Kan jeg få omvendt boliglån på en andelsleilighet?

Samtidig som omvendte boliglån har vært tilgjengelig for huseiere siden 1961, har lånene vært forbudt til borettslag (aka "co-op") innbyggere. Omvendt boliglån lar eldre huseiere låne mot deres hjemme egenkapital, men det stilles strenge krav til både låntakere og eiendommer.

Inntil nå kunne huseiere i New York få omvendte boliglån på en-, to-, tre- og fire-enhetsboliger eller borettslag, men ikke co-ops. Tidlig i 2022 vedtok imidlertid New York State Assembly et lovforslag som gjorde kooperativer kvalifisert for omvendte boliglån. Loven trer i kraft 30. mai 2022, og innbyggere i New York vil endelig kunne få omvendte boliglån på andelsleiligheter. Slik fungerer det.

Viktige takeaways

Et omvendt boliglån lar huseiere som er 62 år eller eldre utnytte egenkapitalen deres uten å selge huset eller betale månedlige betalinger.
Lånet forfaller ikke før den siste låntakeren selger boligen, flytter permanent ut eller dør.
Et kooperativ er en type bolig som eies av et aksjeselskap, der innbyggerne er stemmeberettigede aksjonærer i det selskapet.

instagram viewer

Fra og med 30. mai 2022 kan innbyggere i delstaten New York få omvendte boliglån med private merker på andelsleiligheter.
Federal Housing Administration (FHA) tillater ikke boliglån (HECM) på co-ops.

Hva er et omvendt boliglån?

En omvendt boliglån lar huseiere på 62 år og eldre utnytter egenkapitalen i hjemmet uten å selge eller betale månedlige. I stedet mottar låntakere et engangsbeløp, månedlige betalinger eller en kredittgrense fra deres utlåner (eller en kombinasjon av de to siste).

Disse lånene kan gi sårt tiltrengte midler under pensjonering for å betale for ting som grunnleggende levekostnader, medisinske regninger og hjemmereparasjoner. I motsetning til tradisjonelle "forward" boliglån, ingen lånebetalinger skal betales før den siste låntakeren selger boligen, flytter ut eller dør.

Dersom innehaver av omvendt boliglån ikke klarer å leve opp til forpliktelsene til lånet ved å komme etter på skatte- og/eller forsikringsutbetalinger eller ikke følge med på vedlikehold, deretter utlegg kan bli resultatet.

Låntakerkrav for co-op omvendte boliglån

I henhold til den nye loven kalles et omvendt boliglån for et andelsbolig et "omvendt andelsboliglån." Du må være minst 62 år (samme minimumsalderskrav for de fleste omvendte boliglån) for å kvalifisere deg for låne. Hvis samarbeidsenheten din holdes av leietakere i det hele eller av felles leieforhold, må den yngste personen være 62 år eller eldre. I tillegg må du:

Møt en godkjent omvendt boliglånsrådgiver og fullfør en økonomisk vurdering for å bekrefte at du er økonomisk kvalifisert for lånet
Bor i eiendommen som din hovedbolig
Få godkjenning fra ditt kooperativs styre

Låntakere må bekrefte årlig på hver merkedag for det omvendte lånet at de er bosatt i andelsenheten og at det er deres hovedbolig.

Omvendte boliglångivere må beskytte låntakere

Fra og med 30. mai 2022 kan innbyggere i staten New York som er 62 år eller eldre søke om omvendt boliglån. Imidlertid legger den nye loven byrden på omvendte boliglån långivere for å beskytte låntakere ved å kreve at hver långiver:

Få $100 000 selvskyldnerkausjon for å dekke krav mot långiver dersom denne misligholder låntakerforpliktelser.
Oppretthold en minimumskapital på 10 millioner dollar (långiveren kan stole på at morselskapet oppfyller minimumskapitalkravene).
Forklar de omvendte boliglånsvilkårene og hvordan de overholder lover og lover i delstaten New York U.S. Housing and Urban Development (HUD) standarder.

I henhold til den nye loven, långivere kan ikke bruke "statlig forsikret" eller "offentlig kunngjøring" i deres reklamemateriell.

Standardene krever uttrykkelig at långivere tilbyr omvendt andelsboliglån til:

Avslør lånevilkår og betalingsplan.
Råd søkere til å rådføre seg med de aktuelle myndighetene angående lånets skatt og eiendomsplanlegging konsekvenser.
Beskriv lånets funksjoner for forskuddsbetaling og refinansiering.
Gi låntaker beskjed om lånerente og beregnet totalrente.
Nevn hendelsene som kan føre til at låntakeren misligholder lånet.

I tillegg er et omvendt andelslån ikke-regress, som betyr at du ikke kan skylde mer enn verdien av andelsbeviset når lånet forfaller.

Den nye loven gjør det mulig for private långivere som tilbyr omvendte boliglån i New York å tilby produkter til co-op eiere. Boliglån (HECM), forsikret av Federal Housing Administration (FHA) og tilbys av FHA-godkjente långivere, er fortsatt forbudt for co-op eiere.

Omvendte utbetalingsalternativer for boliglån

Når du signerer den omvendte boliglånsavtalen, har du tre dager på deg angrerett å si opp lånet uten å betale renter. Etter det har du tre hoved alternativer for å motta dine omvendte boliglån:

Terminbetaling – Långiveren betaler like månedlige utbetalinger til deg for en fast periode på måneder som du velger.
Ansettelsesbetaling – Långiveren foretar like månedlige utbetalinger til deg inntil lånet er utbetalt i sin helhet eller forfaller til betaling.
Kredittlinje – Du låner litt penger nå og lar litt kreditt være tilgjengelig for fremtiden til kredittgrensen er oppbrukt.

Omvendt boliglån for andelslag er sikret ved aksjer eller medlemskap i andelslaget som er låntakers hovedbolig.

Når forfaller et co-op omvendt boliglån?

Hvis du har et omvendt boliglån på et andelslag, forfaller hele lånesaldoen hvis:

Samvirket er ikke lenger hovedboligen til minst en av låntakerne på lånet.
Du flytter ut på grunn av fysisk eller psykisk sykdom i minst 12 måneder sammenhengende, og andelslaget er ikke hovedboligen til minst én annen låntaker.
Du unnlater å oppfylle en (eller flere) av lånets forpliktelser, for eksempel å betale de månedlige vedlikeholdsavgiftene, boliglån forsikring innbetalinger eller spesielle takstgebyrer.

Kan omvendte boliglån ha medlåntakere?

Omvendt boliglån kan ha medlåntakere på låneavtalen. Enhver medlåntaker på omvendt boliglån fortsetter å motta fordelene av lånet og kan forbli i boligen så lenge de oppfyller låneforpliktelsene.

Kan jeg få en HECM på en Co-op?

Co-ops er ikke kvalifisert for omvendte boliglån, fordi HUD bare forsikrer omvendte boliglån (enten en HECM eller HECM for kjøp) sikret med fast eiendom. Den føderale loven har ikke endret seg, så bare private långivere tilbyr omvendte boliglån på co-ops.

Bunnlinjen

Omvendte boliglån kan gi tilleggsinntekt under pensjonering, som kan være spesielt viktig hvis du har en fast inntekt. Omvendt boliglån innebærer imidlertid flere gebyrer, bl.a opprinnelsesgebyrer, boliglånsforsikring, avsluttende kostnader, interesse og serviceavgifter. Sørg for å shoppe rundt og sammenligne kostnadene av lånene som er tilgjengelige for deg før du tar noen avgjørelser.