2/28 Definisjon av boliglån med justerbar rente (2/28 ARM)

Hva er et 2/28 boliglån med justerbar rente (2/28 ARM)?

Et 2/28 boliglån med justerbar rente (2/28 ARM) er en type 30-årig boliglån som har en innledende toårig fastrenteperiode. Etter denne 2-årsperioden flyter renten basert på en indeksrente pluss a margin.

Den opprinnelige teaserrenten er vanligvis under gjennomsnittet for konvensjonelle boliglån, men den justerbare renten kan senere stige betydelig. Siden banker ikke tjener mye penger på den opprinnelige teaserrenten, inkluderer 2/28 ARM heftige straffer før betaling i løpet av de to første årene.

Forstå 2/28 boliglån med justerbar rente

2/28 ARM ble populære under eiendomsboomen på begynnelsen av 2000 -tallet da stigende priser satte

konvensjonell boliglån betalinger utenfor rekkevidde for mange kjøpere. For eksempel vil et konvensjonelt 30-årig boliglån på 300 000 dollar bære månedlige utbetalinger på 1 610 dollar. Men en 2/28 ARM med en initial teaser rate på 3% vil kreve månedlige betalinger på bare $ 1 265.

Andre ARM -strukturer eksisterer, for eksempel 5/1, 5/5 og 5/6 ARMer, som har en introduksjonsperiode på fem år etterfulgt av en prisjustering henholdsvis hvert femte år eller hver sjette måned. Spesielt justerer 15/15 ARM -er en gang etter 15 år og forblir deretter faste for resten av lånet. Mindre vanlige er 2/28 og 3/27 ARMer. Med førstnevnte gjelder den faste renten bare de to første årene, etterfulgt av 28 år med justerbare renter; med sistnevnte er fastrenten for tre år, med justeringer i hvert av de påfølgende 27 årene. I disse tilfellene justeres prisene halvårlig.

Potensielle fallgruver på 2/28 ARM

Den potensielle fangst-22 av et 2/28 boliglån med justerbar rente er at renten etter to år justeres hvert sjette måned, vanligvis oppover, med en ARM-margin utover en indeksrente, for eksempel London Interbank tilbudt rente (LIBOR). 2/28 ARM har noen innebygde sikkerhetsfunksjoner, for eksempel a levetid rentetak og grenser for hvor mye frekvensen kan øke eller redusere med hver periode. Men selv med caps kan huseiere stå overfor kjevefallende betalingsstigninger i volatile markeder.

I eksemplet gitt ovenfor i $ 300 000 30-årige 3% ARM 2/28 lån, hvis LIBOR etter to år er 2,7 og marginen er 1,5, vil interessen øke med 4,2 prosent til totalt 7,2 prosent. Denne renten på 7,2% kan være godt over dagens konvensjonelle boliglånsrente. Huseierens månedlige betaling vil øke over natten med mer enn 60%til $ 2.036.

Mange huseiere under boomet forsto ikke hvordan en tilsynelatende liten renteøkning dramatisk kan øke deres månedlige betaling. Og selv de som var fullt klar over risikoen, så på 2/28 ARM som et kortsiktig finansieringsmiddel. Tanken var å dra fordel av den lave teaserrenten, og deretter refinansiere etter to år til enten et vanlig boliglån eller, hvis kreditten ikke var god nok til det, til et nytt justerbart boliglån. Og, gitt de stigende eiendomsprisene, spark gjelden lenger nedover veien. For mange ga dette en viss mening, siden tross alt låntakerens egenkapital økte raskt.

Problemer kom med markedskollaps i 2008. Hjemmets verdier stupte. Mange eiere av 2/28 ARMs fant seg ikke i stand til å refinansiere, betale eller selge sine hjem for verdien av det utestående lånet. Utslippet av tvangsauksjoner førte til strengere lånestandarder. I dag evaluerer bankene mer nøye en låntakers evne til å foreta betalinger med justerbar rente.