Hvordan investere i private equity eiendom

Private equity eiendomsmidler tillater det personer med høy nettoverdi og institusjoner som begavelser og pensjonskasser for å investere i egenkapital og gjeldsbeholdning i eiendeler. Ved hjelp av en aktiv ledelsesstrategi, private equity eiendom tar en diversifisert tilnærming til eiendomsbesittelse. Generelle partnere investere i en rekke eiendomstyper på forskjellige steder. Eierstrategier kan variere fra nyutvikling og beholdning av rå grunn til fullstendig ombygging av eksisterende eiendommer eller kontantstrøminnsprøytninger i eiendommer som sliter.

Her er en titt på hvordan investorer kan delta i private equity eiendom, og en oversikt over bransjens muligheter, risiko og begrensninger.

Finne det ideelle private aksjefondet

For det første er gjennomsnittspersonen ikke i stand til å delta i investeringer i private equity. Det tradisjonelle private equity-fondet krever at investorer injiserer minst $ 250 000 i et fond, selv om de fleste forvaltere søker enkeltpersoner eller institusjoner som er villige til å gi opptil $ 20 millioner til $ 25 millioner til en langsiktig kollektiv investeringsordning med andre investorer.

Siden det er liten regulering av private equity -eiendomsfond, er mulighetene tradisjonelt begrenset til "akkrediterte investorer". Dette betyr at investoren må ha personlige eller felles eiendeler på minst 1 million dollar (ikke inkludert verdien av deres primære innbyggere) eller den enkeltes årlige inntekt må være minst $200,000. Par som har samlet inntekt på minst 300 000 dollar i løpet av de to foregående årene - og har en "Rimelig forventning" om at inntektsnivået vil forbli på dette nivået i inneværende år - er også kvalifisert.

Enkeltpersoner eller par som ønsker å investere i private equity eiendom bør finne et firma som spesialiserer seg på disiplinen. Når de undersøker et private equity -selskaps muligheter for midler, bør de forstå arten av hvert private equity -fonds struktur, som vanligvis er en begrenset partnerskap.

Når de slutter seg til et fond, blir eksterne investorer begrensede partnere, noe som betyr at de godtar ansvar for pengene de investerer i fondet, og har ingen vetokontroll over eiendommene som er valgt av generelle partnere (Fastlegene). En begrenset partners penger vil bli samlet med andre deltakende investorer, og fondsforvaltere vil bygge en portefølje av eiendommer som tar sikte på å maksimere lønnsomheten og minimere finansiell risiko.

Forstå fondets kostnader og investeringsstruktur

Private equity eiendomsfond har en rekke forvaltnings- og resultatgebyrer som må betales av investorer. Det er vanlig at private equity -fond krever en årlig avgift på 2% av investert kapital for å betale for firma lønn, avtaleinnkjøp og juridiske tjenester, data- og forskningskostnader, markedsføring og ekstra faste og variable kostnader. Imidlertid er det ingen grenser for disse investoravgiftene.

Enkeltpersoner bør ha god oversikt over disse kostnadene før de investerer, fordi det vil begrense den totale avkastningen på investeringen. For eksempel, hvis et eiendomsfond i private equity samlet inn 500 millioner dollar, ville det samle inn 10 millioner dollar hvert år for å betale tilhørende utgifter. I løpet av sin 10-årige syklus vil et fond samle inn 100 millioner dollar i gebyrer, noe som betyr at bare 400 millioner dollar faktisk ville bli investert i løpet av det tiåret.

Private equity -forvaltere mottar også en "carry", som er et prestasjonsgebyr som tradisjonelt er 20% av overskytende brutto fortjeneste for fondet. Investorer er tradisjonelt villige til å betale disse gebyrene på grunn av fondets evne til å bidra til å redusere selskapsledelse og ledelsesproblemer som kan påvirke et offentlig selskap negativt.

De fleste private equity-eiendomsfond regnes som "behovsbaserte" investeringer, noe som betyr at partnere forplikter kapital til generelle partnere i avdrag etter behov. Når fastlegene finner potensielle investeringseiendommer, vil fondet sende en formell forespørsel om kapital som aksjeselskapene lovet eiendomsfondet i begynnelsen av syklusen. Kjent som en "kapitalkall", er det en juridisk forpliktelse som aksjeselskapene må oppfylle.

Hvis en begrenset partner ikke oppfyller et kapitalkall, kan et fond tvinge den personen eller institusjonen til mislighold og miste hele sin eierandel. Andre begrensede partnere får vanligvis muligheten til å kjøpe tapte aksjer i tilfelle en slik mislighold.

Typer Private Equity Real Estate Strategies

Når du investerer i private equity eiendom, er det tradisjonelt fire typer investeringsstrategier:

• Kjerne er den mest konservative strategien, og kan bare inneholde eiendommer som tilbyr lavere risiko og lavere potensiell avkastning fordi de finnes på godt befolkede eller godt reiste steder. Denne strategien kan også fokusere sterkt på investeringer i eiendommer av høy kvalitet som krever svært lite ombygging eller vedlikehold. Disse eiendommene tilbyr forutsigbare kontantstrømmer og består vanligvis av fullt utleide strukturer med flere leietakere.
• Core-plus krever litt mer risiko, men kan tilby en høyere avkastning enn kjernestrategien. Disse egenskapene krever beskjedne verdiskapende aktiviteter eller forbedring av stedet.
• Verdiskapning er middels til høy avkastning, moderat risiko strategi som fokuserer mer på eiendomsutvikling og markedstiming. I denne strategien kjøper porteføljeforvaltere eiendommer, driver med en viss ombygging og selger når markedet presterer. Verdiskapende eiendommer krever vanligvis endringer i ledelse, fysisk forbedring eller adressering av kapitalbegrensninger. Disse trinnene inkluderer bygningsrenoveringer og søker måter å øke leiepriser i forbedrede markeder. Verdiskapende strategier inkluderer også snu av sviktende driftsselskaper eller påta seg gjeld for kontroll over underliggende eiendommer.
• Opportunistisk gir det høyeste avkastningen, men påtar seg mest risiko. Med denne strategien kjøper ledere eiendommer som inkluderer ubebygd tomt eller i markeder som er underpresterende eller lett trafikkert.

Godta risiko og langsiktig utsikt

Investorer i private equity -eiendom bør forstå at ved å investere i et fond må de være det villig til å godta at deres kapital kan være bundet opp i en forhåndsbestemt periode som kan vare mange år.

I tillegg eksisterer det flere risikoer i eiendomsmarkedet, og det kan være nødvendig med store investeringer under kapitalsamtaler på et tidspunkt hvor en person har lav kontantstrøm. Mange fastleger strukturerer sine midler som tiår lange investeringer eller lengre, og de gir investorer liten eller ingen mulighet til å ta ut eller innløse pengene sine. Den illikvide karakteren av private equity -fond krever at investorer forstår risikoen ved å holde pengene bundet over en lengre periode.

Karakteren til private equity fondstrukturer gjør det svært vanskelig å vurdere et fonds økonomiske resultater eller eiendommene det har. Siden det eksisterer begrenset regulering av private equity -eiendomsfond, trenger ikke allmennpartnere å tilby noen oppdateringer til investorer på potensielle investeringer, verdivurderinger av porteføljen eller annen tilleggsinformasjon knyttet til investeringer. Investering i private equity eiendom krever at begrensede partnere forplikter seg betydelig og fullt ut stole på at fondsforvalteren vil nå sine investeringsmål uten å ha et nødvendig nivå på åpenhet. Fondforvaltere sender imidlertid vanligvis oppdateringer til sine investorer, og de kan velge å være transparente om resultatene for å skape tillit til ethvert nåværende eller fremtidig fond.

Bunnlinjen

Før de investerer i private equity eiendom, må enkeltpersoner avgjøre om de er kvalifiserte til å delta i prosessen. De som er kvalifiserte vil utforske sine personlige investeringsmål, likviditetskrav og toleranse for risiko i eiendomsmarkedene. Etter å ha snakket med en finansiell rådgiver, bør investorer studere en rekke forskjellige midler for å få et bedre forståelse av styringsstrategiene til allmennpartnerne og tidligere prestasjoner av annen eiendom midler.