FHA Cash-Out Refinance: Hvem er kvalifisert?

Du elsker hjemmet ditt, men du er lei av popcorntakene og ønsker å erstatte dem. Eller kanskje barnet ditt nettopp har kommet inn på drømmeskolen sin og du vil hjelpe til med undervisningen. Uansett hva tilfellet måtte være, kan hjemmet ditt være en nyttig ressurs når du trenger en stor sum penger. Hvis boligens verdi er høyere enn boliglånssaldoen din, kan du bruke den til å ta opp et FHA-utbetalingslån.

Hvordan FHA Cash-Out-refinansieringslån fungerer

Hvis du eier et hjem og har akkumulert egenkapital i det – noe som betyr at eiendommen er verdt mer enn du skylder på boliglån– du kan bruke et FHA-utbetalingslån for å dra nytte av den egenkapitalen.

I en cash-out refinansiering, tar du opp et nytt boliglån for mer enn du skylder på ditt nåværende boliglån (som da betales ned), og långiver gir deg differansen som et engangsbeløp. Pengene kan brukes som du vil; det er ingen restriksjoner på bruken.

FHA cash-out refinansiere lån er forsikret av Federal Housing Administration. På grunn av den statlige støtten, kan du være kvalifisert for lavere priser enn du ville fått med andre refinansieringsalternativer for boliglån, og du kan kvalifisere deg selv om du har mindre enn perfekt kreditt.

Hvem er kvalifisert for et FHA Cash-Out Refinance Loan?

Hvis du er interessert i å refinansiere boliglånet ditt, kan du bruke et FHA-utbetalingslån selv om ditt nåværende boliglån ikke er et FHA-lån.

Det er imidlertid noen kvalifikasjonskrav du må oppfylle for å kvalifisere for et lån:

• Type bolig. FHA-utbetalingsrefinansieringslån kan bare brukes til eierbesatte hovedboliger. Investeringseiendommer og fritidsboliger er ikke kvalifisert.
• Tid i hjemmet. Du må ha eid og okkupert boligen i minst 12 måneder.
• Betalingshistorikk. For de siste 12 månedene må alle boliglånsbetalingene dine ha blitt utført innen månedene de forfalt.
• Belåningsgrad (LTV). Det maksimale LTV for en FHA cash-out refinansiere lån er 80%. Det betyr at beløpet du skylder på ditt eksisterende boliglån ikke kan overstige 80 % av boligens nåværende verdi. For eksempel, hvis hjemmet ditt er verdt $200 000 og du skylder $170 000 (et LTV-forhold på 85%), er du ikke kvalifisert for refinansieringsalternativet for utbetaling.
• Kredittscore. Minstekrav kredittscore du trenger for et FHA-lån er 500. Noen FHA-godkjente långivere har imidlertid høyere poengkrav. Generelt kan du kvalifisere for lavere renter hvis du har god til utmerket kreditt, noe som betyr en poengsum mellom 670 og 850.

Hvor mye penger kan du få med et FHA-utbetalingslån til refinansiering?

Som nevnt ovenfor, for å kvalifisere for et utbetalt refinansieringslån med en FHA-godkjent utlåner, må du ikke skylde mer enn 80 % av boligens verdi. Du må også opprettholde 20 % egenkapital i boligen din etter refinansiering. Det begrenser hvor mye av egenkapitalen du kan "utbetale".

For å anslå hvor mye penger du kan få, må du først bestemme boligens nåværende verdi. Du kan se på hva lignende boliger i ditt område har solgt for nylig, spør en lokal eiendomsmegler om et estimat, eller leie en profesjonell takstmann for en mer presis. Du kan finne ut hvor mye egenkapital du har ved å sjekke boliglånsoppgaven eller amortiseringstabellen for boliglån, som viser hvor mye du fortsatt skylder.

La oss for eksempel si at hjemmet ditt for øyeblikket er verdt $250 000, og du skylder $150 000 på boliglånet ditt. Gjennom en utbetalingsrefinansiering kan du låne så mye som $200 000—80 % av boligens nåværende verdi – hvoretter du fortsatt vil ha 20 % egenkapital i hjemmet, etter behov.

Det nye $200 000 boliglånet vil betale ned de $150 000 som er igjen på det gamle, og gir deg $50 000 i kontanter. Som andre boliglån har FHA-lån avsluttende kostnader, noe som vil redusere hvor mye penger du tar fra dem. Hvis for eksempel kostnadene dine er lik medianen for FHA-lån ($6,868), vil du sitte igjen med $43,132.

Fordeler og ulemper med FHA Cash-Out Refinance Lån

Før du søker om et FHA-utbetalings-refinansieringslån, bør du vurdere de potensielle fordelene og risikoene nøye sammenlignet med andre måter å låne på.

Fordeler

• Lave renter. FHA-lån har generelt svært lave renter - ofte under 4%. Sammenlignet med andre gjeldsformer, som f.eks personlige lån eller kredittkort, som gjør dem til en relativt rimelig måte å låne på.
• Lav kredittscore minimum. FHA-lån har en tendens til å ha lavere kredittscore minimum enn mange andre former for kreditt gjør. Du kan kvalifisere for et lån med en score så lavt som 500.
• Større lånebeløp. Fordi du låner mot boligens egenkapital, kan du få mer penger med en utbetalingsrefinansiering enn du kanskje kan få gjennom et personlig lån eller kredittgrense.

Ulemper

• Økt gjeld. Med et utbetalt refinansieringslån tar du på deg et boliglån for mer enn du skylder for øyeblikket. Det vil bety høyere månedlige betalinger og en større risiko for å falle på etterskudd hvis du mister jobben eller møter andre økonomiske vanskeligheter.
• Hjemmet ditt er i fare. Som med andre typer boliglån vil boligen din tjene som sikkerhet for det nye lånet, og utlåner kan utelukke på den hvis du standard. Med andre, usikrede lån, for eksempel et personlig lån eller kredittkort, fungerer ikke hjemmet ditt som sikkerhet og er ikke utsatt på samme måte.
• Avslutningskostnader og gebyrer. Når du søker om et FHA-utbetalings-refinansieringslån, må du betale avsluttende kostnader og gebyrer, noe som reduserer tilgjengelige kontanter med tusenvis av dollar. Andre typer lån krever færre gebyrer, selv om de kan ha høyere rente.

Hvis du bestemmer deg for at et FHA-utbetalingslån er riktig for deg, kan du bruke U.S. Department of Housing and Urban Development sin database for å finne en FHA-godkjent utlåner i ditt område.