Stephen Schwarzman beskriver investeringsprosessen.

Stephen Schwarzman gjorde det ikke stort ved å satse lite. Karrieren hans har blitt definert ved å ta store sjanser. For tiden leder og administrerende direktør i The Blackstone Group, detaljerte han mange av de store innsatsene i sin nylige selvbiografi, Hva det tar. Fra hans dager som klassepresident ved Abington High School, til den ydmykende prosessen med å prøve lansere Blackstone i 1985 med Pete Peterson, Schwarzmans liv har blitt definert ved å gå stort på hver sving.

Blackstone har siden vokst til å inkludere investeringsvirksomheter med fokus på private equity, hedgefond, kreditt, infrastruktur og biovitenskap - blant andre - men mange av firmaets største innsatser har vært innen eiendom. Faktisk er Blackstone en av de største eiendomsinvestorene i verden, med omtrent en fjerdedel av sine 545 milliarder dollar i eiendeler investert i sektoren.

Blackstone har stått bak noen av de største eiendomstransaksjonene i historien, inkludert kjøp av Hilton Properties i juli 2007, og kjøpet av Stuyvesant Town i New York City i 2015 for 5,5 milliarder dollar.

Jeg snakket med Schwarzman for lanseringen av hans selvbiografi om hans karriere og hans syn på investeringslandskapet - spesielt innen eiendom.

Sølv: Blackstone har gjort store spill på eiendom gjennom årene, og nå er det en av de største eiendomseierne og investorene i verden, og det er den største delen av investeringsporteføljen din i dag. Hva er dine grunnleggende regler for å identifisere gode eiendomsmuligheter? Hva ser du etter?

Schwarzman: Eiendom er en grei virksomhet. Vi har noen få regler.

1. Vi kjøper eksisterende muligheter som vi kan forbedre. Vi gjør ikke utvikling. Utvikling har mye større risiko enn å kjøpe et eksisterende bygg. Vi liker konservatismen ved å kjøpe noe som er eksisterende.
2. For det andre kjøper vi bare ting vi kan forbedre. Vi er ikke interessert i bare å kjøpe en kontantstrøm. Vi ønsker å gjøre noe bedre. Etter at du har gjort det bedre, kan du selge det for mer.
3. For det tredje er vi en tematisk investor. Eiendom har forskjellige aktivaklasser innen eiendom, alt fra kontorbygg og leiligheter til kjøpesentre og lagre. Ulike aktivaklasser har forskjellige grunnleggende på forskjellige punkter i en økonomisk syklus, samt potensialet for teknologisk forstyrrelse. For eksempel solgte vi alle våre kjøpesentre og alt innen detaljhandel da vi så Amazon utvikle dette enorme momentumet i 2010, og vi bestemte oss for å bli en enda større kjøper av lagre. Lagre har vært en aktivaklasse med gode resultater innen detaljhandel de siste 5 årene. Mange forhandlere, ikke bare Amazon, har måttet konvertere til å ha online -funksjonalitet. Du trenger lagre for å lagre varene dine for å få dem levert til kunden. Det førte oss til et helt område hvor vi har stor eksponering der leieprisene stiger dobbelt (eller mer) enn noen annen aktivaklasse.
4. Vi ser også på eiendom som en global mulighet. På et tidspunkt er det ikke så mye kapital i et geografisk område. For eksempel kjøpte vi mye i Skandinavia, noe som har vist seg å være veldig bra.
5. Den siste regelen er å se på erstatningskostnader. Det er veldig viktig å sørge for at du er godt under det når du kjøper noe.

Når vi har fullført vår oppgave med å forbedre en eiendom, selger vi den. Vi har et lite mantra som heter "Kjøp det, fikse det, selg det."

Sølv: Hvor ser du eiendomsmuligheter det neste tiåret?

Schwarzman: Ser du ut 10 år... innen eiendom, er det en trend med at folk flytter til byer fra forsteder. Den trenden vil gjøre leiligheter i byer til et godt sted å være. Det vil endre din geografiske orientering. Hvis du er en amerikansk investor, vil du ha en skjevhet for å være i lave skattesatser og lettere arbeidsmiljøer. Hvis du ser ut i 10 år, vil det skje virkelige skift som du allerede kan se skje i nord til sør migrasjon av mennesker. Folk går fra høy skatt til lav skatt skatt stater som Florida, Texas eller North Carolina, hvor du kan arbeide på land.

Skattebyrde etter stat

Det pleide å være slik at når folk fikk jobb, ville de velge sin plassering basert på jobben. Nå ser mange yngre mennesker etter stedet og håper å finne en jobb. Hvis de går til de riktige stedene, vil jobbene flytte for å finne dem.

I eiendom er det verdensbyer som er kunnskapsbaserte byer. Det er Seattle, San Francisco, Austin, til og med New York og London. Du finner byer i India som Mumbai, Chennai, Bangalore... og finner bransjer du vet kommer til å ha eksplosiv vekst og følge dem rundt om i verden, slik du ser ut i 10 år, kommer de til å bli veldig gode. Og det er spesialitetstilfeller innen bioteknologi og forskning, som er raskt akselererende. Vi er en av de største eierne av våte laboratorier for biopharma. Det er nok en av disse trendene.

Sølv:Blackstones kjøp av Hilton -eiendommene i 2007 viste seg å være en flott samtale. Men Hilton var et etablert merke med et stort fotavtrykk allerede. Tror du at hotellvirksomheten fortsatt vil være et smart sted å investere i det neste tiåret?

Schwarzman: Etter hvert som rikdommen øker, vil flere reise. Det bør være en katalysator for å gjøre ting som er knyttet til reisevirksomheten, enten det er gateway -byer eller andre populære steder. De bør ha gode utfall.