Militær families guide til kjøp og salg av boliger

Beslutninger om kjøp og salg av bolig vil nesten alltid ha store økonomiske konsekvenser. For aktive tjenestemedlemmer som ofte blir rykket opp, blir disse overveielsene enda mer kompliserte.

Siden du kanskje ikke bor på ett sted så veldig lenge, blir det kritisk å tenke gjennom de langsiktige konsekvensene av å kjøpe bolig. Det er også viktig å være klar over spesielle programmer som kan hjelpe deg å få mest mulig hjem for pengene.

Boligalternativer

Militære familier har flere alternativer når det gjelder å finne bolig. Mens off-base boliger ofte gir flere alternativer for å møte dine behov, kan du også finne deg selv på kroken for noen av kostnadene. Hvis du kjøper en bolig, er du ansvarlig for betaling av boliglån når du flytter ut, med mindre du kan selge den. Omvendt tilbyr offentlige boliger vanligvis større bekvemmelighet og enkelhet, men det kommer på bekostning av fleksibilitet.

Vanligvis er det en god idé å sjekke inn med installasjonens boligkontor for å vurdere alternativene dine. Her er noen vanlige boformer som kan være tilgjengelige:

• Statlig eid baseboliger—Disse enhetene i den militære installasjonen eies av Forsvarsdepartementet. Beboere har husleie og verktøy dekket av militæret.
• Privateid basishus—De siste årene har forsvarsdepartementet begynt å samarbeide med private utviklere for å skape boliger på sine baser. Selve boligen eies og forvaltes av et privat selskap. Tjenestemedlemmer mottar en grunngodtgjørelse for bolig (BAH) for å hjelpe til med å dekke kostnadene for husleie eller et boliglån. Hvis du har en del av godtgjørelsen til overs, kan du bruke den til å dekke kostnadene for strømregninger.
• Off-base boliger—Noen familier ønsker rett og slett boliger de ikke finner på basen eller foretrekker å oppdra barna sine i et annet miljø. I så fall kan du kjøpe eller leie eiendommer utenfor basen ved å bruke din BAH. De fleste utgifter utover godtgjørelsen må imidlertid betales av egen lomme.

Å kjøpe eller ikke kjøpe?

Aktive tjenestemedlemmer som velger en privat bolig mottar en BAH enten de leier eller kjøper bolig. Hvor mye du får hver måned avhenger av hvor du bor, lønnsgraden din og avhengighetsstatusen din. Du kan projisere din BAH ved å bruke bostøttekalkulatoren på nettstedet til Defense Travel Management Office.

Når du ser på månedlige betalinger, ser boligkjøp ofte ut som et bedre alternativ enn å leie. Likevel blir den avgjørelsen mer komplisert for militært personell som kan motta overføringsordrer i løpet av kort tid. Med mindre du er ganske sikker på at du vil være i hjemmet i tre til fem år, kan det være vanskelig å bygge nok egenkapital til dekke avsluttende kostnader når du kjøper– typisk 2 % til 5 % av boligens verdi – pluss kostnadene ved å selge boligen til slutt.

Salgskostnadene alene kan være høye. Hvis for eksempel hjemmet ditt går for $ 300 000 og du betaler agenten din en 6% provisjon, er du ute $ 18 000 bare for eiendomsmeglerens tjenester. Og det dekker ikke engang reparasjoner eller andre utgifter du måtte pådra deg for å få huset eller leiligheten på markedet. I tillegg må du bekymre deg for å betale boliglån hvis du ikke finner en kjøper når du forlater byen, siste ting tjenestemedlemmer sannsynligvis vil tenke på når de starter neste fase av militæret karriere.

Å få et boliglån

Boliglån fra Department of Veterans Affairs (VA) er noen av de mest attraktive boliglånene på markedet. Fordi staten gir boliglån forsikring til långivere som tilbyr VA lån, du trenger ikke å legge til privat boliglånsforsikring (PMI) til betalingene dine. Dessuten kan kvalifiserte låntakere få et boliglån uten penger ned.

Ikke la navnet lure deg - disse lånene er ikke bare for tidligere tjenestemedlemmer. Aktivt militært personell, inkludert de i reservene, med minst 90 dagers kontinuerlig tjeneste kan motta kvalifikasjonsbeviset (COE) som du trenger for å søke om et VA-lån. Du må også oppfylle långiverens retningslinjer for inntekt og kreditt, som du ville gjort med andre låneprogrammer.

VA lån ikke tilby de laveste rentene for hver kjøper, men hvis du ikke har mye penger å sette inn i en forskuddsbetaling, er det verdt å sammenligne disse statsstøttede boliglånene med andre lånealternativer.

Vanskeligheter med å selge boligen din

Hva om du ender opp med å få overføringsordrer og opplever at du har problemer med å selge boligen du nylig kjøpte? Du har noen få alternativer.

Det ene er å henge på det som en utleieeiendom. Oppsiden er at du vil ha flere år på deg til å akkumulere egenkapital, og hvis du bor der det er et sterkt leiemarked, kan du til og med få inn gjenværende inntekt etter å ha betalt boliglånet.

Den andre siden av mynten er at du vil ha stresset med å håndtere leietakere som kan bo hundrevis av kilometer unna. Utleiere ansetter ofte eiendomsforvaltningsfirmaer for å ta seg av leietakersaker, men det betyr at du må legge til gebyret deres i de anslåtte kostnadene dine. Husk at det alltid er en risiko for at du må gå noen måneder mellom leietakere, så du bør sørge for at du er økonomisk forberedt på den muligheten.

Hvis det ikke er mulig å leie ut boligen og du kommer på etterskudd med betalingene dine, bør du snakke med låneleverandøren din for å utforske alternativene dine, inkludert en kort salg eller a skjøte i stedet for utlegg. Sistnevnte overfører boligens eiendom til utlåner i bytte mot å frigjøre deg fra lånet ditt. Hvis lånet ditt eies av Fannie Mae, kan du utforske mulige løsninger på nettsiden for militært personell. De som har et Freddie Mac-eid hjem kan se på mulige rettsmidler på siden med alternativer for foreclosure lindring.

Unngå potensiell svindel

Dessverre er svindel rettet mot tjenestemedlemmer på jakt etter ny bolig utbredt, så det er viktig å undersøke ektheten til nettsteder der eiendommer er oppført og identiteten til eiendomsmeglere og andre boligeksperter du møter på nettet.

I et vanlig knep lager kriminelle falske boligoppføringer, noen ganger på nettsteder som ellers har et solid rykte. De vil tilby priser under markedspriser eller oppgi militærrabatter for å lokke intetanende tjenestemedlemmer. Når du finner en eiendom du liker, vil de vanligvis be om at midler sendes elektronisk for å holde den for deg. Først senere innser ofrene at både identiteten til personen de møtte på nettet og eiendommen i seg selv var illusjoner.

En annen svindel går etter boligkjøpere som har det vanskelig å holde tritt med boliglånsbetalingene. Gjerningsmennene kan legge ut en annonse eller distribuere flyers som viser deres evne til å hjelpe deg å unngå utlegg. De vil da be om et gebyr som må sendes elektronisk og forsvinner umiddelbart når du har sendt det.

Du kan redusere sjansene dine for å bli offer for en svindel ved å unngå annonser som virker for gode til å være sanne og unngå personer som ber om bankoverføringer eller andre mistenkelige betalingsmåter. Du kan også se etter utleie på Forsvarsdepartementets egen nettside for Automated Housing Referral Network (AHRN).

Bunnlinjen

Beslutninger om hvordan sikre bolig og selge bolig kan være stressfaktorer for militærfamilier som regelmessig er på farten. Heldigvis er det mange ressurser for medlemmer av de væpnede tjenestene som kan hjelpe deg med å gjøre prosessen mer håndterlig.