Rimelig markedsverdi (AMV)

Hva er rimelig markedsverdi (AMV)?

Rimelig markedsverdi er salgsprisen for en flerfamiliebolig som selges gjennom Federal Deposit Insurance Corporation's (FDIC) Affordable Housing Program (AHP). AHP oppfordrer boligutviklere til å kjøpe flerfamilieeiendommer som eies av FDIC.

Kjøpsprisene på AHP-eiendommer er under virkelig markedsverdi, og til gjengjeld må eiere gjøre et bestemt antall enheter tilgjengelig for lavinntektshusholdninger gjennom rimelige husleier.

Forstå rimelig markedsverdi

Tradisjonelt sett er

markedsverdi på en eiendom er beløpet en kjøper er villig til å betale, og ikke nødvendigvis verdien som selgeren legger på eiendommen. Etter hvert som eiendomsverdiene øker, trengs lånet for å kjøpe eiendommen - kalt a boliglån- øker også. Det større lånet fører til en høyere boliglånsbetaling for potensielle kjøpere av en eiendom.

Som et resultat må høyere husleie belastes for å dekke høyere boliglånsbetaling. Når eiendomsverdiene øker jevnt og trutt over tid, kan lavere inntektsleiere bli priset ut av markedet, noe som betyr at de ikke har råd til høyere leiebetalinger.

De Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) har etablert Affordable Housing Program (AHP), som er designet for å hjelpe til med å selge enfamilie- og flerfamilieeiendommer som vil komme familier med lav inntekt til gode. Under programmet oppfordrer AHP boligutviklere til å kjøpe flerfamilieeiendommer som eies av FDIC. Kjøpesummen på eiendommen er vanligvis under virkelig markedsverdi, noe som betyr at prisen er lavere enn prisen som normalt ville belastes i markedet.

Med andre ord er den rimelige markedsverdien av en eiendom lavere enn taksert verdi av eiendommen, siden det tas i betraktning at lavere leiebeløp vil bli belastet for noen av enhetene, samt eiendommens fysiske tilstand, forventet driftskostnaderog finansieringsalternativer.

I bytte mot å kjøpe en eiendom til en pris under den virkelige markedsverdien, godtar kjøperne å stille enheter tilgjengelig for husholdninger med lav og svært lav inntekt til rimelige husleier. Leie- og inntektsbegrensningene er utformet for å sikre at eiendommen de neste 40 til 50 årene tjener familier som trenger rimelige boliger.

Krav til rimelig markedsverdi

Programmet har fire grunnleggende krav for å sikre at AHP-utleieeiendommer gir rimelige boliger til leietakere med lav inntekt.

Beleggskrav

AHP -programmet har fire krav til eiere av flerfamilieutleieeiendommer som er kjøpt gjennom programmet. Eiendommen må sette av et bestemt antall enheter som er reservert for lavinntektsleiere. Programmet krever at minst 35% av det totale antallet enheter må gjøres tilgjengelig for lavinntektshusholdninger.

Leiegrenser

Eiendomseiere under programmet opprettholder også husleien for lav inntekt til en rimelig pris. Programmet fastsetter grenser for maksimal leiebeløp som kan belastes basert på medianinntekten i den geografiske regionen.

Krav til videresalg

Krav til belegg, som angir minimum antall enheter som må leveres til lavinntektsfamilier så vel som leiegrensene må gjelde selv om eieren selger eiendom. Med andre ord må den nye kjøperen av en eiendom også følge programmets krav.

Overholdelsesperiode

Eiendomseiere må overholde kravene til overkommelighet under AHP -programmet for hele nyttig liv av eiendommen.

Typer eiendommer

AHP-programmet lar de fleste sameier og en-til-fire enhetseiendommer kjøpes, inkludert eiendommer som kjøpes i bulk av kvalifiserte kjøpere. Uavhengig av antall enheter eller bygninger som er kjøpt, må eiendomseierne følge de samme grunnleggende beleggskravene. Hvis noen av enhetene også blir omgjort til eierboliger, må et bestemt antall av de konverterte enhetene selges til lavinntektsfamilier.

Fordeler med rimelig markedsverdi

Et av målene med FDIC er å hjelpe lokalsamfunn med boligbehov, noe som førte til opprettelsen av programmet for rimelige boliger. Det er designet for å hjelpe familier med lav og moderat inntekt til å kjøpe boliger som tidligere var eid av mislykkede banker. Når en finansinstitusjon mislykkes, er FDIC ansvarlig for å sikre at institusjonens eiendeler blir solgt i tide. Det bringer inn en administrerende agent for å ta ansvar for driften og har eiendelsspesialister til å verdsette eiendeler og arbeide med kapitalforvaltere for å selge disse eiendelene.

FDIC overvåker og sikrer overholdelse av arealbruken gjennom et nettverk av statlige boligbyråer Restriksjonsavtaler (LURA) som styrer bruken av enkelt- og flerfamilieeiendommer i rimelige boliger Program. Landbruksbegrensningsavtalen er et dokument som eiere av en AHP -eiendom må signere når de kjøper en eiendom gjennom programmet. LURA skisserer kravene til rimelighet for eiendommen, så vel som leiegrensene og eventuelle begrensninger i bruken av eiendommen.

LURA binder også kjøperen og eventuelle etterfølgende eiendomseiere til avtalen der betingelsene gjelder, selv om eiendommen er solgt til en annen kjøper. Som et resultat er rimelige utleieenheter sikret gjennom programmet i mange år fremover.

Historien om rimelig markedsverdi

AHP er relatert til Resolution Trust Corporation (RTC), som ble opprettet som svar på spare- og lånekrise på 1980 -tallet og begynnelsen av 1990 -tallet. RTC ble designet for å hjelpe til med å administrere og avhende eiendeler til mislykkede finansinstitusjoner. Fordi det tok på seg noen myndighetsansvar, ønsket talsmenn for rimelige boliger for lavinntektsfamilier at det skulle hjelpe til med å dekke boligbehov i områdene som mislyktes banker.

For å nå dette målet ga RTC for familier med lav inntekt forkjøpsrett og organisasjoner fikk lov til å kjøpe hvis en viss andel av en flerfamilieenhet var forbeholdt lavinntekt innbyggere. Denne politikken betydde at høystbydende ikke nødvendigvis var den som sluttet med eiendommen. I begynnelsen av 1990-årene var gjennomsnittlig justert markedsverdi for en eiendom reservert for familier med lavere inntekt to tredjedeler av den vurderte markedsverdien.