Blir det vanskeligere å bli utleier enn det er verdt?

Boligutleie er en måte å tjene penger på, eller så hevder noen. På overflaten virker det som en sikker satsning; i virkeligheten er det vanligvis mer hodepine enn det er verdt. Utfordringene starter tidlig, og de innebærer nesten alltid tid og penger. La oss se på seks av de store.

Utfordring 1: Finne en eiendom

Det er skrevet hele bøker om å finne en god boligutleie. Så mye tekst har blitt dedikert til emnet på grunn av dets kritiske betydning. Kjøp for dyrt sted, og du vil aldri gjøre det

penger. Men å prøve å gjøre et kupp kan også være plagsomt. Å kjøpe en fixer-overdel krever at du har ferdigheter, tid, verktøy og penger til å utføre nødvendige reparasjoner og renoveringer.

Hvis du ikke har det travelt, kan dette være en måte å gjøre et kupp på investering; hvis du allerede har en heltidsjobb og en familie, er hvert minutt du bruker på å reparere utleie et minutt som ikke brukes på en mer lønnsom eller hyggelig aktivitet. Imidlertid er det i dag administrasjonsselskaper som kan gjøre mye av dette arbeidet - fra å finne en eiendom til å reparere den - for deg, selvfølgelig.

Utfordring 2: Forberede enheten

Få omtrent hvilken som helst del av eiendom i leieforhold krever ofte, på et minimum, nytt teppe og maling. Begge elementene krever tid og penger. Vindusvinduer, dekkflekker og vedlikehold av plen er andre vanlige behov. Hver gang en leietaker reiser, må disse problemene også revurderes.

Utfordring 3: Finne leietakere

Internett gir en rask og rimelig måte å finne potensielle leietakere. Selvfølgelig får du ofte det du betaler for. Å kjøre en annonse i en anerkjent publikasjon genererer ofte en bedre klasse respondenter. I stedet for at college -barn ønsker å spare penger, øker du sjansen for å få familier og ansvarlige eldre voksne.

Å kjøre en annonse i en måned vil imidlertid ta en liten bit ut av lommeboken din, og riktig screening leietakerne dine ved å kjøre a kredittsjekk og bakgrunnskontroll tar en ny bit. Investeringen er vel verdt tiden og pengene, ettersom etterprøving øker sjansen for å få ansvarlige leietakere. Ansvarlige leietakere betaler husleien i tide, ikke misbruk eiendommen og krever ikke at du engasjerer deg i det kostbare og tidkrevende utkastelse prosess.

Utfordring 4: problemer

Selv flotte leietakere og perfekte utleieboliger kommer med en rekke problemer. Ødelagte rør, tappede avløp, ødelagte garasjeporter, kjæledyr og romkamerater er bare noen av utfordringene som oppstår. Selv gode leietakere vil ha din fulle og umiddelbare oppmerksomhet når kloakken er i sikkerhetskopiering i hjemmet eller kabelselskapet ved et uhell kutter telefonlinjene.

Dårlige leietakere er en enda større utfordring. Daglige samtaler og sen eller ubetalt husleie kan øke problemene. Flyttedagen er en annen utfordrende tid. Skader på vegger, gulv, tepper og andre komponenter i hjemmet kan føre til tvister og kostbare reparasjoner. Siden hvert øyeblikk som er bortkastet krangling er et øyeblikk i huset står ledig, er du ofte bedre å bite i kula og betale for reparasjonene selv. Apropos: Du må sannsynligvis gjøre det tegne utleierforsikring- nei, du er vanlig huseiers politikk ikke er tilstrekkelig - og det er en annen post i kolonnen for løpende utgifter.

Utfordring 5: Vedlikehold

Vedlikehold av hovedkomponenter og fasiliteter er a stor billettartikkel. Nye apparater koster hundrevis av dollar; nytt tak eller oppkjørselen kan koste tusenvis av dollar. Hvis husleien er $ 500 per måned og taket er $ 5000, kan du finne deg selv å tape penger raskt. Legg til teppe, maling og en ny komfyr, samt leietakere som ikke blir lenge, og eiendommen kan tape penger i årevis.

Utfordring 6: Renter

Hva gjør renter har med noe å gjøre? Rikelig. Når prisene faller, er det ofte billigere å kjøpe enn å leie, og derfor kan etterspørselen etter enheten din falle. Å senke husleien for å forbli konkurransedyktig kan sette en reell krymping i din evne til tjene penger.

Hvordan tjenes penger

Med alle utfordringene som må overvinnes, kan den lille fyren tjene penger på utleie av fast eiendom? Ja, men det krever en plan. Fire lønnsomme tilnærminger fremheves nedenfor:

1. Bor i

Å dele plassen ved å kjøpe en tosidig (eller annen lett delbar struktur) er ofte et lønnsomt foretak. Siden du er på stedet og planlegger å ta vare på eiendommen uansett, er ekstra kontanter en bonus. Selvfølgelig gjelder alle utfordringene fortsatt, og å bo på stedet betyr at du alltid er tilgjengelig og vil ha nær kontakt med leietakerne. Planlegg riktig og skjerm nøye.

2. Gå Basic

Leie ut en ratty leilighet som ikke har noe fint fasiliteter, gjør så lite vedlikehold som mulig, og ikke følger med på utseendet fører til overskudd. Hvis du ikke tror det, kan du se på boliger utenfor campus i en hvilken som helst høyskoleby i landet. Det høres ikke veldig hyggelig ut, men en grunnleggende, avskalet eiendom (ingen takvifter, klimaanlegg, etc.) holder prosessen enkel.

Fire vegger og et gulv gir et minimum av vedlikeholdskrav og få ting som kan gå i stykker eller bli skadet. Tiltrekke leietakere gjennom myndighetenesubsidiert programmer, for eksempel bolig i seksjon 8, gir garantert inntekt. Utfordringen her pleier å være at i bytte for noen få dollar i hånden får du ofte en grov klasse leietakere og en eiendom som blir slitt hardt.

3. Langsiktig beholdning

Mange eiendomsinvestorer vil fortelle deg at de i utgangspunktet bryter med husleien og utgiftene. Deres tilnærming er å kjøpe en rimelig eiendom, la leietakernes husleie betale seg boliglån, og deretter selge om 30 år, forhåpentligvis dra nytte av en pris verdsettelse.

Selv om det er en rimelig tilnærming, er det sannsynlig at fortjenesten er liten, og kapitalgevinstskatt kan være heftig (gitt din lav-kostnadsgrunnlag). Og det krever fortsatt tid og krefter som kunne vært bedre brukt andre steder.

4. Gå på heltid

Seriøse utleiere tar en seriøs tilnærming. De inkorporerer, kjøper flere bygninger og gjør en betydelig del av arbeidet selv. Det er en livsstilsbeslutning som krever anstrengelser av alvorlig tid og energi, og en strategi for kjøp og salg for å maksimere fremførbart underskudd og avskrivninger og for å minimere inntekten.

Ansette en eiendomsforvalter

En eiendomsforvalter kan håndtere mange av oppgavene med å drive en utleieeiendom. Dette inkluderer markedsføring, velge leietakere, vedlikehold, budsjettering og innsamling av husleier. Du kan vurdere å ansette en eiendomsforvalter hvis du vil delegere disse oppgavene, selv om det vil kutte i fortjenesten din.

Eiendomsforvalters rolle

Eiendomsforvaltere kan håndtere en rekke roller. Hva det er, er opp til deg å forhandle med sjefen din. Det er viktig å identifisere hva deres rolle vil være og utvikle en liste over plikter og ansvar. Vil din eiendomsforvalter bare finne leietakere? Eller vil de håndtere det daglige vedlikeholdet og hente inn husleie?

En eiendomsforvalter kan være en uavhengig entreprenør eller en ansatt. Du bør snakke med skattekontoret for å finne ut den mest gunstige tilnærmingen og for å fastslå spesifikke forpliktelser du måtte ha.

Du kan også leie et eiendomsforvaltningsselskap; et firma du inngår avtale med for å håndtere alle aspekter av utleieeiendommen direkte. Dette kan være dyrt, men det kan være ideelt hvis du har flere utleieboliger.

Velge en eiendomsforvalter

Sørg for at noen Eiendomsmegler som du vurderer oppfyller de aktuelle lokale og nasjonale lisensieringskravene.

Det kan være lurt å lete etter en leder som har erfaring med reklame, markedsføring, leietakerforhold, innkreving av husleie, budsjettering, leasing og vedlikehold. En god eiendomsforvalter vil også ha kunnskap om lokale og statlige lover. Som eiendomseier kan du bli holdt ansvarlig for lederens handlinger, slik at du kan bli saksøkt hvis din leder bryter noen rettferdige boliglover.

Når du har bestemt deg for en eiendomsforvalter og vilkårene for arrangementet, bør du skrive en eiendomsforvaltningsavtale som identifiserer forvalterens plikter, kompensasjon og oppsigelsesvilkår.

Bunnlinjen

Er i ferd med å bli en huseier verdt innsatsen? Bare du kan bestemme. Bare vær sikker på å se før du hopper og går inn i ditt nye forsøk med realistiske forventninger og en solid spillplan.

Ved å vite hva du får deg til før du gjør det, vil du være bedre forberedt på det du møter og mer sannsynlig å nyte opplevelsen.