Boligmyndighetens obligasjoner Definisjon

Hva er boligforvaltningens obligasjoner?

Boligmyndighetsobligasjoner eller boligobligasjoner utstedes av en stat eller lokal myndighet for å hjelpe til med å finansiere bygging eller rehabilitering av rimelige utleieboliger. Under visse programmer kan inntektene fra slike obligasjoner også brukes til å hjelpe mennesker med lav inntekt til å kjøpe boliger. Renter opptjent av investorer på boligmyndighetsobligasjoner er unntatt fra føderale skatter, og kan også være unntatt fra statlige og lokale inntektsskatt.

Som flest kommunale obligasjoner, boligmyndighetsobligasjoner har historisk blitt sett på som svært sikre investeringer. I dette tilfellet støttes obligasjonene av den føderale regjeringen, som ser på dem som et middel til å oppmuntre til bygging av boliger for personer med lav inntekt.

Forståelse av boligmyndighetens obligasjoner

En kommunal myndighet kan utstede gjeld i form av obligasjoner for å skaffe kapital til å finansiere prosjekter. De to typene kommunale obligasjoner er generell forpliktelse obligasjoner og inntektsobligasjoner. Rentebetalingen og hovedstolen tilbakebetaling av en generell forpliktelse (GO) obligasjon finansieres fra staten eller de lokale myndighetene.

Disse obligasjonene støttes av full tro og kreditt av kommunestyret som kan ha myndighet til å øke skatter for å oppfylle sine betalingsforpliktelser på GO -obligasjonen. På den annen side støttes betalingsforpliktelser på en inntektsobligasjon av den forventede inntektsstrømmen for prosjektet som obligasjonen ble utstedt for. En form for inntektsobligasjon er boligobligasjonen.

Statlige og lokale myndigheter utsteder boligobligasjoner for å finansiere bygging eller rehabilitering av rimelige utleieboliger. I tillegg til å betale tilbake hovedstolen, må staten eller lokaliteten betale renter på pengene den låner. Som private aktivitetsobligasjoner (PABs), kan boligobligasjoner utstedes på vegne av kvalifiserte overskudd og ideelle utviklere for å finansiere multifamilie- og seniorboligprosjekter med lav inntekt.

Inntektene fra boligobligasjoner kan også bli utstedt for å gi rimelige boliglånsfinansiering til lavinntektsfamilier eller enkeltpersoner, slik at de kan kjøpe et hjem. Boliglån som er gitt gjennom boligobligasjoner er begrenset til førstegangskjøpere som ikke tjener mer enn medianinntekten i området. Videre er prisen på en bolig som er kjøpt med boliglånslån begrenset til 90% av gjennomsnittlig arealkjøpspris.

Spesielle hensyn

Boligobligasjoner har vanligvis lave renter og kan utstedes enten som faste eller krav til variabel rente (VRDO). Hovedstolen og rentebetalinger til obligasjonseiere skjer fra pantsatte pantelån og investeringsinntekter.

Tilbakebetalinger fra låntakere innkrevs av bostyrer som investerer midlene i kortsiktige investeringer frem til den planlagte tiden for å betale renter til obligasjonseiere. Betalingen på boligobligasjoner støttes faktisk av rettidig og konsekvent rentebetaling og hovedbetaling av lånetakernes underliggende boliglån.

Boligobligasjoner er fordelaktige for staten så vel som for private investorer. På den ene siden får regjeringen tilgang til en stor mengde billig finansiering. På den annen side er skattefordelene som tilbys av boligobligasjoner svært attraktive for de i de øvre skatteklassene.

For investorer er renten som betales av boligobligasjoner fritatt for føderal og noen ganger statlig inntektsskatt. Jo høyere marginalskattesats, desto mer verdifull er skattefritaket for en boliginntektsobligasjon. Selv om investorer er underlagt alternativ minimumsavgift (AMT) kan være underlagt skatter, unntaket betyr at investorer i høye føderale skatteklasser har fordel av inntektsobligasjoner og andre kommunale obligasjoner. Dette skattefritaket bidrar til å kompensere for obligasjonenes lave rente.

Føderal lavinntektsskattefradrag for boliger er en annen kilde til kapital som kan brukes i stedet for eller i tillegg til boligobligasjoner for å finansiere rimelige boligprosjekter. Kredittene er ikke refunderbare føderale inntektsskattekreditter for en del av boliglånsrenten som kvalifiserte boligkjøpere betaler hvert år.

Fordi de medfører statsgjeld, krever salg av boligmyndighetsobligasjoner noen ganger godkjenning fra lokale velgere. I 2018 godkjente for eksempel California-velgere et stemmesett for å selge 4 milliarder dollar i boligobligasjoner for å finansiere programmer for innbyggere, veteraner og gårdsarbeidere med lav inntekt.