Komerciālo nekustamo īpašumu aprēķins par koronavīrusu

Jau ilgu laiku, komerciālais nekustamais īpašums tika uzskatīts par a naudas plūsma-ieguldīt investīcijas, kas bieži vien maksā vairāk nekā korporatīvās obligācijas ar tikai nedaudz lielāku risku. Tas ir tāpēc, ka saimnieks komerciālajā nekustamajā īpašumā parasti saņem samaksu neatkarīgi no tā, vai īrnieka bizness pelna naudu. Lai gan COVID-19 ietekme ir bijusi jūtama visur, komerciālais nekustamais īpašums to izjūt pieprasījuma iznīcināšanas ziņā. Apskatīsim komerciālo nekustamo īpašumu, ar kuru tas ir saskāries, un kāpēc tas nav obligāti jāsadala visā nozarē.

Īstermiņa sāpes nomā, ilgstošas ​​sāpes kultūras maiņā

Neatkarīgi no tā, vai skatāties uz biržā tirgots fonds (ETF), piemēram, nekustamā īpašuma izvēles sektora SPDR fonds (XLRE) vai tādu uzņēmumu kā Brookfield Property Partners L.P. (BPY), ir skaidrs, ka komerciālais nekustamais īpašums marta beigās nokrita no klints. Pandēmijas laikā vienā reizē piepildījās īres maksas atlikšana, īres brīvdienas, īrnieku bankroti un gandrīz katrs otrais komerciālā saimnieka murgs.

Veselības pamatnostādnes saistībā ar pandēmiju ir mainījušas īrnieku vajadzības, un pagaidu palīdzības pasākumi un pieprasījuma iznīcināšana ir devusi pat nemaksājošiem īrniekiem ievērojamas iespējas sarunāties. Mazumtirdzniecības īre ir īpaši smagi skārusi, jo daudzas no tām ķieģeļu un javas uzņēmumi vēro patērētāju pāreju uz tiešsaistes iespējām, piemēram, Amazon.com, Inc. (AMZN) paātrināt reālā laikā. Neatkarīgi no tā, vai īres maksa šiem īrniekiem tiek apturēta vai samazināta, daudzi no viņiem var neizdzīvot.

Lai gan šis īstermiņa ieņēmumu attēls komerciālajam nekustamajam īpašumam ir grūts, lielākas bažas rada ilgtermiņa pārmaiņas uzņēmumu pieejā telpu iznomāšanai un nomai. Pandēmijas mudināti būt novatoriskiem, daudzi uzņēmumi ir atraduši veidus, kā darīt vairāk no mājām. Tas visspilgtāk izpaužas tehnoloģiju nozarē, kur uzņēmumi virza ideju par pastāvīgu attālinātu darbu vai politiku no jebkuras vietas, ko atbalsta tādas platformas kā Zoom Video Communications, Inc. (ZM) un Slack Technologies, Inc. (DARBS). Tomēr biroja telpu nākotne vēl nav tālu nolemta, jo šķiet, ka daudzi uzņēmumi dod priekšroku jauktajam modelim, kurā fiziskās biroja telpas joprojām spēlē ideju apkopošanu un apmaiņu.

Tomēr pat mazi uzņēmumi, piemēram, restorāni, aplūko kosmosa izmaksas un domā, vai viņi var samazināt pieskaitāmās izmaksas un saglabāt peļņu, izvēloties tikai piegādes un saņemšanas modeļus. Daudziem maziem un vidējiem uzņēmumiem, kas cenšas noturēties līdz pandēmijas beigām, būs svarīgi samazināt telpu, vienlaikus saglabājot pārdošanu, vai samazināt telpas izmaksas, atkārtoti apspriežot īres maksu. Komercīpašnieki, kuriem ir vispārīgi biroji vai tirdzniecības centrs, var secināt, ka īres atgūšana ievērojami atpaliek no koronavīrusa pandēmijas risināšanas.

Plaukstoši daži apakšsektori

Lai gan pandēmijas dēļ biroju un tirdzniecības telpas saskaras ar īstermiņa, vidēja termiņa un ilgtermiņa pretvēju, komerciālajā nekustamajā īpašumā ir dažas apakšnozares, kas izdzīvo un pat plaukst. Noliktavu uzglabāšana saistībā ar e-komercija, pašnoliktavas telpas un mazumtirdzniecības telpas, kas tiek izmantotas pārtikas preču un aptieku vajadzībām, izraisa pandēmiju, pamatojoties uz klientu apkalpošanu. Piemēram, īpašumus, kas kalpo kā datu centri, pandēmija, visticamāk, negatīvi neietekmēs, jo nepieciešamību pēc šiem pakalpojumiem paātrināja tikai slēgšana un attālais darbs.

Diemžēl lielākā daļa ETF darījumu ar komerciālo nekustamo īpašumu sajauc šīs apakšnozares, tāpēc šo apakšnozaru stiprību mazina mazumtirdzniecības nozares kopējās sāpes. Neskatoties uz to, ir notikušas ievērojamas atveseļošanās no marta zemākajām sekcijām, kas sekoja ETF, kas seko šai nozarei - tie visi joprojām ir uz leju gadu, bet rādītāji no siles ir bijuši tendenciozi uz augšu. Pat Brookfield Property Partners, kas ir vairāk nekā par 20% mazāk nekā gada laikā, ir par 90% vairāk nekā martā.

Bottom Line

Komerciālais nekustamais īpašums tirgū ir pārspējis un turpinās to īstenot reālajā pasaulē, kur īres maksas iekasēšanas rādītāji joprojām var samazināties. Nekustamais īpašums, kas saistīts ar klientu pārvietošanos un apmeklēšanu, piemēram, sporta zāles, viesnīcas, kūrorti un restorāni uztverot pandēmiju tieši uz zoda, un saimnieki, kas atrodas aiz šiem īpašumiem, dalīsies ciešanas. Par laimi investoriem, kuriem ir plaša ietekme visā nozarē, vairākas apakšnozares ir palikušas spēcīgas, pateicoties to pandēmijai neaizsargātajiem klientiem, kuri nav atkarīgi no cilvēku atrašanās vietas.

Ja vakcīna ir pieejama un pandēmija tiek kontrolēta, komerciālais nekustamais īpašums, visticamāk, radīsies strauja atveseļošanās, pat ja biroja telpas vērstas pret vēju. Pēc apmēram gadu ilgas ierobežotas aktivitātes, bez šaubām, būs daudz cilvēku, kuri vēlas iepirkties, ceļot, trenēties un citādi baudīt telpu, kas nav viņu pašu mājas.