Hvordan bruker du DCF til verdivurdering av eiendom?

En analyse ved hjelp av redusert kontantstrøm (DCF) er et mål som er veldig vanlig i evalueringen av eiendomsinvesteringer. Riktignok bestemmer rabatt- en viktig del av DCF -analysen - innebærer en rekke variabler som kan være vanskelig å forutsi nøyaktig. Til tross for vanskelighetene er DCF fortsatt et av de beste verktøyene for å sette en verdi på eiendomsinvesteringer, for eksempel eiendomsinvesteringsforeninger (REITs).

Hva er rabatterte kontantstrømmer?

Diskonterte kontantstrømanalyser er a verdivurdering

metode som søker å bestemme lønnsomheten, eller til og med renten, av en investering ved å undersøke den forventede fremtidige inntekten eller anslått kontantstrøm fra investeringen, og deretter diskontere kontantstrømmen for å nå en estimert nåverdi av investering. Denne estimerte nåværende verdien blir ofte referert til som netto nåverdieller NPV.

Med andre ord, DCF -analyse prøver å finne ut verdien av et selskap eller en eiendel i dag, basert på anslag på hvor mye penger det vil generere i fremtiden. En diskonteringsrente brukes til å utlede NPV av forventede fremtidige kontantstrømmer. For evaluering av eiendomsinvesteringer er diskonteringsrenten vanligvis eiendommens ønskede eller forventede årlige avkastning. Avhengig av hvor langt inn i fremtiden du går, er formelen for DCF:

Beregning av rabatterte kontantstrømmer for eiendom

For eiendomsinvesteringer må følgende faktorer inkluderes i beregningen:

• Startkostnad - enten kjøpesum eller nedbetaling laget på eiendommen.
• Finansieringskostnader - The rente kostnader på enhver innledende eller forventet finansiering.
• Beholdningsperiode - For eiendomsinvesteringer vil holdingsperiode er vanligvis beregnet for en periode på mellom fem og 15 år, selv om det varierer mellom investorer og spesifikke investeringer.
• Ytterligere årlige kostnader-Disse inkluderer anslåtte vedlikeholds- og reparasjonskostnader; eiendomsskatt; og eventuelle andre kostnader enn finansieringskostnader.
• Anslåtte kontantstrømmer-En årlig prognose for leieinntekter fra eiendomsbesittelse.
• Salgsresultat - Den forventede mengden fortjeneste eieren forventer å realisere ved salg av eiendommen ved slutten av den forventede beholdningsperioden.

Et antall variabler må anslås i DCF -beregningen; disse kan være vanskelige å fastslå nøyaktig, og inkluderer ting som reparasjons- og vedlikeholdskostnader, anslåtte leieøkninger og økninger i eiendomsverdien. Disse elementene er vanligvis estimert ved hjelp av en undersøkelse av lignende eiendommer i området. Mens du bestemmer nøyaktige tall for å anslå fremtidige kostnader og kontantstrømmer kan være utfordrende, når disse anslagene og diskonteringsrenten er bestemt, er beregningen av netto nåverdi ganske enkel og datastyrt beregninger er fritt tilgjengelige.

Eksempel på bruk av DCF i eiendomsinvesteringer

En investor kan sette DCF -diskonteringsrenten lik avkastningen de forventer av en alternativ investering med lignende risiko. La oss for eksempel si at du kan investere 500 000 dollar i et nytt hjem som du regner med å kunne selge om et tiår for 750 000 dollar. Alternativt kan du investere henne 500 000 dollar i en eiendomsinvesteringsforetak (REIT) som forventes å returnere 10% per år de neste 10 årene.

For å holde ting enkelt, la oss anta at du ikke inkluderer erstatningskostnadene for husleie eller skatteeffekter mellom de to investeringene; vi holder fast i en enkelt kontantstrøm - prisen på boligen om 10 år. Så alt du trenger for DCF -analysen er diskonteringsrenten (10%) og den fremtidige kontantstrømmen ($ 750 000) fra fremtidig salg av boligen.

I dette eksemplet viser DCF -analyse at husets fremtidige kontantstrømmer bare er verdt $ 289 157,47 i dag. Så du bør ikke investere i det; REIT, som vil returnere 500 000 dollar i det neste tiåret, gir bedre verdi. Når skatteeffekter, husleie og andre faktorer er inkludert, kan du oppdage at DCF er litt nærmere husets nåværende verdi.