lai novērtētu to īpašumu vērtību, kurus ir uzlabojusi viena vai vairākas ēkas. Šī metode ietver atsevišķas ēkas (-u) un zemes vērtības aplēses, ņemot vērā nolietojums. Aprēķinus saskaita kopā, lai aprēķinātu visa uzlabotā īpašuma vērtību. Izmaksu pieeja liek pieņemt, ka saprātīgs pircējs nemaksātu par esošu uzlabotu īpašumu vairāk nekā cena, lai iegādātos salīdzināmu daļu un uzbūvētu salīdzināmu ēku. Šī pieeja ir noderīga, ja novērtējamais īpašums ir veids, kas netiek bieži pārdots un nerada ienākumus. Piemēri ir skolas, baznīcas, slimnīcas un valdības ēkas.

Būvniecības izmaksas var novērtēt vairākos veidos, ieskaitot kvadrātpēdas metodi, kurā izmaksas par nesen uzbūvēta salīdzināmā kvadrātpēda tiek reizināta ar kvadrātpēdu skaitu objektā ēka; vienības uz vietas metodi, kur izmaksas tiek aprēķinātas, pamatojoties uz būvniecības izmaksām uz atsevišķām ēkas sastāvdaļām, ieskaitot darbaspēku un materiālus; un daudzuma apsekojuma metode, kas nosaka to daudzumus izejvielas kas būs nepieciešami, lai aizstātu objekta ēku, kopā ar pašreizējā cena materiālu un ar to saistītās uzstādīšanas izmaksas.

Nolietojums

Novērtēšanas nolūkā nolietojums attiecas uz jebkuru nosacījumu, kas negatīvi ietekmē nekustamā īpašuma uzlabojuma vērtību, un ņem vērā:

• Fiziskā stāvokļa pasliktināšanās, ieskaitot izārstējamu bojāšanos, piemēram, krāsošana un jumta nomaiņa, un neārstējama pasliktināšanās, piemēram, strukturālas problēmas
• Funkcionālā novecošanās, kas attiecas uz fiziskām vai dizaina iezīmēm, kuras īpašums vairs neuzskata par vēlamām īpašnieki, piemēram, novecojušas ierīces, novecojušas iekārtas vai mājas ar četrām guļamistabām, bet tikai vienu vanna
• Ekonomiskā novecošanās, ko izraisa faktori, kas nav saistīti ar īpašumu, piemēram, atrodas netālu no trokšņainas lidostas vai piesārņojošas rūpnīcas.

Metodoloģija

• Novērtējiet zemes vērtību tā, it kā tā būtu brīva un pieejama vislielākajai un vislabākajai izmantošanai, izmantojot pārdošanas salīdzināšanas pieeju, jo zemi nevar nolietot.
• Aprēķiniet pašreizējās ēkas (-u) celtniecības un teritorijas uzlabojumu izmaksas.
• Novērtējiet to uzlabojumu amortizācijas apjomu, kas radušies nolietošanās, funkcionālās novecošanās vai ekonomiskās novecošanās dēļ.
• Atskaitiet nolietojumu no aplēstajām būvniecības izmaksām.
• Pievienojiet aprēķināto zemes vērtību amortizētās izmaksas ēkas (-u) un teritorijas uzlabojumu, lai noteiktu kopējo īpašuma vērtību.

3. metode. Ienākumu kapitalizācijas pieeja

Šo metodi bieži sauc vienkārši par ienākumu pieeju, un šīs metodes pamatā ir attiecības starp atdeves likme investors prasa un tīrie ienākumi ko īpašums ražo. Tas ir pierasts novērtēt vērtību ienākumus nesošiem īpašumiem, piemēram, dzīvokļu kompleksiem, biroju ēkām un tirdzniecības centriem. Novērtējumi, izmantojot ienākumu kapitalizācijas pieeju, var būt diezgan vienkārši, ja no objekta var sagaidīt ienākumus nākotnē un kad tā izdevumi ir paredzami un stabili.

Tiešā kapitalizācija

Izmantojot tiešās kapitalizācijas pieeju, vērtētāji veiks šādas darbības:

• Novērtējiet gada potenciālu bruto ienākumi.
• Ņemt vērā vakanci un īres maksas iekasēšanas zaudējumus, lai noteiktu efektīvos bruto ienākumus.
• Atskaitīt ikgadējo ekspluatācijas izdevumi gada neto aprēķināšanai saimnieciskās darbības ieņēmumi.
• Novērtējiet cenu, ko parasts investors maksātu par ienākumiem, kas gūti no konkrētā īpašuma veida un veida. Tas tiek panākts, novērtējot atdeves likmi, vai kapitalizācijas likme.
• Izmantojiet kapitalizācijas likmi īpašuma ikgadējam gadam neto pamatdarbības ienākumi lai veidotu īpašuma vērtības aplēsi.

Bruto ienākumu reizinātāji

The bruto ienākumu reizinātājs (GIM) metodi var izmantot, lai novērtētu citus īpašumus, kas parasti netiek iegādāti kā ienākumu īpašumi bet tas varētu iznomāt, piemēram, vienas un divu ģimeņu mājas. GRM metode saista īpašuma pārdošanas cenu ar paredzamajiem ienākumiem no nomas. (Par saistīto lasīšanu sk.4 veidi, kā novērtēt nekustamā īpašuma īres īpašumu")

Dzīvojamiem īpašumiem parasti izmanto mēneša bruto ienākumus; komerciāliem un rūpnieciskiem īpašumiem tiktu izmantoti gada bruto ienākumi. Bruto ienākumu reizinātāja metodi var aprēķināt šādi:

Pārdošanas cena ÷ Nomas ienākumi = Bruto ienākumu reizinātājs.

Lai izveidotu precīzu GIM, var izmantot jaunākos pārdošanas un nomas datus no vismaz trim līdzīgiem īpašumiem. Pēc tam GIM var piemērot aplēstajam nekustamā īpašuma īres tirgum, lai noteiktu tā tirgus vērtību, ko var aprēķināt šādi:

Nomas ienākumi x GIM = paredzamā tirgus vērtība.

Bottom Line

Precīzs nekustamā īpašuma novērtējums ir svarīgs hipotekārajiem aizdevējiem, investoriem, apdrošinātājiem un pircējiem, kā arī nekustamā īpašuma pārdevējiem. Lai gan novērtējumus parasti veic kvalificēti speciālisti, ikviens, kas ir iesaistīts reālā darījumu var gūt, gūstot pamatzināšanas par dažādām nekustamā īpašuma metodēm vērtēšana.