Racial Wealth Gap og omvendte boliglån
Omvendte boliglån er finansielle verktøy som lar huseiere få tilgang til kapital ved å bruke egenkapitalen deres som sikkerhet. De representerer en måte for folk på 62 år og eldre å utnytte verdien av hjemmet sitt, i motsetning til andre metoder, som f.eks. boliglån eller a home equity line of credit (HELOC). Boliglån (HECM) er den vanligste typen omvendt boliglån. Disse lånene, støttet av U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), har blitt stadig mer populært som en måte for eldre huseiere med betydelig egenkapital i hjemmet til å øke inntekten.
Forbrukergrupper og den føderale regjeringen har advart om svindel og rovlån knyttet til omvendte boliglån, spesielt siden disse produktene er rettet mot eldre mennesker. I tillegg har forskere rapportert rasistiske hull i tilgang til og bruk av dette økonomiske verktøyet. Gitt det økende rasemessige formuesgapet og den sterke koblingen mellom eiendomseierskap og rikdom i USA, er spørsmålene rundt hvilken del omvendte boliglån er med på å forme denne situasjonen og hvordan de reflekterer andre samfunnsmessige og strukturelle forskjeller begynner nå å bli forsket på.
Viktige takeaways
- Omvendte boliglån har blitt et vanlig økonomisk verktøy som lar eldre huseiere få tilgang til kapital ved å tappe egenkapitalen deres.
- Populariteten til verktøyet varierer etter rase. Ifølge Urban Institute, den sosialpolitiske tenketanken, er omvendte boliglån mest populære blant hvite og svarte huseiere. I kontrast utgjør latinamerikanske og asiatiske huseiere en større andel av "forward" boliglån.
- Folks beslutningstaking rundt omvendte boliglån ser ut til å være påvirket av rase.
- Forskere har sagt at omvendte boliglåns tilknytning til rase er understudert, men at de kan gjenskape spørsmål rundt sosiale og økonomiske muligheter.
Bruk av omvendte boliglån etter rase
En artikkel fra 2020 fra Urban Institute, en Washington, D.C.-basert sosialpolitisk tenketank, la ut demografien til HECM-låntakere, stole på data utgitt som en del av Home Mortgage Disclosure Act, en lov vedtatt av Kongressen i 1975 for å gi forbrukere tilgang til boliglån data.
Urban Institute-forskere Karan Kaul, Laurie Goodman og Sarah Strochak fant at populariteten til omvendte boliglån varierer etter rase. Nærmere bestemt, i 2018 utgjorde hvite og svarte huseiere en større andel av omvendte boliglån enn av terminlån til boliglån. Hispanske og asiatiske huseiere, derimot, utgjorde en større andel av terminlån enn omvendte boliglån.
Forskerne påpekte også at antallet omvendte boliglån var overraskende lavt. Med eldre huseiere som innehar en stor mengde boligformue og bekymret for økonomi, bemerket de at nedgangen i omvendte boliglån fra 2011 til 2018 var kontraintuitiv.
I 2018, ifølge Urban Institute, tok hvite låntakere ut 77,7 % av alle omvendte boliglån; Svarte låntakere tok ut 7,2%; Hispanic låntakere tok ut 5,8%; Asiatiske låntakere tok ut 1,7 %.
Fra 2018 til 2020 lokket stigende boligpriser og lave boliglånsrenter flere huseiere til å låse opp egenkapitalen i hjemmene sine, indikerte en annen Urban Institute-rapport. Men nesten hele økningen i aksjeutlån gikk til hvite huseiere. I motsetning til dette falt aksjelån til svarte huseiere, noe som truet med å forsterke gapet i raseformuen.
Ulike effekter?
Omvendte boliglån kan være understudert, sier forskere, men det er grunn til å tro at det er en ulik rasemessig innvirkning.
I en annen gjennomgang av data utgitt fra Home Mortgage Disclosure Act, fant forskere tilknyttet Howard University "betydelige utlånsforskjeller" i underwriting vedtak om omvendt boliglån knyttet til rase/etnisitet, samt andre faktorer, som kjønn og alder. Sjansen for å bli nektet et lån var henholdsvis 107 % og 48 % høyere for svarte og latinamerikanske huseiere enn for hvite huseiere, ifølge rapporten.
Utover muligheten for uensartede fornektelser, hevder forskere at reversere boliglån ytterligere sosialt ulikheter, blant annet fordi årsakene til å ta opp omvendt boliglån varierer fra person til person person.
En Yale-forskningsartikkel av Danya Keene fant for eksempel at beslutningen om å ta opp et omvendt boliglån kan "reprodusere" sosiale ulikheter. Den underliggende strukturelle sammensetningen av samfunnet påvirker individuelle beslutninger om hvorvidt de skal ta ut en revers boliglån, indikerte studien, og bringer inn bekymringer om generasjonsrikdom og strukturell hindringer.
For noen er omvendte boliglån verktøy som kan være nyttige for å få mest mulig ut av boligkapitalen, konkluderer rapporten. Den siterte Cathy, en svart huseier som hadde blitt nektet et tradisjonelt egenkapitallån, og som brukte et omvendt boliglån for å "nyt hennes egen egenkapital." For andre, heter det i rapporten, er omvendte boliglån et siste tilfluktssted, brukt for å forhindre at de taper hjem. På dette punktet siterte den Adanna, en svart enke som hadde tatt opp et omvendt boliglån for å avverge tvangsfesting.
Det er verdt å merke seg at siden omvendte boliglån må betales ned ved låntakerens død, har disse lånene potensial til å påvirke rikdom mellom generasjoner.
Er omvendte boliglån svindel?
Noen kan være det. Den føderale regjeringen har advart om at omvendt boliglånsvindel er relativt vanlig. Like bekymrende er rovlån som ikke er svindel, men som kan være like skadelige for låntakere.
Er omvendte boliglån dårlige?
De er et økonomisk verktøy, som i likhet med andre økonomiske verktøy kan brukes godt eller dårlig. Imidlertid er omvendte boliglån også utsatt for svindel og rov utlånspraksis. Du bør være nøye - og søke etter de beste rådene - når du vurderer et.
Er arvinger ansvarlige for omvendt pantegjeld?
For at en arving skal arve hjemmet til en forelder som hadde et omvendt boliglån, må de betale ned gjelden. Omvendte boliglån forfaller når låntakeren dør, og lånet må betales ned før huset kan arves. Dette er en grunn til at advokatgrupper som CAARMA (Consumer Advocates Against Reverse Mortgage Abuse) advarer om rov omvendte boliglån.
Bunnlinjen
Omvendte boliglån er en måte for huseiere å få tilgang til kapital ved å bruke egenkapitalen i hjemmet. Det er andre, inkludert en boligkredittlinje (HELOC), utbetalingsrefinansiering boliglån, og boliglån. Gitt det økende antallet eldre i USA, vil dette verktøyet sannsynligvis forbli relevant i noen tid. Siden det er tegn på at rase kan påvirke innvilgelsen av disse lånene, bør temaet undersøkes nærmere.