Konvensjonell boliglån eller lån

Hva er et konvensjonelt boliglån eller lån?

Et konvensjonelt boliglån eller konvensjonelt lån er alle typer boligkjøperlån som ikke tilbys eller sikres av en statlig enhet. I stedet er konvensjonelle boliglån tilgjengelig via private långivere, for eksempel banker, kredittforeninger og kredittforetak. Noen konvensjonelle boliglån kan imidlertid garanteres av to statlige sponsede foretak; de Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) og Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

Forstå konvensjonelle boliglån og lån

Konvensjonelle boliglån har vanligvis en fast rente, noe som betyr at rente endres ikke gjennom lånets levetid. Konvensjonelle boliglån eller lån er ikke garantert av den føderale regjeringen, og som et resultat har de vanligvis strengere lånekrav fra banker og kreditorer.

Noen av de offentlige etatene som sikrer boliglån til banker inkluderer: Federal Housing Administration (FHA), US Department of Veterans Affairs (VA), og USDA Rural Housing Service. Det er imidlertid krav som låntakere må oppfylle for å kvalifisere seg til disse programmene.

Konvensjonell vs. I samsvar

Konvensjonelle lån blir ofte feilaktig referert til som samsvarende boliglån eller lån. Selv om det er overlapping, er de to forskjellige kategorier. Et samsvarende boliglån er et hvis underliggende vilkår og betingelser oppfyller finansieringskriteriene til Fannie Mae og Freddie Mac. Den viktigste blant dem er en dollargrense, satt årlig av Federal Housing Finance Agency (FHFA). I det meste av det kontinentale USA må et lån ikke overstige 548 250 dollar i 2021.

Så selv om alle lån som er i samsvar, er konvensjonelle, kvalifiserer ikke alle konvensjonelle lån som samsvarende. EN jumbo boliglån på $ 800 000, for eksempel, er en konvensjonell boliglån, men ikke et samsvarende boliglån- fordi det overgår beløpet som ville tillate det å bli støttet av Fannie Mae eller Freddie Mac.

I 2020 var det 8,3 millioner huseiere med FHA-forsikrede boliglån.Sekundærmarkedet for konvensjonelle boliglån er ekstremt stort og flytende. De fleste konvensjonelle boliglån er pakket inn i pass-through pantelån med sikkerhet som handler i et veletablert terminsmarked kjent som boliglån å bli annonsert (TBA) markedet. Mange av disse konvensjonelle verdipapirer er videre verdipapirisert til pantelån (CMOer).

Hvordan et konvensjonelt boliglån eller lån fungerer

I årene siden nedsmeltning av boliglån i 2007 har långivere strammet opp kvalifikasjonene for lån - "ingen verifisering" og "ingen forskuddsbetaling" boliglån har gått med vinden, for eksempel - men totalt sett har de fleste av de grunnleggende kravene ikke endret. Potensielle låntakere må fylle ut en offisiell boliglånssøknad (og vanligvis betale et søknadsgebyr), og deretter levere långiver med de nødvendige dokumentene for å utføre en omfattende sjekk av deres bakgrunn, kreditthistorie og nåværende kreditt poengsum.

Nødvendig dokumentasjon

Ingen eiendom er noen gang 100% finansiert. Når du kontrollerer eiendelene og forpliktelsene dine, ser en utlåner ikke bare på om du har råd til dine månedlige boliglånsbetalinger, som vanligvis ikke bør overstige 28% av bruttoinntekten din.Långiveren ser også etter om du kan håndtere forskuddsbetaling på eiendommen (og i så fall hvor mye), sammen med andre forhåndskostnader, for eksempel lån opprinnelse eller tegningsgebyrer, meglerhonorarer og oppgjør eller sluttkostnader, som alle kan øke kostnadene for et boliglån betydelig. Blant elementene som kreves er:

1. Bevis på inntekt

Disse dokumentene inkluderer, men er ikke begrenset til:

• Tretti dager med lønnsstubber som viser inntekt så vel som år-til-dato inntekt
• To år med føderal igjen på skatten
• Seksti dager eller en kvartalsvis oversikt over alle aktivakontoer, inkludert sjekk, sparing og eventuelle investeringskontoer
• To år med W-2 uttalelser

Låntakere må også være forberedt med bevis på eventuelle ekstrainntekter, for eksempel underholdsbidrag eller bonuser.

2. Eiendeler

Du må presentere Kontoutskrifter og investeringskontoutskrifter for å bevise at du har midler til forskuddsbetaling og avsluttende kostnader på boligen, samt kontantreserver. Hvis du mottar penger fra en venn eller slektning for å hjelpe deg med forskuddsbetalingen, trenger du gavebrev, som bekrefter at dette ikke er lån og ikke har noen nødvendig eller obligatorisk tilbakebetaling. Disse brevene må ofte være notarisert.

3. Sysselsettingskontroll

Långivere i dag ønsker å sørge for at de bare låner ut til låntakere med en stabil arbeidshistorie. Långiveren din vil ikke bare se lønnsstubbene dine, men kan også ringe arbeidsgiveren din for å bekrefte at du fortsatt er ansatt og for å sjekke lønnen din. Hvis du nylig har byttet jobb, kan det være lurt å ta kontakt med din tidligere arbeidsgiver. Selvstendig næringsdrivende låntakere må levere betydelige tilleggspapirer om virksomheten og inntekten.

4. Annen dokumentasjon

Långiveren din må kopiere førerkortet eller statlig ID -kort og trenger ditt Personnummer og signaturen din, slik at utlåner kan trekke kredittrapporten din.

Renter for konvensjonelle boliglån

Konvensjonelle lånerenter har en tendens til å være høyere enn på statsstøttede boliglån, for eksempel FHA lån (selv om disse lånene, som vanligvis krever at låntakere betaler boliglånsforsikringspremier, kan regne ut å være like kostbart i det lange løp).

Renten som bæres av et vanlig boliglån avhenger av flere faktorer, inkludert lånets vilkår - dens lengde, størrelse og om renten er fast rente eller justerbar - samt gjeldende økonomiske eller finansielle markedsforhold. Boliglånegivere setter renten basert på deres forventninger til fremtidig inflasjon; Tilbud og etterspørsel etter verdipapirer med pantelån påvirker også rentene.

Når Federal Reserve gjør det dyrere for banker å låne ved å målrette mot et høyere føderale rentesatser, bankene på sin side viderefører de høyere kostnadene til kundene sine, og forbrukslånsrentene, inkludert boliglån, pleier å stige.

Typisk knyttet til renten er poeng, gebyrer betalt til utlåner (eller megler): jo flere poeng du betaler, desto lavere blir renten. Ett poeng koster 1% av lånebeløpet og reduserer renten med omtrent 0,25%.

Den siste faktoren for å bestemme renten er den enkelte låntagers økonomiske profil: personlige eiendeler, kredittverdighet og størrelsen på forskuddsbetalingen de kan gjøre på boligen finansiert.

Spesielle hensyn til et konvensjonelt boliglån eller lån

Denne typen lån er ikke for alle. Her er en titt på hvem som sannsynligvis kvalifiserer for et konvensjonelt boliglån og hvem som ikke er det.

Hvem kan kvalifisere

Personer med etablerte kreditt- og stjernekredittrapporter som er på solid økonomisk grunn, kvalifiserer vanligvis til konvensjonelle boliglån. Nærmere bestemt bør den ideelle kandidaten ha:

Kredittpoeng

En kreditt score er en numerisk fremstilling av en låntakers evne til å betale tilbake et lån. Kredittpoeng inkluderer en låntakers kreditthistorie og antall forsinkede betalinger. En kreditt score på minst 680 og fortrinnsvis godt over 700 kan kreves for godkjenning. Dessuten, jo høyere poengsum, desto lavere er renten på lånet, med de beste vilkårene forbeholdt de over 740.

Gjeld til inntekt

En akseptabel gjeld i forhold til inntekt (DTI). Dette er summen av dine månedlige gjeldsbetalinger, for eksempel kredittkort og lånebetalinger, sammenlignet med din månedlige inntekt. Ideelt sett bør gjeld-til-inntektsgraden være rundt 36% og ikke mer enn 43%. Med andre ord bør du bruke mindre enn 36% av din månedlige inntekt på gjeldsbetalinger.

Nedbetaling

En forskuddsbetaling på minst 20% av boligens kjøpesum er lett tilgjengelig. Långivere kan og godtar mindre, men hvis de gjør det, krever de ofte at låntakere tar ut privat boliglånsforsikring og betale premiene månedlig til de oppnår minst 20% egenkapital i huset.

I tillegg er konvensjonelle boliglån ofte den beste eller eneste måten for boligkjøpere som vil ha bolig for investeringsformål, som et andre hjem, eller som ønsker å kjøpe en eiendom som er priset over $500,000.

Hvem kan ikke kvalifisere

Generelt sett har de som nettopp har begynt i livet, de med litt mer gjeld enn normalt, og de med en beskjeden kredittvurdering ofte problemer med å kvalifisere seg til konvensjonelle lån. Mer spesifikt vil disse boliglånene være tøffe for de som har:

• Ledet konkurs eller utleggelse i løpet av de siste sju årene
• Kredittpoeng under 650
• DTI over 43%
• Mindre enn 20% eller til og med 10% av boligens kjøpesum for en forskuddsbetaling

Imidlertid, hvis du blir avslått for boliglånet, må du be om skriftlig begrunnelse for banken. Du kan kvalifisere deg til andre programmer som kan hjelpe deg med å bli godkjent for boliglån.

For eksempel, hvis du ikke har noen kreditthistorie og er en første gangs boligkjøper, kan du kvalifisere for et FHA-lån. FHA-lån er lån som er spesielt skreddersydd for førstegangskjøpere. Som et resultat har FHA -lån forskjellige kvalifikasjoner og kredittkrav, inkludert lavere nedbetaling.