Hva er en kombinert belåningsgrad?

De kombinert lån til verdi -verdi (CLTV) er en beregning som brukes av fagfolk i boliglån og utlån for å bestemme den totale prosentandelen av en huseiers eiendom som er beheftet av pant. CLTV -forholdet bestemmes ved å legge til saldoen på alle utestående lån og dividere med eiendommens nåværende markedsverdi. For eksempel har en eiendom med en første boliglånsbalanse på $ 300 000, en annen boliglånsbalanse på $ 100 000 og en verdi på $ 500 000 et CLTV -forhold på 80%.

Långivere bruker CLTV -forholdet sammen med en håndfull andre beregninger, for eksempel gjeld i forhold til inntekt og standarden belåningsgrad (LTV), for å vurdere risikoen for å forlenge et lån til en låntaker. CLTV -forholdet skiller seg fra standard LTV -forhold fordi sistnevnte bare sammenligner saldoen på ett lån med eiendommens verdi. I eksemplet ovenfor har eiendommen et LTV -forhold på 60%, som er avledet ved å dividere bare saldoen på det første boliglånet med eiendommens verdi.

Mange økonomer tilskriver avslappede CLTV -standarder til

foreclosure krise som plaget USA blant annet på slutten av 2000 -tallet. Fra 1990-tallet og spesielt på begynnelsen og midten av 2000-tallet tok boligkjøpere ofte andre boliglån på kjøpstidspunktet i stedet for å betale ned. Långivere, ivrige etter å ikke miste disse kundenes virksomhet overfor konkurrenter, godtok slike vilkår til tross for økt risiko.

Før eiendomsboblen som utvidet seg fra slutten av 1990-tallet til midten av 2000-tallet, var standard praksis at boligkjøpere foretok forskuddsbetaling på minst 20% av kjøpesummen. De fleste långivere holdt kundene innenfor disse parameterne ved å begrense LTV til 80%. Da boblen begynte å bli varm, tok mange av de samme selskapene skritt for å la kundene komme seg rundt å sette ned 20%. Noen långivere hevet LTV -caps eller gjorde helt opp med dem, og tilbød boliglån med 5% forskuddsbetaling eller mindre, mens andre holdt LTV -kravene på plass, men økte CLTV -caps, ofte til 100%. Denne manøvren gjorde det mulig for kunder å ta andre boliglån for å finansiere sine 20% forskuddsbetaling.

Foreclosure pigg som begynte i 2008 understreket hvorfor CLTV er viktig. Å ha hud i spillet, for eksempel et innledende kontantutgifter på $ 100 000 for et hus på $ 500 000, gir en huseier et kraftig insentiv til å fortsette boliglånsbetalingen. Hvis banken forecloses, mister han ikke bare hjemmet sitt, men også haugen med kontanter han betalte for å stenge. Å kreve egenkapital i eiendommen isolerer også långivere fra et fall i eiendomsprisene. Hvis en eiendom er verdsatt til $ 500 000 og den totale pantetilgangen utgjør opp til $ 400 000, kan eiendommen miste opptil 20% av verdien uten at noen panterettighetshavere får en kort betaling på en avskæringsauksjon.