Eminent Domain: Hva skjer med et omvendt boliglån?
Retten til eminent domene brukes av en statlig enhet når et hjem eller annen eiendom blir beslaglagt for å gjøre plass for et offentlig prosjekt som en ny vei, bro eller skole.
Mottaksklausulen i den femte endringen av den amerikanske grunnloven krever at eieren må kompenseres for tapet. Domstoler har slått fast at det betyr at eiendomseieren må betales rettferdig markedsverdi av eiendommen.
I et typisk boliglån kan beløpet være nok til å betale for et nytt hjem, fordi huseiers egenkapital øker når de betaler boliglån. Situasjonen kan imidlertid være noe annerledes dersom huseieren har tatt ut en omvendt boliglån.
Viktige takeaways
- Eminente domenesaker på omvendt belånte eiendommer er sjeldne, men de kan skje og kan forårsake komplikasjoner for låntakere.
- I motsetning til i tradisjonelle terminlån, en huseier egenkapital reduksjoner i omvendte boliglån, noe som potensielt etterlater lite mer enn det som trengs for å tilbakebetale lånet og ikke nok til en ny bolig, selv om det mottas en rimelig markedsverdi for den kondemnerte eiendommen.
- Andelen av boligens verdi lånes mot og om verdiene stiger i et bestemt hjemmemarked er to kritiske faktorer.
Hvordan Eminent Domain fungerer
Eminent domene er makten til en regjering, enten den er føderal, statlig eller kommunal, til å ta privat eiendom til offentlig bruk, etter betaling av bare kompensasjon. Denne praksisen forekommer i mange forskjellige land under forskjellige navn. Det virker kanskje ikke rettferdig for eierne av eiendommen, og eminente domenesaker, spesielt når eierne føler at de ikke har fått rettmessig kompensasjon, er ganske vanlige.
Eminent Domain and the Reverse Mortgage
Erstatningsutbetalingen, kombinert med egenkapitalen i boligen, kan være nok til å betale for en ny bolig eller i det minste sørge for nedbetaling på nytt boliglån. Men hvis huseieren har et omvendt boliglån, kan det hende at huseieren ikke har nok gjenværende egenkapital i hjemmet til å betale ned lånet og kjøpe en ny bolig ved å bruke kompensasjonsbetalingen.
Sjansene deres kan være gunstigere hvis huseieren har betydelig egenkapital i eiendommen. Hjemmet kan ha økt i verdi siden det omvendte boliglånet ble oppnådd, eller huseieren kan ha opprettholdt betydelig egenkapital i boligen ved kun å låne et begrenset beløp.
Det verste tilfellet oppstår når huseieren har tatt inn en betydelig del av eiendomsverdien omvendte boliglånsbetalinger og har ikke hatt nok tid (eller nok flaks) til å nyte en betydelig økning i eiendommens verdi. I slike tilfeller kan statens betaling komme langt under kostnadene ved utskifting.
Viktig
Huseiere kan møte ekstra kostnader, for eksempel for taksering og flytting, som ikke nødvendigvis dekkes i alle eminente domenesaker.
Hjem verdi
Problemet oppstår når lånebeløpet etterlater huseier med liten egenkapital i eiendommen og dermed lite faktiske kontanter fra oppgjøret med kondemneringsmyndigheten.
I en sak i 2012 ble en huseier i Oregon tilbudt akkurat nok penger til å tilbakebetale det omvendte boliglånet hennes da statens transportdepartement trengte hjemmet hennes til et veiprosjekt. Statens etat gikk til slutt med på å la kvinnen, som da var i midten av 80-årene, bo i en bolig etaten eide uten leie så lenge hun trengte det.
I en tid med rask verdsetting av hjemmet er slike situasjoner mindre sannsynlige. En boligs verdi vil sannsynligvis overstige beløpet som ble lånt år før, bemerker David Henson, administrerende partner for Henson og Fuerst i Raleigh, North Carolina, en spesialist på eminente domene- og relatert eiendomsrett.
Imidlertid skjer nedadgående svingninger i boligmarkedene. Mens loven varierer mellom stater, vil fordømmende myndigheter og domstolene sannsynligvis ikke vurdere huseiers gjeld.
Eiendomsverdi vs. Gjeld
"Den relevante faktoren er virkelig hva som er verdien av eiendommen før de tar den, hva er verdien av eiendommen, og hva er skadene som er resultatet," sier Henson. "Gjelden er uvesentlig for hvordan erstatningen enten forhandles eller prøves hvis den går foran en jury."
Mange huseiere i en slik situasjon møter ekstra kostnader, som f.eks vurdering gebyrer og flytteutgifter, som ikke nødvendigvis dekkes i eminente domenesaker.
Som i tradisjonelle terminlån er språket i den aktuelle låneavtalen avgjørende. Det skal stå klart hva som skjer i tilfelle en fordømmelse av eiendommen. Det bør også angi at inntektene skal gå til huseieren, selv om långiveren må godkjenne den endelige ordningen.
Hvordan fungerer Eminent Domain?
Eminent domene er retten til en lokal, statlig eller føderal regjering til å erverve eiendom som anses nødvendig for allmennhetens beste. Den femte endringen av USAs grunnlov krever at eiere av slik eiendom skal kompenseres med rett. Det anses generelt for å bety at eiendomseierne vil få utbetalt markedsverdi.
Hvordan påvirker en fremtredende domenefremgangsmåte et omvendt boliglån?
Virkningen er stort sett den samme som på et tradisjonelt, eller terminlån, boliglån. Det vil si at staten betaler eiendomsbesitteren, som da må betale eventuelt utestående på boliglånet.
I beste fall kan en eier som har betydelig egenkapital i eiendommen erstatte den ved å bruke statens betaling.
Ved omvendt boliglån er egenkapitalen redusert med det lånte beløpet pluss renter og andre nedbetalingskostnader. I slike tilfeller kan det hende at egenkapitalen og statens utbetaling til sammen ikke er nok til å kjøpe en erstatningsbolig.
Hvordan kan jeg beskytte eiendommen min fra eminent domene?
Det er ikke mye noen kan gjøre for beskytte eiendommen din fra eminent domene. Det er ikke mulig å forutse fremtidige behov til publikum eller myndighetene. Det kan virke urettferdig, men eiendomseiere har ikke mange muligheter for å beskytte eiendommen sin mot beslagleggelse av myndighetene.
Bunnlinjen
En eminent domenefordømmelse kan komplisere den økonomiske og boligsituasjonen alvorlig huseiere som bruker omvendt boliglån, spesielt hvis en stor andel av boligens egenkapital er trukket tilbake.