Como avaliar um fundo de investimento imobiliário (REIT)

Os investidores que desejam estimar o valor de um fundo de investimento imobiliário (REIT) vão descobrir que as métricas tradicionais, como lucro por ação (EPS) e preço / lucro (P / E) não se aplica. Um método mais confiável é uma figura chamada fundos de operações (FFO). Aqui está o que você precisa saber sobre REIT FFO (ou FFO REIT).

Declaração de renda REIT

Vamos começar examinando uma demonstração de resultados resumida de XYZ Residential (XYZ), um REIT residencial fictício.

De 2019 a 2020, a receita líquida do Residencial XYZ, ou "linha de fundo", cresceu quase 30% (+ $ 122.534 para $ 543.847). No entanto, esses números de receita líquida incluem despesas de depreciação, que são itens de linha significativos.

Para a maioria das empresas, a depreciação é aceitável cobrança não monetária que aloca o custo de um investimento feito em um período anterior. Mas os imóveis são diferentes da maioria dos investimentos em instalações fixas ou equipamentos porque a propriedade perde valor com pouca frequência e, muitas vezes, se valoriza.

O lucro líquido - uma medida reduzida pela depreciação - é, portanto, um indicador inferior de desempenho. Como resultado, faz sentido julgar os REITs pelos fundos das operações (FFO), que excluem a depreciação.

Fundos de operações (FFO)

As empresas são obrigadas a reconciliar o FFO, que é relatado nas notas de rodapé, junto com o lucro líquido. O cálculo geral envolve adicionando depreciação de volta ao lucro líquido e subtraindo os ganhos nas vendas de propriedades depreciáveis.

Subtraímos esses ganhos, supondo que não sejam recorrentes e, portanto, não contribuam para a capacidade sustentável de pagamento de dividendos do REIT. A reconciliação do lucro líquido para o FFO (com itens menores removidos por uma questão de clareza) em 2019 e 2020 é apresentada da seguinte forma:

É claro que, depois que a depreciação é adicionada de volta e os ganhos de propriedade são subtraídos, os fundos das operações (FFO) equivalem a cerca de $ 838.390 em 2019 e quase $ 758.000 em 2020.

O FFO deve ser relatado, mas contém um ponto fraco: não deduz para despesas de capital necessário para manter o portfólio de propriedades existente. As propriedades imobiliárias dos acionistas devem ser mantidas - pintar apartamentos, por exemplo - para que o FFO não seja exatamente o verdadeiro fluxo de caixa residual remanescente após todas as despesas e despesas.

Analistas profissionais, portanto, usam uma medida chamada fundos ajustados de operações (AFFO) para estimar o valor do REIT. Embora o FFO seja comumente usado, os profissionais tendem a se concentrar no AFFO por duas razões:

1. É uma medida mais precisa do fluxo de caixa residual disponível para os acionistas e, portanto, um melhor "número base" para estimar o valor.
2. É o verdadeiro fluxo de caixa residual e um melhor indicador da capacidade futura do REIT de pagar dividendos.

O AFFO não tem uma definição uniforme, mas a maioria dos cálculos subtrai as despesas de capital, conforme mencionado acima. No caso do Residencial XYZ, quase $ 182.000 são subtraídos do FFO para obter o AFFO para o ano de 2020. Esse número normalmente pode ser encontrado na demonstração de fluxo de caixa do REIT. É usado como uma estimativa do caixa necessário para manter as propriedades existentes, embora uma análise mais detalhada de propriedades específicas possa gerar informações mais precisas.

Crescimento em FFO e / ou AFFO

Podemos estimar o valor do REIT com maior precisão quando temos o FFO e AFFO em mãos, procurando o crescimento esperado em uma ou ambas as métricas. Isso requer uma análise cuidadosa das perspectivas subjacentes do REIT e seu setor. Os detalhes da avaliação das perspectivas de crescimento de um REIT estão além do escopo deste artigo, mas aqui estão algumas fontes a serem consideradas:

• A perspectiva de aumento de aluguel.
• A perspectiva de melhorar / manter as taxas de ocupação.
• Planos para atualizar / aprimorar propriedades. Uma tática popular e bem-sucedida é adquirir propriedades de baixo custo e atualizá-las para atrair inquilinos de melhor qualidade; inquilinos melhores resultam em taxas de ocupação mais altas, menos despejos e aluguéis mais altos.
• Perspectivas de crescimento externo. Muitos REITs promovem o crescimento do FFO por meio de aquisições. Ainda assim, é mais fácil falar do que fazer porque um REIT deve distribuir a maior parte de seus lucros e normalmente não mantém um grande tesouro de dinheiro. No entanto, muitos REITs podam com sucesso seus portfólios e vendem propriedades de baixo desempenho para financiar a aquisição de propriedades subvalorizadas.

Aplicando um múltiplo a FFO / AFFO

O retorno total do REIT vem de duas fontes: dividendos pagos e valorização do preço. A valorização esperada do preço pode ser dividida em dois outros componentes: crescimento em FFO / AFFO e expansão no preço para FFO ou múltiplo de preço para AFFO.

Vejamos os múltiplos para XYZ. Observe que estamos mostrando o preço dividido pelo FFO, que na realidade é capitalização de mercado dividido pelo FFO. A capitalização de mercado da XYZ (número de ações multiplicado pelo preço por ação) neste exemplo é de cerca de $ 8 milhões.

Como interpretamos esses múltiplos, além de fazer uma comparação direta com os pares da indústria? Semelhante aos múltiplos P / E, interpretar os múltiplos de preço para FFO ou preço para AFFO não é uma ciência exata. Os múltiplos variam com as condições de mercado e subsetores REIT específicos. E, como acontece com outras categorias de ações, queremos evitar comprar em um múltiplo que seja muito alto.

Além dos dividendos pagos, a valorização dos preços se divide em duas fontes: crescimento no FFO / AFFO ou expansão no avaliação múltiplo (relação preço / FFO ou preço / AFFO). Devemos considerar as duas fontes juntas quando olhamos para um REIT com perspectivas de crescimento FFO favoráveis.

Por exemplo, se o FFO crescer 10% e o múltiplo de 10,55x for mantido, o preço aumentará 10%. No entanto, se o múltiplo se expandir cerca de 5% a 11x, a valorização do preço será de cerca de 15% (10% de crescimento do FFO + 5% de expansão múltipla).

Um exercício útil leva o recíproco do múltiplo de preço para AFFO, ou 1 ÷ [Preço / AFFO] = AFFO / Preço. Isso equivale a cerca de 7,2% ($575.7 ÷ 8,000) com o Residencial XYZ e é chamado de "rendimento AFFO". Para avaliar o preço do REIT, podemos comparar o rendimento AFFO com:

1. O mercado está indo Taxa de capitalizaçãoou "taxa máxima"
2. Nossa estimativa para o crescimento do REIT em FFO / AFFO

O cap rate é um número geral que informa aos investidores quanto o mercado está pagando atualmente por imóveis. Por exemplo, 8% implica que os investidores geralmente pagam cerca de 12,5 vezes (1 ÷ 8%) a receita operacional líquida (NOI) de cada imóvel.

Vamos supor que a taxa de capitalização do mercado seja de cerca de 7% e nossa expectativa de crescimento para o FFO / AFFO da XYZ seja de 5%. Dado um rendimento de AFFO calculado de 7,2%, provavelmente estamos olhando para um bom investimento porque nosso preço é razoável quando comparado ao cap rate do mercado. (É ainda um pouco mais alto, o que é melhor.)

Além disso, o crescimento que esperamos deve eventualmente se traduzir em dividendos e preços mais altos. Na verdade, se todos os outros investidores concordassem com nossa avaliação, o preço de XYZ seria muito mais alto porque seria necessário um múltiplo mais alto para incorporar essas expectativas de crescimento.

The Bottom Line

A avaliação do REIT produz maior clareza ao olhar para os fundos de operações (FFO) em vez do lucro líquido. Os investidores em potencial também devem calcular os recursos ajustados das operações (AFFO), que deduzem os prováveis ​​gastos necessários para manter a carteira imobiliária. AFFO fornece uma excelente ferramenta para medir a capacidade de pagamento de dividendos do REIT e as perspectivas de crescimento.