Mājas īre: kā process notiek

Ja esat līdzīgs lielākajai daļai māju pircēju, jums būs nepieciešams hipotēka lai finansētu jaunas mājas iegādi. Lai kvalificētos, jums ir jābūt labam kredīta rādītājs un skaidru naudu priekšapmaksai. Bez tiem tradicionālais ceļš uz māju īpašumu var nebūt risinājums.

Tomēr ir alternatīva: īres līgums, kurā jūs īrējat māju uz noteiktu laiku, ar iespēju to iegādāties pirms nomas termiņa beigām. Īres līgumi sastāv no divām daļām: standarta nomas līguma un pirkšanas iespējas.

Šeit ir īss pārskats par to, kas jāņem vērā un kā notiek īres process. Tas ir sarežģītāk nekā īre, un jums būs jāveic papildu piesardzības pasākumi, lai aizsargātu savas intereses. Tas palīdzēs jums saprast, vai darījums ir laba izvēle, ja vēlaties iegādāties māju.

Iepriekš neatmaksājamas maksas

Īres līgumā jūs (kā pircējs) maksājat pārdevējam vienreizēju, parasti neatmaksājamu avansu, ko sauc par opcijas maksu, opcijas naudu vai opcijas atlīdzību. Šī maksa dod jums iespēju iegādāties māju līdz kādam datumam nākotnē. Opcijas maksa bieži vien ir apspriežama, jo nav standarta likmes. Tomēr maksa parasti svārstās no 1% līdz 5% no pirkuma cenas.

Noma-opcija vs. Noma-pirkums

Ir svarīgi atzīmēt, ka pastāv dažādi īres līgumu veidi, un daži ir patērētājiem draudzīgāki un elastīgāki nekā citi. Noma-iespēja līgumi dod jums tiesības, bet ne pienākumu iegādāties mājokli, kad beidzas nomas termiņš. Ja jūs izlemjat nepirkt īpašumu pēc nomas līguma beigām, opcija vienkārši beidzas, un jūs varat doties prom bez jebkāda pienākuma turpināt maksāt īri vai pirkt. Tas ne vienmēr notiek ar līzinga pirkuma līgumiem.

Lai būtu iespēja pirkt bez pienākuma pirkt, tam ir jābūt nomas opcijas līgumam. Tā kā legāli var būt grūti atšifrēt, vienmēr ieteicams pārskatīt līgumu ar kvalificēts nekustamā īpašuma jurists pirms parakstīšanas, lai jūs zinātu savas tiesības un tieši to, kas jūs esat iekļūšana.

Vienojoties par pirkuma cenu

Īres līgumos jānosaka, kad un kā tiek noteikta mājas pirkuma cena. Dažos gadījumos jūs un pārdevējs, parakstot līgumu, vienosies par pirkuma cenu, bieži vien par augstāku cenu nekā pašreizējā tirgus vērtība. Citos gadījumos cenu nosaka, kad beidzas nomas termiņš, pamatojoties uz īpašuma toreizējo tirgus vērtību. Daudzi pircēji dod priekšroku pirkuma cenas “bloķēšanai”, jo īpaši tirgos, kur mājokļu cenām ir tendence pieaugt.

Īres maksas piemērošana pasūtītājam

Jūs maksāsiet īri visu nomas termiņu. Jautājums ir par to, vai katra maksājuma daļa tiek piemērota iespējamai pirkuma cenai. Piemēram, ja trīs gadus katru mēnesi maksājat īri 1200 ASV dolāru apmērā un 25% no tā tiek ieskaitīti pirkumā, jūs saņemsiet 10 800 ASV dolāru īres kredītu (1200 ASV dolāri x 0,25 = 300 ASV dolāri); 300 USD x 36 mēneši = 10 800 USD). Parasti īres maksa ir nedaudz augstāka par pašreizējo likmi attiecīgajā apgabalā, lai kompensētu saņemto īres kredītu. Bet pārliecinieties, ka zināt, ko saņemat, samaksājot šo piemaksu.

Mājas kopšana īrei

Atkarībā no līguma nosacījumiem jūs varat būt atbildīgs par īpašuma uzturēšanu un samaksu par remontu. Parasti tā ir saimnieka atbildība, tāpēc uzmanīgi izlasiet līguma sīko druku. Tā kā pārdevēji galu galā ir atbildīgi par jebkādām māju īpašnieku asociācijas maksām, nodokļiem un apdrošināšanu (galu galā tā joprojām ir viņu māja), viņi parasti izvēlas segt šīs izmaksas. Jebkurā gadījumā jums būs nepieciešama īrnieka apdrošināšanas polise, lai segtu personīgā īpašuma zaudējumus un nodrošinātu atbildību, ja kāds, atrodoties mājās, ir ievainots vai ja jūs nejauši kādu savainojat.

Pārliecinieties, ka tehniskās apkopes un remonta prasības ir skaidri norādītas līgumā (lūdziet advokātam paskaidrot savus pienākumus). Īpašuma uzturēšana, piemēram, zāles pļaušana, lapu grābšana un noteku tīrīšana utt., Ir ļoti atšķirīga no bojāta jumta nomaiņas vai elektrības pieregulēšanas. Neatkarīgi no tā, vai esat atbildīgs par visu vai tikai par zāliena pļaušanu, pārbaudiet māju, pasūtiet novērtējumu un pārliecinieties, vai īpašuma nodokļi ir atjaunināti, pirms kaut ko parakstāt.

Īpašuma pirkšana

Tas, kas notiek, beidzoties līgumam, daļēji ir atkarīgs no tā, kāda veida līgumu jūs parakstījāt. Ja jums ir nomas līguma līgums un vēlaties iegādāties īpašumu, iespējams, jums būs jāiegūst hipotēka (vai cits finansējums), lai pilnībā samaksātu pārdevējam.

Un otrādi, ja jūs nolemjat māju nepirkt - vai līdz gada beigām nevarat nodrošināt finansējumu nomas termiņš - opcijas termiņš beidzas, un jūs pārvācaties no mājām, tāpat kā īrējot jebkuru citu īpašums. Jūs, iespējams, zaudēsit visu naudu, kas samaksāta līdz šim brīdim, ieskaitot iespēju naudu un jebkuru nopelnīto īres kredītu, taču jums nebūs nekādu pienākumu turpināt īrēt vai pirkt māju.

Ja jums ir nomas līgums, jums var būt juridisks pienākums iegādāties īpašumu pēc nomas termiņa beigām. Tas var būt problemātiski daudzu iemeslu dēļ, īpaši, ja nevarat nodrošināt hipotēku. Nomas opciju līgumi gandrīz vienmēr ir labāki par nomas pirkuma līgumiem, jo ​​tie piedāvā vairāk elastību, un jūs neriskējat tikt iesūdzēts tiesā, ja nevēlaties vai nevarat iegādāties mājokli nomas laikā beidzas derīguma termiņš.

Izturieties pret procesu tāpat kā pret mājokļa iegādi: veiciet pienācīgu rūpību, izpētiet apkārtni, salīdziniet cenas ar citām tuvumā esošām mājām, izpētiet līgumu un izpētiet pārdevēja cenas vēsture.

Ideāls īres kandidāts

Īres līgums var būt lielisks risinājums, ja esat topošais mājas īpašnieks, bet neesat finansiāli gatavs. Šie līgumi dod jums iespēju sakārtot savas finanses, uzlabot savu kredītreitingu un ietaupīt naudu pirmajai iemaksai, vienlaikus “bloķējot” māja, kuru vēlaties iegūt savā īpašumā. Ja opcijas nauda un/vai īres procentuālā daļa tiek novirzīta uz pirkuma cenu, ko viņi bieži dara, jūs arī iegūstat daļu kapitāla.

Lai gan īres līgumi tradicionāli ir paredzēti cilvēkiem, kuri nevar pretendēt uz to atbilstošus aizdevumus, ir otra kandidātu grupa, kuru īrēšanas nozare lielā mērā ir aizmirsusi: cilvēki, kuri nevar saņemt hipotēkas dārgos, neatbilstošos aizdevumu tirgos. “Augstu izmaksu pilsētu nekustamo īpašumu tirgos, kur jumbo (neatbilstoši) aizdevumi ir standarts, ir liels pieprasījums pēc labāka risinājuma finansiāli dzīvotspējīgiem, kredītspējīgiem cilvēkiem, kuri vēl nevar saņemt vai nevēlas hipotēku, ”saka Marjorie Scholtz, uzņēmuma dibinātājs un izpilddirektors. Verbhouse, Sanfrancisko bāzēts uzņēmums.

"Pieaugot mājokļu cenām un arvien vairākām pilsētām tiek izsniegtas cenas, kas neatbilst aizdevumu ierobežojumiem, un tiek ieviesti lieli aizdevumi, problēma no patērētājiem pāriet uz mājas finanšu nozari," saka Šolcs. Izmantojot stingras automātiskās parakstīšanas vadlīnijas un 20% līdz 40% pirmās iemaksas prasības, pat finansiāli spējīgiem cilvēkiem var būt grūtības iegūt finansējumu šajos tirgos.

"Viss, kas ir neparasts, piemēram, ienākumos, labus ienākumus guvušos cilvēkus noved pie" ārējā "statusa, jo apdrošinātāji nevar tos kārtīgi ievietot kastē," saka Šolcs. Tas ietver cilvēkus, kuriem ir netradicionāli ienākumi pašnodarbināts vai līgumdarbinieki, vai viņiem nav ASV kredītvēstures (piemēram, ārvalstu pilsoņi) - un tiem, kuriem vienkārši trūkst milzīgo 20% līdz 40% pirmās iemaksas banku, kas nepieciešami neatbilstošiem aizdevumiem.

Augstu cenu tirgi nav acīmredzamā vieta, kur atradīsit īrējamus īpašumus, kas padara Verbhouse neparastu. Bet visiem potenciālajiem īres mājokļa pircējiem būtu izdevīgi mēģināt ierakstīt uz patērētāju orientētas iezīmes īres līgumos: opcijas maksa un katra īres maksājuma daļa tiek samazināta pirkuma cena dolārs par dolāru, īres maksa un pirkuma cena tiek fiksēta līdz pieciem gadiem, un dalībnieki var veidot pašu kapitālu un iegūt tirgus vērtības pieaugumu, pat ja viņi nolemj to nedarīt pirkt. Pēc Šolca domām, dalībnieki var “izņemt naudu” vietnē patiesā tirgus vērtība: Verbhouse pārdod māju, un dalībnieks saglabā tirgus vērtības pieaugumu, kā arī visu pašu kapitālu, ko viņi ir uzkrājuši, nomaksājot īres maksu.

Pirms parakstāt līgumu

Kādi pasākumi būtu jāveic, apsverot iespēju īrēt īpašumu? Noteikti: 

Izvēlieties pareizos noteikumus

Ievadiet nomas līguma līgumu, nevis nomas pirkuma līgumu.

Iegūt palīdzību

Nolīgojiet kvalificētu nekustamā īpašuma advokātu, lai izskaidrotu līgumu un palīdzētu jums izprast savas tiesības un pienākumus. Iespējams, vēlēsities apspriest dažus punktus pirms parakstīšanas vai izvairīties no darījuma, ja tas jums nav pietiekami labvēlīgs.

Izpētiet līgumu

Pārliecinieties, ka saprotat:

• Termiņi (kas ir jāmaksā, kad)
• Opcijas maksa un īres maksājumi - un cik katrs no tiem attiecas uz pirkuma cenu
• Kā tiek noteikta pirkuma cena
• Kā izmantot pirkšanas iespēju (piemēram, pārdevējs var pieprasīt, lai jūs iepriekš rakstiski paziņotu par savu nodomu iegādāties)
• Vai ir atļauti mājdzīvnieki
• Kurš ir atbildīgs par uzturēšanu, māju īpašnieku asociācijas nodevām, īpašuma nodokļiem un tamlīdzīgi
• Ko nozīmē “apkope”: tikai zāles pļaušana un grābšana utt. vai nopietns remonts, piemēram, jumta nostiprināšana.

Izpētiet mājas

Pasūtiet neatkarīgu novērtējumu, iegūstiet īpašuma pārbaudi, pārliecinieties, vai īpašuma nodokļi ir atjaunināti, un pārliecinieties, ka īpašumam nav apgrūtinājuma.

Izpētiet pārdevēju

Pārbaudiet pārdevēja kredītvēsturi, lai atrastu finansiālu problēmu pazīmes un saņemtu ziņojumu par īpašumtiesībām noskaidrojiet, cik ilgi īpašumam pieder pārdevējs - jo ilgāk tas viņam piederēja un jo vairāk pašu kapitāla labāk.

Vēlreiz pārbaudiet smalko druku

Ar kādiem nosacījumiem jūs zaudētu iespēju iegādāties īpašumu? Saskaņā ar dažiem līgumiem jūs zaudējat šīs tiesības, ja kavējat tikai vienu īres maksu vai rakstiski nepaziņojat pārdevējam par savu nodomu pirkt.

Bottom Line

Īres līgums ļauj potenciālajiem mājas pircējiem uzreiz pēc vairākiem gadiem pārcelties uz māju strādāt, lai uzlabotu savus kredītreitingus un/vai ietaupītu pirmo iemaksu, pirms mēģināt iegūt hipotēka. Protams, ir jāievēro noteikti noteikumi un nosacījumi saskaņā ar īres līgumu. Pat ja nekustamā īpašuma aģents palīdz procesā, pirms parakstīšanas ir svarīgi konsultēties ar kvalificētu nekustamā īpašuma juristu, kurš var precizēt līgumu un jūsu tiesības.