Kan du få mer penger på ditt omvendte boliglån?

EN omvendt boliglån kan være en god måte for eldre å få tilgang til noe av egenkapitalen i hjemmet sitt. Med et omvendt boliglån kan en huseier som er 62 år eller eldre og har betydelig egenkapital låne mot verdien av hjemmet deres og motta midler som et engangsbeløp, fast månedlig betaling eller linje med kreditt. I motsetning til et terminlån– typen som brukes til å kjøpe et hjem – et omvendt boliglån krever ikke at huseieren foretar lånebetalinger. I stedet hele lånesaldo forfaller til betaling når låntaker dør, flytter permanent bort eller selger boligen.

Flere faktorer påvirker beløpet du kan låne gjennom et omvendt boliglån: din alder, renten du tilbys og boligens takstverdi. Hvis huset ditt er verdt mer, vil du kunne låne mer på ditt omvendte boliglån. Dette reiser et viktig spørsmål. Hvis verdien av eiendommen din øker, kan du få mer penger fra ditt omvendte boliglån?

Det korte svaret på dette spørsmålet er et kvalifisert «ja». Du kan få mer penger, men du må refinansiere huset ditt, og det kommer med kostnader. I denne artikkelen vil vi forklare prosessen.

Forstå omvendte boliglånsbetalinger

For det første er det viktig å forstå hvordan beløpet du kan låne gjennom et omvendt boliglån beregnes.

Inntektene du vil motta fra et omvendt boliglån vil avhenge av utlåner og betalingsplanen din. Beløpet du kan låne til en HECM vil være basert på den yngste låntakerens alder, lånets rente pris, og den minste av boligens takserte verdi eller FHAs maksimale kravbeløp, som er $970 800 pr. Jan. 1, 2022.

Den andre viktige faktoren i beløpet du mottar fra ditt omvendte boliglån er betalingsplan du velger. Du kan ta inntektene fra ditt omvendte boliglån som et engangsbeløp, som like månedlige betalinger, som en kredittlinje eller en kombinasjon av disse. Egenkapitalen du har igjen i hjemmet ditt vil avhenge av hvor lenge du har hatt ditt omvendte boliglån, og betalingsplanen du velger.

Med alle disse faktorene i tankene kan vi gå tilbake til spørsmålet vi startet med. Hvis verdien på boligen din øker, bør du kunne øke beløpet du mottar fra ditt omvendte boliglån. Men fordi ditt omvendte boliglån er basert på verdien av huset ditt når du tar opp boliglånet, må du i hovedsak ta opp et nytt omvendt boliglån - dette kalles refinansiering.

Refinansiering av et omvendt boliglån

Hvis huset ditt har økt betydelig i verdi siden du tok opp ditt omvendte boliglån, kan du kanskje øke utbetalingene dine ved å refinansiere. Å refinansiere et omvendt boliglån ligner på å refinansiere et standard boliglån, og ligner på prosessen du gikk gjennom for å få ditt omvendte boliglån i utgangspunktet. Du kan refinansiere et omvendt boliglån så lenge det har gått minst 18 måneder siden du avsluttet det opprinnelige omvendte boliglånet.

Først må du sjekke om du er kvalifisert for et omvendt boliglån. Deretter kan du lete etter lån, og være spesielt oppmerksom på renter, lånevilkår og gebyrer. Hvis du finner en avtale som er bedre enn den du har for øyeblikket, kan du gå gjennom underwritingsprosessen (akkurat som du gjorde for det opprinnelige lånet), og deretter avslutte den. På slutten av prosessen vil det nye omvendte boliglånet ditt bli brukt til å betale ned det gamle.

Dette høres enkelt ut, men prosessen kan være kompleks, og kostnadene ved refinansiering kan være vanskelige å beregne. Av denne grunn, så vel som det eksepsjonelt høye opprinnelsesgebyr og andre gebyrer for omvendte boliglån, bør refinansiering av et omvendt boliglån være forbeholdt situasjoner der en ektefelle må legges til lånet, det trengs mer egenkapital eller renten kan senkes vesentlig.

Dette har imidlertid ikke stoppet skruppelløse långivere som oppmuntrer seniorer til å refinansiere boliglånene sine. Og i sin tur, i 2009. Institutt for bolig- og byutvikling (HUD) utstedte et panthaverbrev som etablerte «fem ganger fordelsregelen». Denne regelen sikrer at refinansiering av omvendt boliglån kommer låntakeren til gode, og beskytter huseiere mot å kaste bort lån – en praksis som brukes av rovlångivere for å oppmuntre låntakere til å refinansiere et omvendt boliglån når det ikke er noen fordel for låntaker.

Fem ganger fordelsregelen sier at pengene som er tilgjengelig for låntakeren må tilsvare minst fem ganger refinansieringsgebyrene, inkludert sluttkostnader. For eksempel, hvis gebyrene utgjør $5 000, må refinansieringen av lånet gi kjøperen tilgang til minst $25 000.

Alternativer til å refinansiere et omvendt boliglån

Kostnadene forbundet med å refinansiere et omvendt boliglån gjør at verdien på boligen din må stige betydelig for at en rett refinansiering skal være kostnadseffektiv på lang sikt. Hvis du ønsker å øke mengden penger du mottar fra ditt omvendte boliglån, er det imidlertid noen alternativer til å refinansiere til et annet omvendt boliglån.

Disse alternativene inkluderer:

• Endre betalingsvilkårene dine. Låntakere som ønsker å endre hvordan de mottar betalingene sine, kan gjøre det uten å måtte refinansiere det omvendte boliglånet. Noen HECM-er har en endringsbetalingsmulighet, som vanligvis krever at låntakere betaler et gebyr, men kan da tillate deg å få tilgang til mer av boligkapitalen din gjennom en terminbetaling eller engangsbeløp.
• En utbetalingsrefinansiering. Hvis du ønsker å få tilgang til en stor mengde boligkapital på en gang, kan en utbetalingsrefinansiering hjelpe med det. Å gjøre dette vil bety at du må foreta månedlige innbetalinger til en utlåner. Men på lang sikt kan du beholde mer av egenkapitalen din sammenlignet med å refinansiere et omvendt boliglån.
• Et egenkapitallån eller en boligkredittlinje (HELOC). HELOC-er gir huseiere tilgang til egenkapital. I motsetning til et omvendt boliglån krever boliglån og HELOC at låntakere betaler. På den annen side kan de komme med færre gebyrer og kan være et rimeligere alternativ til å refinansiere et omvendt boliglån.

Med andre ord, du har mange alternativer når det gjelder å justere eller reforhandle ditt omvendte boliglån, og det beste alternativet vil avhenge av dine grunner for å gjøre det. Ta kontakt med en HUD-rådgiver kan være nyttig hvis du fortsatt er usikker på hva du skal gjøre.

Bunnlinjen

Hvis verdien på boligen din stiger, kan det være mulig å øke beløpet du mottar fra ditt omvendte boliglån. De høye kostnadene ved refinansiering gjør imidlertid at dette kun vil gi økonomisk mening dersom boligprisene har steget betydelig. Generelt bør refinansiering av et omvendt boliglån være forbeholdt situasjoner der en ektefelle må legges til lånet, mer egenkapital er nødvendig, eller renten kan senkes betydelig.

Hvis du trenger å få tilgang til mer av boligkapitalen din raskt, er det andre alternativer tilgjengelige for deg. Disse inkluderer å endre betalingsvilkårene for omvendt boliglån, en utbetalingsrefinansiering eller å ta opp et egenkapitallån eller en boligkredittlinje.