Opcos: Hva du trenger å vite

Hva er en Opco?

Opco er forkortelsen for "driftsselskap", som vanligvis brukes når man beskriver det primære driftsselskapet som er involvert i et opco/propco -avtale, som er den vanligste strukturen for å spinne av en eiendomsinvesteringsforening (REIT).

Eiendomsselskapet (propco) opprettholder eierskapet til all eiendom og tilhørende gjeld, mens opco driver daglig drift og ledelse, og tilbyr opco -fordeler knyttet til kredittvurdering og finansiering evner.

Hvordan fungerer en Opco?

Et driftsselskap/eiendomsselskap ("opco/propco") avtale er en forretningsordning der a 

datterselskap selskapet (dvs. eiendomsselskapet) eier alle de inntektsbringende eiendommene, mens hovedselskapet (driftsselskapet) styrer driften uten direkte eiendomseierskap selv. Opco/propco -avtaler tillater all finansiering og kredittvurderingsrelaterte spørsmål for begge selskapene å forbli atskilt, og forbedrer dermed hver virksomhets finansielle stilling.

I en opco/propco -avtalestrategi er selskapene delt inn i minst ett driftsselskap og ett eiendomsselskap. Mens eiendomsselskapet eier alle eiendelene - inkludert eiendom eller annen eiendom - det vil si forbundet med generering av inntekter, er opco den som bruker eiendelene til å generere salg.

En opco/propco -strategi gjør det mulig for selskaper å beholde visse elementer - nemlig gjeld og dermed gjeldstjenesteforpliktelser, kredittvurderinger og relaterte spørsmål - ut av driftsbøkene selskap. Dette gir vanligvis selskapet betydelige økonomiske fordeler og besparelser. Hvis driftsselskapet oppretter en REIT for alle eiendomsbesittelsene, kan det unngå dobbeltbeskatning av alle inntektsfordelingene. Når kredittmarkedene blir mer innsnevrede, eller når eiendomsverdiene tar et steg, er opco/propco -avtale strategier ikke like praktiske og i mange tilfeller ikke engang gjennomførbare.

Eksempel på en Opco

Kasino selskaper, som ofte fungerer som underholdning eller resort REITS, kan vurdere omstrukturering av opco/propco for å skape verdi for aksjonærene og for å effektivisere driften. Modellen for dette er omstruktureringen i 2013 av Penn National Gaming Inc., hvor kasinoselskapet mottok tillatelse fra US Internal Revenue Service (IRS) til å utføre en skattefri spinoff av eiendommene til et nytt REIT.

Penn National Gaming avskåret dermed REIT Gaming and Leisure Properties, og overførte alt eierskap til eiendomsmidler til det nyopprettede REIT. Etter å ha fullført denne spinoff, leide Gaming and Leisure Properties eiendommene tilbake til Penn National Gaming som drev dem.

De spesielle skattereglene som finnes på Penn National Gaming's REIT forhindrer propco i å måtte betale føderal inntektsskatt på alle leiebeløp hentet fra opco. Penn National Gaming's REIT har også en betydelig lavere rente enn et spillselskap. I tillegg, fordi Penn National Gaming eliminerte all direkte gjeld knyttet til eiendommen ved å tildele eierskap til REIT, oppco's Lysere balanse tillater kasinoselskapet å låne midlene det trenger for å drive, og også å dumpe inn i videreutvikling og utvidelse av selskapets kasinoer.

REOCs og REITs

Det er funksjonelle og strategiske forskjeller mellom eiendomsdriftsselskaper (REOC) og REITs. Mange REIT -er fokuserer sin investerings- og porteføljestrategi for å generere kontantstrøm gjennom husleie eller leieavtaler generert av eiendommene de eier. Investeringer gjort av en REIT i et byggeprosjekt og oppkjøp kan være rettet mot å generere leieinntekter fra eiendommen. Denne nettoinntekten går først og fremst mot utdelinger utstedt til investorer.

Et eiendomsselskap kan finansiere nybygg og deretter selge eiendommen mot avkastning. Selskapet kunne også kjøpe en eiendom, pusse opp bygningen og deretter videreselge eiendommen for fortjeneste. Et REOC kan på samme måte fungere som et administrasjonsselskap som fører tilsyn med eiendommene.

Inntektene som et eiendomsoperasjonsselskap genererer, kan stort sett reinvesteres i prosjekter som oppkjøp, oppussing og nybygg. Dette gjør at en REOC kan fylle sin portefølje relativt raskt med potensielle langsiktige utsikter. Dette kan stå i motsetning til forskrifter som krever at REITs fordeler mesteparten av nettoinntekten til aksjonærene som utbytte. Det kan være potensial for større vekstutsikter med en REOC, men de gir kanskje ikke like mye umiddelbar inntekt som REITs.