Hvordan finne de beste boliglånsrentene

Leter du etter de beste boliglånsrentene? Et flott sted å starte er a boliglånskalkulator, som lar deg estimere den månedlige husbetalingen din og få en bedre følelse av hvor mye hus du har råd til.Bevæpnet med den kunnskapen, kan du begrense ditt hjemmesøk og finne riktig boliglån - og de beste prisene.

Å kjøpe bolig kan være den største og viktigste økonomiske beslutningen i livet ditt, og du vil sannsynligvis trenge boliglån for å finansiere kjøpet.

Et nyttig første trinn er å bruke en boliglånskalkulator, som estimerer den månedlige husbetalingen din, inkludert hovedstol, renter, skatter og forsikringer - samlet kjent som "

PITI."Estimatet lar deg prøve forskjellige scenarier for å bestemme en realistisk prisklasse for ditt hjemmesøk.

Bruk en boliglånskalkulator for å få de beste prisene

For å bruke en boliglånskalkulator, skriver du inn noen detaljer om lånet, inkludert:

• Boligpris. Kjøpesummen på boligen.
• Nedbetaling. Pengene du betaler på forhånd for å kjøpe bolig.
• Lånetid. Hvor lang tid du må betale ned på lånet.
• Lån APR (rente). Kostnaden for å låne pengene.
• Eiendomsskatt. Den årlige skatten du betaler som eier av fast eiendom, belastet av byen din, fylket eller kommunen.
• Huseierforsikring. Din årlige kostnad til forsikre ditt hjem og personlige eiendeler mot tyveri, brann, naturkatastrofer, krav om personlig ansvar og andre dekkede farer.
• HOA -avgifter: Det månedlige beløpet du betaler til din huseierforening for å dekke kostnadene ved å vedlikeholde og forbedre eiendommene i foreningen.

Det er lett å endre en eller flere variabler (og det anbefales at du gjør det) for å se hvordan det vil påvirke din månedlige boliglånsbetaling, boliglånsrente og den totale kostnaden for lånet.

For eksempel, hvis du velger en kortere låneperiode, blir betalingene dine høyere, men du betaler mindre renter i løpet av lånets levetid. Og selvfølgelig, hvis du har en høyere rente, vil din månedlige betaling være høyere - og det samme vil den totale renten.

Typer av boliglån

Avhengig av faktorer som kredittpoeng, sysselsettingshistorie og gjeld i forhold til inntekt, kan din utlåner tilby et boliglån med høy rente, et subprime-boliglån eller noe i mellom, kalt et "Alt-A" -lån. Her er en nærmere titt på hver:

Prime boliglån

Prime låntakere regnes som mindre risikofylte av långivere. Ifølge Experian har disse låntakerne vanligvis kredittpoeng på minst 670, men den eksakte avskjæringen varierer etter långiver.

Kandidater for førsteklasses boliglån må også betale en betydelig forskuddsbetaling - vanligvis 10% til 20% - tanken er at hvis du har hud i spillet, er det mindre sannsynlig at du misligholder. Fordi låntakere med bedre kredittpoeng og gjeld-til-inntektsforhold har en tendens til å være lavere risiko, er de det tilbød de laveste rentene, som kan spare titusenvis av dollar i løpet av låne.

Prime boliglån oppfyller kvalitetsstandardene fastsatt av Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) og Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Dette er de to statlige sponsede foretakene som tilbyr et sekundært marked for boliglån ved å kjøpe lån fra opprinnelige långivere.

Subprime boliglån

Subprime boliglån tilbys låntakere som har lavere kredittvurderinger og FICO-kredittpoeng som faller i området 580-669, selv om den nøyaktige avbruddet avhenger av långiveren.På grunn av den økte risikoen for långivere, har disse lånene høyere renter.

Det er flere typer subprime boliglån strukturer. Det vanligste er boliglån med justerbar rente (ARM), som først tar en fast "teaserrente", og deretter bytter til flytende rente, pluss margin, for resten av lånet.

Et eksempel på en ARM er et 2/28 lån, som er et 30-årig boliglån som har fast rente de to første årene før det justeres. Selv om disse lånene ofte starter med en rimelig rente, øker boliglånsbetalingene betraktelig når de går over til en høyere variabel rente.

Alt-A boliglån

Alt-A boliglån (aka alternative A-papir boliglån) faller et sted mellom prim- og subprime-kategoriene. En av de definerende egenskapene til et Alt-A-boliglån er at det vanligvis er et lån med lav eller ingen dok. betyr at långiver ikke krever mye (om noen) dokumentasjon for å bevise en låntakers inntekt, eiendeler eller utgifter.

Dette åpner døren for uredelig boliglånspraksis, ettersom både långivere og låntakere kan overdrive tall for å sikre et større boliglån (som betyr mer penger til utlåner og mer hus til låntaker).

Faktisk, etter subprime boliglån krise i 2007-08 ble de kjent som "løgnerlån" fordi låntakere og långivere var i stand til å overdrive inntekt og/eller eiendeler for å kvalifisere låntakeren for et større boliglån.

Selv om Alt-A-låntakere vanligvis har kredittpoeng på minst 700-godt over grenseverdien for subprime-lån-har disse lånene en tendens til å tillate relativt lave forskuddsbetalinger, høyere belåningsgrader, og mer fleksibilitet når det gjelder låntakers gjeldsgrad.

Disse innrømmelsene gjør at enkelte låntakere kan kjøpe mer hus enn de rimelig har råd til, noe som øker sannsynligheten for mislighold. Når det er sagt, kan lån med lav dok og no-doc være nyttig hvis du faktisk har en god inntekt, men ikke kan underbygge det fordi du tjener det sporadisk (for eksempel hvis du er selvstendig næringsdrivende).

Fordi Alt-As blir sett på som noe risikabelt (faller et sted mellom prime og subprime), renten pleier å være høyere enn for primærlån, men lavere enn subprime.

Få den beste mulige panteavtalen

Selvfølgelig, jo høyere rente, jo mer betaler du hver måned, og jo mer betaler du til slutt for hjemmet ditt. For å sammenligne, la oss se på et 30-årig fastforrentet boliglån for 200 000 dollar.

Med prime rate - si 4,6% for dette eksemplet - vil den månedlige betalingen din være $ 1025. I løpet av lånets løpetid ville du betale $ 169 103 i renter, så du ville faktisk betale tilbake totalt 369 103 dollar.

Anta nå at du får det samme 30-årige fastforrentede boliglånet for $ 200 000, men denne gangen tilbys du en subprime-rente på 6%. Den månedlige betalingen din vil være $ 1,199, og du betaler totalt $ 231,676 i renter, og bringer det totale beløpet du betaler tilbake til $ 431,676. Den tilsynelatende lille renteendringen vil koste deg $ 62.573.

Långivere og boliglånsmeglere kan være konkurransedyktige, men de er vanligvis ikke forpliktet til å tilby deg det beste tilbudet. Det er vel verdt innsatsen å shoppe rundt. Å ta deg tid til å finne en bedre rente kan spare deg for titusenvis av dollar i løpet av et lån.

Tips for å finne de beste boliglånsrentene

Dette er ikke tiden for å la noen andre handle for deg. Som vi så akkurat nå, kan vilkårene du får gjøre en betydelig forskjell i hva du betaler for å låne det samme beløpet.

Hvordan unngår du å betale mer enn du trenger for boliglånet ditt? Gjerne sammenligne tilbudene du får ved å kjøre dem gjennom din online boliglånskalkulator for å se hva betalinger og renter vil være. Og som du gjør - eller til og med før du gjør det - følg trinnene nedenfor.

1. Forbedre kredittpoengene dine

Hvis du leter etter et hjem akkurat nå, kan det være vanskelig å få økonomien i god form. Så prøv å tenke fremover; kanskje til og med utsette husjakt til du kan rense finanshuset.

Generelt, jo bedre kreditt, desto bedre vil rentegivere tilby deg. Så gjør det du kan forbedre kredittpoengene dine ved å betale av kredittkortbalanser og annen personlig gjeld, i den grad du kan.

Selv en 20-punkts forskjell i poengsummen din kan flytte rente opp eller ned mer enn 0,25%. På et hjem på 250 000 dollar kan en fjerdedel av et poeng bety ytterligere 12 000 dollar eller mer betalt i renter i løpet av lånets løpetid-33 dollar ekstra i måneden.

2. Spar for en forskuddsbetaling

Jo mer du kan sette ned, desto lavere blir boliglånet ditt og jo mindre renter vil du betale over tid. En høyere forskuddsbetaling kan til og med bety en lavere rente. Kommer opp med en 30% forskuddsbetaling (vs. de konvensjonelle 20%), for eksempel, kan redusere prisen med mer enn 0,5%.

3. Samle informasjon om din inntekts- og sysselsettingshistorie

Långivere ønsker vanligvis å se to påfølgende år med fast inntekt og sysselsetting for å sikre at du har råd til boliglån og betaler ned lånet på lang sikt. Hvis du er lønnet, ber långivere om W2 -skjemaer og føderale selvangivelser for de siste to årene for å bekrefte inntekten din. Långivere tar også kontakt med arbeidsgiveren din for å bekrefte hvor lenge du har jobbet der. Hvis inntekten din har gått ned, eller du har hatt hull i sysselsettingen de siste to årene, er långivere det skeptisk til din evne til å ha boliglån, og du kan ha problemer med å få boliglån forhåndsgodkjenning.

Tilsvarende må selvstendig næringsdrivende låntakere hoppe gjennom flere bøyler for å få boliglån. Hvis du er selvstendig næringsdrivende, forvent å betale høyere renter enn det du ser på nettet; disse prisene er for låntakere som anses som mer kredittverdige på grunn av deres jevne, kontrollerbare inntekter og gode kredittpoeng. Långivere har også generelt strengere regler for å verifisere egeninntekt. Ikke bare må du oppgi føderale selvangivelser i to år, du må også sende inn en signert uttalelse fra en regnskapsfører, et resultatregnskap og annen dokumentasjon for å vise tilstrekkelig virksomhet inntekt.

4. Kjenn din gjeld-til-inntekt-forhold

Långivere bryr seg om hvor mye gjeld du har i forhold til din brutto månedlige inntekt. For å beregne gjeld-til-inntektsforholdet, eller DTI, ser långivere på din sysselsetting og inntektshistorie. Denne beregningen spiller en sentral rolle for å bestemme boliglånsrenten. Hvis du kan vise bevis på din inntekt for et fulldokumentasjonslån, får du mer konkurransedyktige priser og vilkår enn andre lånetyper for selvstendig næringsdrivende låntakere, for eksempel lån uten dokumentasjon eller oppgitt inntekt/oppgitt eiendel låne.

For å beregne en låntakers DTI-långivere evaluerer to formler: et "front-end ratio" og "back-end ratio." Front-end-forholdet (også kalt boligforholdet) kombinerer alle månedlige boligkostnader (boliglån, husforsikring, eiendomsskatt, HOA -avgifter, etc.). Denne summen deles deretter med din månedlige bruttoinntekt. Back-end ratio (eller total gjeld) kombinerer alle månedlige avdrag og revolverende gjeld (tenk kredittkort, bil lån og studielån), samt den foreslåtte boliglånsbetalingen, og deler summen med brutto månedlig inntekt.

Ved vurdering av disse forholdene antar långivere at jo høyere DTI -forhold du har, jo mer sannsynlig er det at du misligholder lånet ditt. Vanligvis ønsker långivere å se et front-end-forhold som ikke er høyere enn 28% og et maksimalt back-end-forhold på 36%. Noen låneprodukter tillater låntakere å ha et høyere DTI -forhold. FHA-lån tillater for eksempel et back-end-forhold så høyt som 43%.

5. Bruk en boliglånskalkulator

En boliglånskalkulator anslår hvordan månedlige utbetalinger kan se ut basert på innspill du gir. Prøv forskjellige scenarier for å finne det optimale boliglånet ditt, med månedlige utbetalinger du komfortabelt har råd til - og totale rentekostnader du kan leve med. For eksempel kan du oppdage at du kan svinge høyere utbetalinger med et 15-årig boliglån hvis du foretar en større forskuddsbetaling.

6. Vurder rentesatser og sluttkostnader

Renten er viktig, men det er mer å sammenligne. Er det en forskuddsbetaling hvis du bestemmer deg for å refinansiere på et tidspunkt? Hva er totalen sluttkostnader? Lukkekostnadene utgjør vanligvis 2 til 5% av husets pris. Hvis hjemmet ditt koster $ 150 000, forvent å betale $ 3000 til $ 7.500 i kostnader. Det er et stort utvalg, så det må du se hva en utlåner vanligvis belaster. De låneanslag arket du får fra din utlåner vil gi deg de reelle tallene du må sjekke ut før du logger deg på den stiplede linjen.

7. Vurder privat boliglånsforsikring

Selv om de teller med i den totale kostnaden for boliglånet ditt, er sluttkostnadene en engangshit. Men det er en annen bit som fortsetter å bite. Hvis forskuddsbetalingen din er mindre enn 20%, regnes du som en høyere risiko, og du kan bli pålagt å bære privat boliglånsforsikringeller PMI.

Dette gjør deg til en tryggere innsats for utlåner. Problemet er at det er du som betaler for det - i størrelsesorden 0,5% til 1% av hele lånet hvert år. Det kan legge tusenvis av dollar til hva det koster å bære lånet. Hvis du må betale for PMI, må du sørge for at den stopper så snart du har fått nok egenkapital i huset ditt for å være kvalifisert.

8. Ta en beslutning

La oss si at du får den mest fantastiske boliglånsavtalen. Gratulerer, men gå fort. Renten - og muligens andre betingelser - er låst inne i et bestemt tidsrom. Du må lukke innenfor låseperiode eller risikerer å miste avtalen. Ikke utsett.

Bunnlinjen

Det meste av arbeidet er involvert i får den laveste boliglånsrenten skjer lenge før du er klar til å søke. En fantastisk kreditt score og en betydelig forskuddsbetaling er de beste måtene å senke renten på.

Men ikke stol blindt på banken din, eiendomsmegleren eller boliglånsmegleren for å gi deg de beste vilkårene. De kan ha et økonomisk insentiv til å styre deg i en bestemt retning. Gjør din egen shopping, beregne boliglån og sammenligne. Husk også at bare fordi du kvalifiserer for X -beløp, er det ingenting som sier at du må låne så mye.