Må du betale gevinstskatt på et boligsalg?

Ditt hjem er sannsynligvis ditt livs største og stolteste kjøp. Alle de grundige tiltakene du tok - utallige eiendomssøk, kontraktsforhandlinger, inspeksjoner og avslutning - for å komme til drømmen om huseierskap. Nå er det på tide å selge. Hva nå? Visste du at hjemmet ditt regnes som en kapitaltilgang, underlagt kapitalgevinster avgift? Hvis huset ditt verdsatt i verdi, kan du bli pålagt å betale skatt på fortjenesten. Men takket være Skattebetalers avlastningslov fra 1997, er de fleste huseiere fritatt.

Hvis du er singel, betaler du ingen gevinstskatt på de første $ 250 000 i fortjeneste (overskudd over kostnad). Ektepar får en unntak på 500 000 dollar. Det er imidlertid noen begrensninger.

Hvor mye er gevinstskatt på eiendom?

For å bli unntatt må hjemmet betraktes som et primært bosted basert på Internal Revenue Service (IRS) regler. Disse reglene sier at du må ha okkupert boligen i minst to av de siste fem årene.

Hvis du kjøper et hus og en dramatisk verdiøkning får deg til å selge det et år senere, vil du bli pålagt å betale gevinstskatt. Hvis du har eid huset ditt i minst to år og oppfyller hovedreglene, kan du skatte skatt på fortjenesten hvis det overskrider IRS -terskler. Enkeltpersoner kan ekskludere opptil $ 250 000 av gevinsten, og gifte personer som sender en felles avkastning, kan ekskludere opptil $ 500 000 av gevinsten.

Denne regelen tillater deg til og med å konvertere en utleieeiendom til en primærbolig fordi kravet om to års botid ikke trenger å være oppfylt i påfølgende år.

Anta at du kjøper en ny leilighet for $ 300.000. Du bor i det det første året, leier boligen de neste tre årene, og når leietakerne flytter ut, flytter du inn i et år til. Etter fem år selger du leiligheten for 450 000 dollar. Ingen gevinstskatt skyldes fordi overskuddet ($ 450 000 - $ 300 000 = $ 150 000) ikke overstiger ekskluderingsbeløpet. Vurder en alternativ slutt der hjemmeverdier i ditt område øker eksponensielt.

I dette scenariet selger du leiligheten for $ 600 000. Kapitalgevinstskatt skyldes $ 50 000 ($ 300 000 overskudd - $ 250 000 IRS ekskludering). Hvis inntekten din faller mellom $ 80 000 og $ 441 450, er skattesatsen din for gevinstskatt som en enslig person 15%.Hvis du har kapitaltap andre steder, kan du kompensere kapitalgevinsten ved salg av huset med disse tapene, og opptil $ 3000 av tapene fra annen skattepliktig inntekt.

2021 Langsiktige kursgevinster
Arkiveringsstatus	0% skattesats	15% skattesats	20% skattesats
Enkelt	< $40,000	$ 40 000 til $ 441 450	>$441,450
Gift med søknad i fellesskap	< $80,000	$ 80 000 til $ 496 600	>$496,600
Gift arkivering separat	< $40,000	$ 40 000 til $ 248 300	>$248,300
Husholdningssjef	< $53,600	$ 53 600 til 469 050	>$469,050

Den andre store begrensningen er at du bare kan dra nytte av dette fritak en gang annethvert år. Derfor, hvis du har to hjem og bodde i begge i minst to av de siste fem årene, vil du ikke kunne selge dem begge skattefritt.

Taxpayer Relief Act fra 1997 har vært gunstig for huseiere fordi det har vesentlig endret implikasjonene av boligsalg. Før handlingen måtte selgerne rulle full verdi av et boligsalg til et annet hjem innen to år for å unngå å betale gevinstskatt. Dette er imidlertid ikke lenger tilfelle, og inntektene fra salget kan brukes på hvilken som helst måte selgeren finner passende.

Hvis du oppfyller kvalifikasjonskravene til IRS, vil du kunne selge boliggevinsten skattefritt som nevnt ovenfor. Det er imidlertid unntak fra kvalifikasjonskravene, som er beskrevet på IRS nettsted.

Når er et boligsalg fullt skattepliktig?

Ikke alle kan dra nytte av kapitalgevinster. Gevinst fra et boligsalg er fullt skattepliktig når:

• Boligen er ikke selgerens hovedbolig
• Eiendommen ble kjøpt gjennom en bytte i 1031 innen fem år
• Selger er underlagt utenlandske skatter
• Eiendommen var ikke eid og brukt som selgerens hovedbolig i minst to av de siste fem årene før salget (noen unntak gjelder)
• Selgeren solgte en annen bolig innen to år fra salgsdatoen og brukte eksklusive gevinster for dette salget

Kapitalgevinstskatt på boligsalg Eksempel

Vurder følgende eksempel. Susan og Robert, et ektepar, kjøpte et hus for $ 500 000 i 2015. Nabolaget deres opplevde en enorm vekst og boligverdiene økte betydelig. Da de så en mulighet til å høste gevinsten av denne økningen i boligprisene, solgte de hjemmet sitt i 2020 for 1,2 millioner dollar. Kapitalgevinsten ved salget var $ 700 000.

Som et ektepar som søkte i fellesskap, klarte de å ekskludere $ 500 000 av gevinsten, og la $ 200 000 bli underlagt gevinstskatt. Deres samlede inntekt plasserer dem i skatteklassen på 20%. Derfor var deres gevinstskatt 40 000 dollar.

Hvordan unngå skatt på gevinst ved salg av boliger

Vil du redusere skatteregningen ved salg av boligen din? Det er måter å redusere det du skylder eller unngå skatt på salg av eiendommen din. Hvis du eier og har bodd i hjemmet ditt i to av de siste fem årene, kan du ekskludere opptil $ 250 000 ($ 500 000 for gifte som inngir felles) av gevinsten fra skatt.

Justeringer av kostnadsgrunnlaget kan også bidra til å redusere gevinsten. Kostnadsgrunnlaget ditt kan økes ved å inkludere gebyrer og utgifter knyttet til kjøp av boligen, forbedringer av hjemmet og tillegg. Den resulterende økningen i kostnadsgrunnlaget reduserer dermed gevinsten.

Kapitaltap fra andre investeringer kan også brukes til å oppveie gevinsten ved salg av boligen din. Store tap kan til og med overføres til påfølgende skatteår. La oss utforske andre måter å redusere eller unngå skatt på gevinst på boligsalg.

Bruk 1031 børser for å unngå skatter

Huseiere kan unngå å betale skatt for salg av hjemmet sitt ved å reinvestere inntektene fra salget til en lignende eiendom gjennom en 1031 bytte. Denne like-for-like utvekslingen-oppkalt etter IRS-koden Seksjon 1031-tillater utveksling av lignende eiendom uten annen vederlag eller lignende eiendom, inkludert andre hensyn, for eksempel kontanter. 1031 -utvekslingen gjør at skatten på gevinsten ved salg av en eiendom kan utsettes i stedet for å bli eliminert.

Eiere - inkludert selskaper, enkeltpersoner, tillit, partnerskap og LLC - av investeringer og næringseiendommer kan dra fordel av 1031 -børsen ved utveksling av forretnings- eller investeringseiendom med slike snill.

Eiendommene som er underlagt 1031 -børsen må være for forretnings- eller investeringsformål, ikke for personlig bruk. Parten i 1031 -sentralen må skriftlig identifisere erstatningseiendommer innen 45 dager fra salget og må fullføre utvekslingen av en eiendom som kan sammenlignes med den i kunngjøringen innen 180 dager fra salg.

Siden det kan være en kompleks prosess å utføre en 1031-sentral, er det fordeler med å jobbe med en anerkjent fullservice 1031 bytteselskap. Gitt omfanget, koster disse tjenestene vanligvis mindre enn advokater som tar betalt i timen. Et firma som har et godt resultat i arbeidet med disse transaksjonene, kan hjelpe deg med å unngå kostbare feilsteg og sikre at 1031 -sentralen din oppfyller kravene i skattekoden.

Konverter ditt andre hjem til din primære bolig

Kapitalgevinstekskluderinger er attraktive for mange huseiere, så mye at de kan prøve å maksimere bruken gjennom hele livet. Fordi gevinster på ikke-primære boliger og utleieeiendommer ikke har de samme unntakene, har flere søkt smarte måter å redusere sin gevinstskatt på ved salg av eiendommene sine. En måte å oppnå dette på er å konvertere et andre hus eller leieeiendom til en primærbolig.

En huseier kan gjøre sitt andre hjem til sin primære bolig i to år før de selger og dra fordel av skattemessig ekskludering fra IRS. Bestemmelser gjelder imidlertid. Fradrag for avskrivninger på gevinster opptjent før 6. mai 1997, vil ikke bli vurdert i utelukkelsen.

I henhold til husholdningsskatteloven fra 2008 kan en leiebolig konvertert til en primærbolig har bare kapitalgevinster ekskludert i løpet av perioden eiendommen ble brukt som hovedstol bolig. Gevinsten fordeles på hele eierskapstiden. Mens du tjener som utleieeiendom, faller den tildelte delen under ikke -kvalifiserende bruk og er ikke kvalifisert for utelukkelse.

For å hindre noen i å dra fordel av eksklusjonen for utveksling og kapitalgevinster i 1031, American Jobs Creation Act of 2004 fastslår at unntaket gjelder hvis byttet eiendom hadde blitt holdt i minst fem år etter Utveksling.

Hvordan avdragssalget lavere skatter

Å realisere et stort overskudd ved salg av en investering er drømmen. Den tilsvarende skatten på salget kan imidlertid ikke være det. For eiere av utleieeiendommer og andre boliger er det en måte å redusere skatteeffekten. For å redusere den skattepliktige inntekten kan eiendomseieren velge et avdragssalgsalternativ, der en del av gevinsten utsettes over tid. En bestemt betaling genereres over løpetiden som er angitt i kontrakten.

Hver betaling består av hovedstol, gevinst og renter, hvor hovedstolen representerer det ikke-skattepliktige kostnadsgrunnlaget og renter beskattet som vanlig inntekt. Brøkdelen av gevinsten vil resultere i en lavere skatt enn skatten på en engangsavkastning. Hvor lenge eiendomseieren holdt eiendommen, vil avgjøre hvordan den beskattes: langsiktig eller kortsiktig gevinst.

Hvordan eiendomsskatt fungerer

Som de fleste kjøp vi foretar, blir skatter beregnet på kjøpesummen. Det samme gjelder for eiendom. Statlige og lokale myndigheter pålegger eiendoms- eller eiendomsskatt på fast eiendom; disse innkrevde skatter bidrar til å betale for offentlige tjenester, prosjekter, skoler og mer.

Eiendomsskatter er verdivurderinger, som er skatter som vurderes mot verdien av boligen og landet den sitter på. Det vurderes ikke på kostnadsgrunnlaget - hva ble betalt for det. Eiendomsskatten beregnes ved å multiplisere skattesatsen med eiendommens takstverdi. Skattesatsene varierer mellom jurisdiksjoner og kan endres, det samme kan eiendommens vurderte verdi. Noen unntak og fradrag er imidlertid tilgjengelige for visse situasjoner.

Hvordan beregne kostnadsgrunnlaget for et hjem

Kostnadsgrunnlaget for et hjem er det du betalte (din kostnad) for det. Inkludert er kjøpesummen, visse utgifter knyttet til boligkjøpet, forbedringskostnader, visse advokatkostnader og mer.

Eksempel: I 2010 kjøpte Rachel hjemmet sitt for 400 000 dollar. Hun gjorde ingen forbedringer og pådro seg ingen tap i de ti årene hun bodde der. I 2020 solgte hun hjemmet sitt for 550 000 dollar. Kostnadsgrunnlaget hennes var $ 400 000, og hennes skattepliktige gevinst var $ 150 000. Hun valgte å ekskludere kapitalgevinsten og skyldte derfor ingen skatt.

Hva er justert hjemmebasis

Kostnadsgrunnlaget for en bolig kan endres. Reduksjoner i kostnadsgrunnlaget skjer når du mottar en retur av kostnaden din. For eksempel kjøpte du et hus for 250 000 dollar og opplevde senere et tap på grunn av en brann. Hjemforsikringsselskapet utsteder en betaling på $ 100 000, og reduserer kostnadsgrunnlaget til $ 150 000 (opprinnelig kostnadsbasis på $ 250 000 - forsikringsbetaling på $ 100 000).

På samme måte kan noen hendelser og aktiviteter øke kostnadsgrunnlaget. For eksempel bruker du 15 000 dollar på å legge til et bad i hjemmet ditt. Det nye kostnadsgrunnlaget ditt vil øke med beløpet du brukte på å forbedre hjemmet ditt.

Grunnlag ved arv av et hjem

Hvis du arvet et hus, er kostnadsgrunnlaget den virkelige markedsverdien (FMV) av boligen da den opprinnelige eieren døde.For eksempel arver du et hjem som den opprinnelige eieren betalte $ 50 000 for. Hjemmet ble verdsatt til $ 400 000 på tidspunktet for den opprinnelige eierens død. Seks måneder senere selger du boligen for 500 000 dollar. Den skattepliktige gevinsten er $ 100 000 ($ 500 000 salgspris - $ 400 000 kostnadsbasis).

Virkelig markedsverdi bestemmes på datoen for tildelerens død eller på den alternative verdsettelsesdatoen hvis bobestyreren sender en eiendomsskattemelding og velger denne metoden.

Rapporterer inntekt fra salget til IRS

Det er påkrevd å rapportere salg av et hjem hvis du mottok et skjema 1099-S som rapporterte inntektene fra salget, eller hvis det er en gevinst som ikke kan utelukkes. Skjema 1099-S er et IRS-skatteskjema som rapporterer salg eller bytte av eiendom. Dette skjemaet er vanligvis utstedt av eiendomsmegler, sluttfirma eller panthaver. Hvis du oppfyller IRS -kvalifikasjonene for ikke å betale gevinstskatt på salget, må du informere din eiendomsmegler innen februar. 15 etter transaksjonsåret.

IRS beskriver hvilke transaksjoner som ikke kan rapporteres:

• Hvis salgsprisen er $ 250 000 ($ 500 000 for gifte) eller mindre og gevinsten er fullt ut ekskludert fra bruttoinntekt. Huseier må også bekrefte at de oppfyller hovedboligkravet. Eiendomsmannen må få sertifisering for at disse attestasjonene er sanne.
• Hvis overdrageren er et selskap, en statlig eller offentlig sektor, eller en unntatt volumoverfører (noen som har eller vil selge 25 eller flere rapporterbare eiendommer til 25 eller flere parter)
• Ikke-salg, for eksempel gaver
• En transaksjon for å dekke et lån med sikkerhet
• Hvis det totale vederlaget for transaksjonen er $ 600 eller mindre, som kalles en de minimus -overføring

Spesielle hensyn

Hva skjer ved skilsmisse eller for militært personell? Heldigvis er det hensyn til disse situasjonene. I en skilsmisse kan ektefellen som har fått eierskap til et hjem, telle årene huset var eid av den tidligere ektefellen for å kvalifisere for brukskravet.Hvis støttemottakeren har eierskap i huset, kan brukskravet inkludere tiden den tidligere ektefellen tilbringer å bo i hjemmet til salgsdatoen.

Militært personell og visse offentlige tjenestemenn på offisiell utvidet tjeneste og deres ektefeller kan velge å utsette femårskravet i opptil ti år mens de er på vakt. I hovedsak, så lenge det militære medlemmet okkuperer hjemmet i 2 av 15 år, kvalifiserer de til ekskludering av gevinster (opptil $ 250 000 for enslige skattytere og opptil $ 500 000 for gifte skattebetalere i fellesskap).

Kapitalgevinstskatt på investeringseiendom

Eiendom kan kategoriseres annerledes. Vanligvis er det kategorisert som investering eller leieeiendom eller hovedboliger. Eiers hovedbolig er eiendommen som brukes som hovedsted der de bor. En investering eller utleieeiendom er eiendom kjøpt eller nytt for å generere inntekt eller fortjeneste til eieren (e) eller investoren (e).

Hvordan eiendommen er klassifisert påvirker hvordan det blir beskattet og hvilke skattefradrag, for eksempel boliglånsrentefradrag, kan kreves. Under Skattelettelser og stillingsloven fra 2017, opp til $ 750 000 av boliglånsrenter på en hovedbolig kan trekkes fra. Imidlertid, hvis en eiendom utelukkende brukes som en investeringseiendom, kvalifiserer den ikke for kapitalgevinster.

Utsettelse av gevinstskatt er tillatt for investeringseiendommer under 1031-børsen hvis inntektene fra salget brukes til å kjøpe en lignende investering. Og kapitaltap påført skatteåret kan brukes til å motvirke gevinster ved salg av investeringseiendommer. Så selv om det ikke er gitt eksklusive kapitalgevinster, er det måter å redusere eller eliminere skatter på kapitalgevinster for investeringseiendommer.

Utleie eiendom vs. Feriehus

Utleieeiendommer er eiendom som leies ut til andre for å generere inntekt eller fortjeneste. En fritidsbolig er eiendom som brukes rekreasjonsmessig og regnes ikke som hovedbolig. Den brukes til kortsiktige opphold, først og fremst for ferier.

Huseiere konverterer ofte fritidsboligene sine til utleieboliger når de ikke er i bruk. Inntekten fra leien kan dekke boliglån og andre vedlikeholdsutgifter. Det er imidlertid noen ting du må huske på. Hvis feriehuset leies ut for mindre enn 15 dager, inntekten er ikke rapporterbar. Hvis feriehuset brukes av huseieren i mindre enn to uker i året og deretter leies ut for resten, regnes det som en investeringseiendom.

Huseiere kan dra fordel av eksklusjonen for gevinstskatt ved salg av feriehuset hvis de oppfyller IRS -eierskapet og brukerreglene.

Eiendomsskatt vs. Eiendomsskatt

Eiendom og eiendom brukes ofte om hverandre, det samme gjelder eiendomsskatt og eiendomsskatt. Eiendom er imidlertid et bredt begrep for å beskrive forskjellige eiendeler, inkludert eiendom, eid av en person; og ikke all eiendom beskattes likt.

Eiendomsskatt, slik det gjelder eiendom, er ad-valorem skatter vurdert av staten og lokale myndigheter der eiendommen ligger. De eiendomsskatt beregnes ved å multiplisere eiendomsskattesatsen med eiendoms markedsverdi, som inkluderer verdien av eiendommen (f.eks. hus, leiligheter og bygninger) og tomten den sitter på.

Eiendomsskatt, som det gjelder personlig eiendom, er skatter som brukes på løsøre. Eiendom, som er fast eiendom, er ikke inkludert i personlig eiendomsskatt. Eksempler på personlig eiendom inkluderer biler, vannscootere og tungt utstyr. Eiendomsskatter pålegges på statlig eller lokalt nivå og kan variere fra stat til stat.

Kapitalgevinstskatt på vanlige spørsmål om eiendom

Er boligsalg skattefritt?

Boligsalg er skattefritt hvis salgsbetingelsen oppfyller visse kriterier. Selgeren må ha eid boligen og brukt den som hovedbolig i to av de siste fem årene (frem til datoen for stengning). De to årene må ikke være sammenhengende for å kvalifisere seg. Selgeren må ikke ha solgt en bolig de siste to årene og hevdet eksklusiv skatt på gevinstskatt. Hvis gevinsten ikke overstiger utelukkelsesgrensen ($ 250 000 for enslige og $ 500 000 for gifte som inngir felles), skylder selgeren ikke skatt ved salg av huset sitt.

Hvordan unngår jeg å betale skatt når jeg selger huset mitt?

Det er flere måter å unngå å betale skatt på salg av huset ditt. Her vil vi liste noen få:

• Motregne kapitalgevinsten med kapitaltap. Kapitaltap fra tidligere år kan fremføres for å oppveie gevinster i fremtidige år.
• Vurder å bruke IRS -eksklusjonen for primærbolig. For enslige skattebetalere kan du ekskludere opptil $ 250 000 av gevinsten, og for gifte skattebetalere som inngir felles, kan du ekskludere opptil $ 500 000 av gevinsten (visse begrensninger gjelder).
• Under en bytte på 1031 kan du også rulle inntektene fra salg av en leie- eller investeringseiendom til en lignende investering innen 180 dager.

Hvor mye skatt betaler jeg når jeg selger huset mitt?

Hvor mye skatt du betaler er avhengig av størrelsen på gevinsten ved å selge huset ditt og skatteklassen. Hvis fortjenesten din ikke overstiger beløpet for ekskludering og du oppfyller IRS -retningslinjene for å kreve ekskluderingen, skylder du ingenting. Hvis fortjenesten din overstiger ekskluderingsbeløpet og du tjener mindre enn $ 80 000 per år, skylder du en skatt på 15% (basert på statusen for enkelt arkivering) av fortjenesten.

Skattesatsen er avhengig av inntekt. Det er viktig å konsultere en skattefagarbeider for å fastslå og diskutere din skatteplikt.

Må jeg rapportere salget av hjemmet mitt til skattemyndighetene?

Det er mulig at du ikke er pålagt å rapportere salget av boligen din hvis ingen av følgende er sanne:

• Du har ikke-ekskluderbar, skattepliktig gevinst ved salg av hjemmet ditt (> $ 250 000 for enslige skattytere og> $ 500 000 for gifte skattebetalere som inngir felles).
• Du ble utstedt en 1099-S, som rapporterte inntektene fra eiendomstransaksjoner.
• Du vil rapportere gevinsten som skattepliktig, selv om hele eller deler faller innenfor retningslinjene for ekskludering.

Bunnlinjen

Skatter på gevinster kan være betydelige. Heldigvis gir skattelettelsesloven fra 1997 en viss lettelse til huseiere som oppfyller visse IRS -kriterier. For enslige skattefiler kan opptil $ 250 000 av kapitalgevinsten utelukkes, og for gift skattemeldinger som inngir samlet, kan opptil $ 500 000 av kapitalgevinsten utelukkes. For gevinster som overstiger disse terskelverdiene, brukes kursgevinster.

Det er unntak for visse situasjoner, for eksempel skilsmisse og militær utplassering, og det er regler for når salg må rapporteres. Å forstå skattereglene og holde deg oppdatert på skatteendringer kan hjelpe deg med å forberede salget av hjemmet ditt bedre.