Kā izveidot māju īpašnieku asociāciju

Māju īpašnieku asociācijas (HOA) pārvaldīt jautājumus, kas skar visu sabiedrību, piemēram, drošību un drošību, īpašuma uzturēšanas trūkumu, vietējos traucējumus vai pakalpojumu sniegšanu, par ko nerūpējas pašvaldība.

HOA parasti veido izstrādātāji, kad tiek veidota jauna kopiena. Kā nosacījums īpašuma iegūšanai daudzās kopienās pircējiem jāpievienojas HOA. Tā rezultātā daudzi cilvēki galu galā pievienojas HOA, patiesi nesaprotot, kas viņi ir vai kā viņi strādā, tikai tāpēc, ka viņi iemīlas konkrētā mājā.

HOA pieaugums

Māju īpašnieku asociācijas (HOA) ir kļuvušas arvien izplatītākas. Runājot par šo sprādzienbīstamo veidošanos kopmītnes, māju īpašnieku asociācijas un kooperatīvu sabiedriskās politikas profesors Roberts H. Nelsons norāda:

Vēl 1970. gadā bija tikai aptuveni 1% ASV mājokļu. Tomēr līdz 2010. gadam bija vairāk nekā 300 000 kopienu asociāciju, kurās dzīvoja vairāk nekā 60 miljoni amerikāņu, 20% ASV iedzīvotāju... Laikā no 1980. līdz 2000. gadam puse jauno mājokļu ASV tika uzcelta un organizēta kopienas asociācijas privātā pārvaldībā.

Uzziniet vietējos likumus par HOA

Valsts īpašuma kodekss nosaka juridiskās vadlīnijas māju īpašnieku asociācijas izveidei. Piemēram, Teksasā 204. nodaļā par īpašuma kodeksu teikts, ka trīs personu komitejai ir jāveido lūgumraksts par īpašuma īpašnieku asociācijas (POA) izveidi.

Komitejai jāiesniedz oficiāls rakstisks paziņojums, ka tā plāno izveidot POA ar obligātu dalību. Par to ir jāinformē visi ierakstu īpašnieki apakšnodaļā, un vismaz 60% īpašuma īpašniekiem viena gada laikā jāparaksta un jāapstiprina lūgumraksts. Tiklīdz POA pastāv, tā var radīt ierobežojumus, izmantojot atsevišķu lūgumrakstu procedūru, kurai nepieciešams vismaz 75% apakšnodaļas īpašuma īpašnieku apstiprinājums.

HOA izveide

HOA izveides process ir atkarīgs no HOA atrašanās vietas, taču, iespējams, būs jāveic šādas darbības.

1. Uzņēmējdarbības struktūras izveide, veidojot LLC vai bezpeļņas korporācija.
2. Izveidot derības, nosacījumus un ierobežojumus (CC & R), kas apraksta, kā HOA darbosies un kādi noteikumi ir jāievēro māju īpašniekiem.
3. Kārtības noteikšana CC un R turpmākiem grozījumiem.
4. Noteikumu un noteikumu rakstīšana, kas CC un R ievieto kopienas iedzīvotājiem viegli saprotamā valodā.
5. Vadošo dokumentu sastādīšana, piemēram statūtus un nolikums, kas izklāsta sanāksmju biežumu, balsošanas vadlīnijas, HOA vadītāju ievēlēšanu un citas darbības procedūras.
6. Kvalificētu amatpersonu/valdes locekļu ievēlēšana. Piemēram, kasierim patiesībā ir jāsaprot, piemēram, kā glabāt grāmatas un pārvaldīt naudu.

Ja cilvēki, kas izveido HOA, nav eksperti Nekustamais īpašums likums, šajā posmā būtu pareizs lēmums pieņemt darbā advokātu ar HOA pieredzi. HOA nevarēs īstenot savus noteikumus, ja tie tiks apstrīdēti un atzīti par likumīgiem. Labs advokāts var arī norādīt uz galvenajiem jautājumiem, kuriem HOA vadītājiem būtu jāpievērš uzmanība, piemēram, taisnīgiem mājokļu likumiem, lai izvairītos no juridiskām problēmām, tiklīdz asociācija ir izveidota un darbojas. Federālajiem, štatu un pašvaldību noteikumiem ir priekšroka pār HOA noteikumiem.

(Attiecīgu lasīšanu skatiet:Kā izvēlēties pareizo juristu.)

Aizsargājiet HOA

Virsnieki un direktoru padome ir atbildīgi par HOA vadīšanu un uzraudzību. Kopā ar šo augsto atbildības pakāpi ir augsts riska līmenis. HOA ir nepieciešams veids, kā sevi pasargāt, ja mājas īpašnieks nolemj iesūdzēt tiesā.

Kāpēc mājas īpašnieks var iesūdzēt tiesā? Elk Grove, Kalifornijā, kāds iedzīvotājs iesūdzēja tiesā savu HOA par ieteiktajām izmaiņām apkārtnes autostāvvietas noteikumos. Kāds Hjūstonas vīrietis iesūdzēja tiesā savu HOA, jo tas vēlējās, lai viņš, neraugoties uz augsto noziedzības līmeni šajā apgabalā, izņemtu no mājām ielaušanās stieņus.

Godīga mājokļu organizācija iesūdzēja tiesā kādu daudzdzīvokļu māju asociāciju Floridā par atteikšanos ļaut bērniem dzīvot ēkā. Valdes locekli par viņa pārkāpumu var iesūdzēt tiesā fiduciārais pienākums pret HOA iedzīvotājiem un varētu tikt saukts pie personīgās atbildības.

Direktoru un amatpersonu apdrošināšana nodrošina finansiālu aizsardzību cilvēkiem, kuri vada HOA. Tas sedz gan tiesiskās aizsardzības izmaksas, gan zaudējumus. Tomēr tas neattiecas uz tīšu pārkāpumu. Darbinieku zādzību apdrošināšana var aizsargāt asociāciju, ja direktors, virsnieks vai īpašuma pārvaldnieks piesavinās HOA līdzekļus.

Saglabājiet pareizus finanšu ierakstus

HOA ir nepieciešama nauda, ​​lai tā darbotos, un šī nauda nāk no kopienas iedzīvotājiem. Daļa naudas tiek finansēta HOA administrācijai (piemēram, juridiskie, grāmatvedības un vadības pakalpojumi), bet lielākā daļa naudas tiek novirzīta koplietošanas telpu uzturēšanai.

Tas varētu maksāt par ainavu veidošanas pakalpojumiem, baseinu uzturēšanu un pat atkritumu savākšanu. Daļa naudas tiek iztērēta katru mēnesi, bet pārējā tiek atvēlēta rezerves fonds. Dažreiz rodas lieli izdevumi, kurus nevar samaksāt no HOA rezerves fonda. Tādā gadījumā HOA prasīs iedzīvotājiem maksāt papildu maksu, ko sauc par īpašu novērtējumu.

Jaunai HOA būs jāveic finansējuma analīze un jāizveido budžets, lai noteiktu, cik daudz iekasēt ikmēneša nodevas no katra īpašuma īpašnieka (-iem). Analīze balstās uz to, kādus izdevumus maksās kopienas locekļi, cik tie maksās, cik tiks iedalīts rezerves fondā, un katram iedzīvotājam piederošā kopienas īpašuma procentuālā daļa.

Tāpat rezerves fonds ir jāpārvalda un jāiegulda, lai HOA saglabātu finansiālu stabilitāti (piemēram, fonda vērtība ir jāsaglabā pret inflācija).

Informējiet māju īpašniekus

Kā kopienas locekļiem, kuri maksā nodevas un kurus ietekmē HOA lēmumi, iedzīvotāji ir jāinformē par HOA darbību un visiem jautājumiem, kas skar sabiedrību.

HOA jāorganizē regulāras sanāksmes un jāinformē iedzīvotāji pietiekami savlaicīgi, lai ikvienam būtu iespēja to apmeklēt. Viņiem arī jāorganizē direktoru un amatpersonu vēlēšanas un jānodrošina ikvienam iespēja balsot. Kopienas informatīvais izdevums, e -pasts un/vai vietne var arī palīdzēt uzturēt māju īpašniekus informācijā.

HOA amatpersonām un direktoriem vajadzētu detalizēti reģistrēt savu darbību, piemēram, protokolus no kopienas sanāksmēm. Asociācijām regulāri jāatklāj kopienas locekļiem svarīga finanšu informācija. Dalībniekiem jāapzinās savas tiesības skatīt HOA ierakstus un pēc pieprasījuma jāpiešķir piekļuve.

(Lai iegūtu vairāk, skatiet: Darbs ar savu dzīvokļa padomi.)

Izpildes noteikumi

HOA ir uz noteikumiem balstītas kopienas, tāpēc laiku pa laikam viņiem ir jāievieš noteikumi, ko kopienas locekļi pārkāpj. HOA ir jāizskata arī iedzīvotāju sūdzības par esošajiem noteikumiem, kas viņiem nepatīk, vai noteikumi, kas, viņuprāt, būtu jāpievieno, lai atrisinātu notiekošo problēmu.

HOA ir jāīsteno noteikumi ātri un konsekventi. Mājokļu īpašniekiem, kuri atsakās to izpildīt, vajadzētu uzlikt naudas sodu. Ja mājas īpašnieks atsakās to izpildīt, HOA var būt nepieciešams nosūtīt kontu kolekcijām vai iesūdzēt māju īpašnieku tiesā. HOA vajadzētu izvairīties no selektīvas izpildes - citiem vārdiem sakot, viņiem nevajadzētu spēlēt izlases ar HOA vadītājiem vai kopienas iedzīvotājiem, ar kuriem viņi ir draugi. Neobjektīva uzvedība var novest pie tiesvedības.

Profesionālas pārvaldības sabiedrības pieņemšana darbā var samazināt HOA virsnieku un direktoru slogu un novērst iespējamo konflikta avotu starp HOA vadītājiem un citiem sabiedrības locekļiem. Pārvaldības sabiedrība var uzņemties lielu daļu administratīvā darba un tikt galā ar nepatīkamām darbībām, piemēram, noteikumu izpildi un nodevu iekasēšanu. Tā var izmantot arī savas zināšanas īpašuma pārvaldīšana lai nodrošinātu netraucētu kopienas darbību un izvairītos no kļūdām, ko nepieredzējuši virsnieki un direktori varētu pieļaut. Tomēr profesionāla pārvaldība maksā naudu, kas nozīmē, ka māju īpašnieku ikmēneša maksa par HOA būs lielāka.

Sliktākais noteikumu izpildes scenārijs ietver ierobežošana par mājas īpašnieka īpašumu, lai nemaksātu nodevas vai īpašus novērtējumus. Šis galējais pasākums var radīt strīdīgu situāciju starp mājas īpašnieku un HOA. Ierobežojumi arī samazina īpašuma vērtības, kas nav izdevīgi citiem apkārtnes iedzīvotājiem.

Organizējiet kopienas sapulces

HOA var būt stingri saistīti ar biznesu, bet tiem nav jābūt. Reizēm jautra aktivitāte ļauj HOA biedriem draudzīgi, sociāli, iepazīt viens otru, ne tikai HOA sanāksmes potenciāli pretrunīgos apstākļos. Ja kaimiņi viens otru pazīst personīgi, sabiedrība var būt patīkamāka dzīvesvieta un konfliktus var vieglāk atrisināt.

Bottom Line

Mājokļu īpašnieku asociācijas izveide un vadīšana ir milzīgs uzdevums ar ievērojamiem pienākumiem un nozīmīgām sekām. Ja apsverat iespēju iegādāties īpašumu HOA, pirms pirkšanas saprotiet, ar ko jūs nokļūstat.

(Sīkākai lasīšanai skatiet: 9 lietas, kas jums jāzina par māju īpašnieku asociācijām.)