Omvendt selvevaluering av boliglån

EN omvendt boliglån kan tillate deg å fortsette å bo i hjemmet ditt mens du tapper noe av det akkumulerte hjemme egenkapital. Boliglånet må vanligvis ikke betales ned før du dør eller flytter ut av hjemmet i 12 måneder eller mer. Selv om det kan være en god ordning for noen mennesker, er det ikke for alle. Her er noen spørsmål du kan stille deg selv i avgjøre om et omvendt boliglån er riktig for deg.

Kvalifiserer jeg for omvendt boliglån?

Den vanligste typen omvendt boliglån er en boliglån for konvertering av egenkapital (HECM), som er forsikret av Federal Housing Administration (FHA) og utstedt av FHA-godkjente långivere. HECM-er er kun tilgjengelig for låntakere som er 62 år og eldre.

Blant de andre kvalifikasjonskravene er at du ikke må være kriminell på noen føderal gjeld og ha tilstrekkelige økonomiske ressurser til å fortsette å betale eiendomsskatt og forsikringspremier på boligen.

Hva med min ektefelle?

Din ektefelles alder har også betydning. Hvis de ikke er 62 år eller eldre, kan de ikke oppføres som medlåntaker på boliglånet. Å være medlåntaker har sine fordeler, hvor den primære er at en medlåntaker kan bo i boligen dersom du dør eller flytter ut i 12 måneder sammenhengende eller mer (som for eksempel inn på sykehjem). Like viktig: De kan også fortsette å motta inntekter fra omvendt boliglån.

Hvis ektefellen din ikke er gammel nok til å være medlåntaker, kan de fortsatt være oppført i lånedokumentene som en kvalifisert ektefelle som ikke låner. Det kan tillate dem å bo i hjemmet (hvis de oppfyller visse andre krav), men de vil ikke ha rett til ytterligere betalinger fra lånet.

Hvis ektefellen din verken er en medlåner eller en kvalifisert ikke-lånende ektefelle, anses de som en ikke-kvalifisert ektefelle som ikke låner, og de må flytte ut av hjemmet med mindre de finner på penger til å kjøpe det tilbake fra utlåner.

(Merk at reglene ovenfor gjelder for HECM-er som oppsto på eller etter august. 4, 2014, og kan variere for eldre HECM-er. De Bureau for finansiell beskyttelse for forbrukere har begge sett med regler på nettsiden sin.)

Vil hjemmet mitt kvalifisere for et omvendt boliglån?

For å være kvalifisert for et omvendt boliglån må boligen din være en av følgende:

• En enebolig som du bor som hovedbolig eller en to- til firemannsbolig med en enhet du bor
• Et HUD-godkjent borettslagsprosjekt 
• En individuell borettslagsenhet som oppfyller FHA-kravene
• Et produsert hjem som oppfyller FHA-kravene

I tillegg må boligen din enten betales ned eller i stor grad nedbetales, noe som gir deg en betydelig egenkapital i boligen du kan låne mot.

Trenger jeg virkelig pengene fra et omvendt boliglån?

Et omvendt boliglån kan være fornuftig for deg hvis pensjonsutgiftene dine overstiger inntekten fra Social Security og andre kilder, og du har ikke mye i veien for pensjonssparing du kan bruke tegne. Avhengig av om det er en fikset- eller variabel rente lån, kan en HECM gi deg kontanter på flere forskjellige måter. Med en fastrente HECM er din eneste mulighet å ta pengene som et enkelt engangsbeløp. Det kan være nyttig hvis du står overfor en stor utgift (som medisinske regninger) eller ønsker å bruke pengene til å betale ned et eksisterende boliglån.

HECM-er med justerbar hastighet kommer i andre former:

• Tidsperiode –Du vil motta like månedlige betalinger så lenge minst én låntaker fortsetter å okkupere eiendommen som hovedbolig.
• Begrep – Her vil du også motta like månedlige utbetalinger, men kun for et fast antall måneder.
• Kredittlinje –I stedet for å motta vanlige betalinger, kan du ta ut penger etter behov frem til kredittgrense er utslitt.

Det er også to hybridtyper:

• Endret funksjonstid – Dette gir vanlige månedlige betalinger som beskrevet ovenfor pluss tilgang til en kredittgrense.
• Endret termin – Dette har terminbetalinger som beskrevet ovenfor sammen med tilgang til en kredittgrense.

Regelmessige månedlige innbetalinger fra et ansettelsesforhold eller omvendt boliglån kan sikre at du vil ha nok inntekt for å dekke dine daglige utgifter, mens en kredittgrense kan være nyttig hvis du blir rammet av store, uventede regninger. Imidlertid er det verdt å huske på at et omvendt boliglån er dyrt når det gjelder FHA-forsikring og sluttkostnader, og at det gradvis vil tømme egenkapitalen i hjemmet ditt over en periode. Et annet alternativ å vurdere ville være nedbemanning, slik at dine utgifter er mer i tråd med din tilgjengelige inntekt. Du kan finne ut at du ikke trenger et omvendt boliglån i det hele tatt.

Vil jeg etterlate en arv?

Hjemmet ditt kan være din mest verdifulle eiendel og representere hoveddelen av eiendommen din. Hvis du håper å overlate penger til barn, barnebarn eller andre arvinger en dag, vil et omvendt boliglån kutte inn i formuen du er i stand til å gi videre. Hvis du dør, vil arvingene ikke bare arve boligen din, men også ansvaret for å håndtere boliglånet. Hvis du flytter ut av hjemmet ditt – for eksempel til assistert bolig – må du håndtere disse problemene og vil ha mindre formue igjen.

Som beskrevet tidligere kan medlåntakere og enkelte ektefeller som ikke låner, kunne bli boende i boligen. Andre typer arvinger står igjen med tre alternativer:

• Selg boligen for å betale ned på boliglånet – Uansett hvilken egenkapital (hvis noen) som er igjen, blir en del av arven deres.
• Nedbetale boliglånet med egne penger og beholde boligen – Med mindre de har ledige kontanter, betyr dette sannsynligvis å ta opp et eget boliglån.
• Signer boligen til utlåner for å gjøre opp gjelden – Dette er kjent som enskjøte i stedet for utlegg.”

En god ting med HECM-er er at uansett hvor mye du låner, vil ikke arvingene dine skylde mer penger på boliglånet enn boligen er verdt. Det meste de er forpliktet til å betale er enten hele lånesaldoen eller 95 % av boligens takstverdi, avhengig av hva som er minst. FHA-forsikringen dekker enhver forskjell.

Dine arvinger kan bli pålagt å iverksette tiltak ganske raskt – teknisk sett innen 30 dager etter å ha mottatt et varsel fra utlåner, selv om de kan be om en forlengelse på opptil ett år for å selge boligen eller skaffe finansiering for å kjøpe den dem selv.

I verste fall kan et omvendt boliglån etterlate arvingene dine med lite penger og store problemer. Hvis de allerede er velstående eller du ikke har arvinger, kan dette ikke være et problem. Ellers er det verdt å tenke på om du virkelig trenger et omvendt boliglån. Du kan bestemme at du gjør det. Det er tross alt din egenkapital, og arvingene dine vil sannsynligvis heller se deg leve i rimelig komfort enn å frata deg selv unødvendig.

Bunnlinjen

Omvendte boliglån er et komplisert og dyrt produkt, og det er de utsatt for utnyttelse av skruppelløse mennesker. Før du inngår en, bør du vurdere implikasjonene for din ektefelle eller andre arvinger og veie alternativene.

Et av kravene for å få HECM (den vanligste typen omvendt boliglån) er at du møter en rådgiver godkjent av U.S. Department of Housing and Urban Development. De kan også hjelpe deg med å avgjøre om et omvendt boliglån er fornuftig i din situasjon.