Hipotecas reversas na América: as estatísticas
Hipotecas reversas garantidas pelo Administração Federal de Habitação (FHA), também conhecido como hipotecas de conversão de home equity (HECMs), respondem por quase todas as hipotecas reversas nos Estados Unidos, de acordo com a National Reverse Mortgage Lenders Association. Em 2021, mais mutuários entraram em hipotecas reversas – 49.207 – do que no ano anterior.
No entanto, outras maneiras de explorar o patrimônio imobiliário, como empréstimos para casa própria, linhas de crédito home equity (HELOCs), e refinanciamento de saque— geralmente são mais populares. Em 2018, o ano mais recente para o qual há dados disponíveis, empréstimos imobiliários, HELOCs e refinanciamentos de saque totalizaram 2,506 milhões, segundo dados da Lei de Divulgação de Hipoteca Residencial. Nesse mesmo ano, houve 33.000 originações de hipoteca reversa.
Principais conclusões
- As hipotecas reversas seguradas pelo governo federal se recuperaram em 2021 perto dos níveis pré-pandemia, mas ainda permaneceram bem abaixo do pico de uma década antes.
- Em 2021, o Fundo de Seguro Hipotecário Mútuo da FHA, que apoia seguros em hipotecas reversas, teve seu primeiro ano de desempenho financeiro positivo desde 2015 em 2021.
- Mais mulheres do que homens continuam a usar hipotecas reversas.
Como funcionam os HECMs
Disponível para proprietários de imóveis com considerável patrimônio imobiliário com mais de 62 anos, os HECMs permitem que os proprietários façam empréstimos contra o valor de sua casa. Ao contrário de uma hipoteca a prazo— o tipo usado para comprar uma casa — um hipoteca reversa não exige que o proprietário faça nenhum pagamento de empréstimo, tornando-o uma estratégia financeira para pessoas que se encontram curto em dinheiro na aposentadoria. O empréstimo não é reembolsado até que o mutuário falece ou sai. Os HECMs são o tipo mais comum de hipoteca reversa nos EUA. Também chamado de hipoteca reversa da FHA, esse tipo de hipoteca só está disponível por meio de um credor aprovado pela FHA.
Por meio de sua agência controladora, os EUA Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD), a FHA informa anualmente sobre o número de endossos do HECM como parte de seu relatório sobre seu programa geral de seguro de hipoteca. Na terminologia HUD e FHA, um endosso é um acordo formal em um contrato de hipoteca adicionando o empréstimo para o programa de seguro de hipoteca FHA, que garante os credores contra perdas por inadimplência em hipotecas.
O relatório anual mais recente fornece um instantâneo estatístico do programa federal HECM e, portanto, do quadro geral dos empréstimos hipotecários reversos. No ano fiscal federal de 2021, que terminou em 1º de setembro. 30, a FHA deu um endosso de seguro hipotecário para 49.163 HECMs. Isso é superior a 41.825 no ano fiscal de 2020 e 31.272 no ano fiscal de 2019. Em 2009, a FHA deu 114.425 endossos HECM.
Quem recebe hipotecas reversas?
Hipotecas reversas com seguro federal são um pouco mais populares entre as mulheres do que os homens, de acordo com o HUD. Mais de um terço (36%) deles atendeu a mutuários solteiros do sexo feminino, e cerca de um em cada cinco (21%) atendeu a mutuários solteiros do sexo masculino. Quatro em cada cinco (41%) atenderam a vários mutuários em 2021.
Entre outros dados demográficos, 72% dos endossos do HECM atenderam aos mutuários brancos, 6,37% atenderam aos mutuários negros e 5,41% atenderam aos mutuários hispânicos. Em comparação, o seguro de hipoteca geral da FHA envolvendo mutuários negros compreendia 17% do seguro geral apoiado pela FHA e os mutuários hispânicos cerca de 25%. Os números de hipotecas reversas estavam mais alinhados com o restante do mercado de hipotecas: cerca de 6% dos tomadores eram negros e 10% hispânicos, de acordo com o relatório anual do HUD. (A divulgação de raça e etnia é voluntária entre os mutuários.)
Em 2021, a idade média do mutuário aumentou ligeiramente, para 73,95 anos, de 73,51 anos no ano fiscal de 2020.
Linha de crédito domina
Os mutuários do HECM têm várias opções para obter dinheiro. Cada plano tem prós e contras, e o tipo de pagamento afetará quanto dinheiro o mutuário recebe a curto e longo prazo, sem mencionar a rapidez com que eles usarão seu patrimônio imobiliário.
A maioria dos mutuários (aproximadamente 90%) com HECMs optou pela opção de pagamento por linha de crédito em 2021. Outras opções de pagamento são um pagamento único, pagamentos mensais recebidos por um período fixo de meses ou pagamentos mensais iguais durante a vigência do empréstimo.
Fundo de seguro tende a cair
No ano fiscal de 2021, a HECM reivindica o FHA fundo de seguro de hipoteca mútua totalizou US$ 2,99 bilhões, abaixo dos US$ 6,23 bilhões em 2020.
A maioria das reivindicações eram de casos atribuídos ao HUD quando a hipoteca atinge 98% do valor máximo da reivindicação estabelecido pela FHA. A maioria das outras reivindicações veio de casos em que o mutuário não ocupa mais a casa, como exigem as regras, e a propriedade é vendida com prejuízo.
As finanças do programa de seguro de hipoteca reversa mostraram melhorias, observou o HUD. Foi o primeiro ano de desempenho financeiro positivo do fundo HECM desde 2015, disse o HUD no relatório anual. O HUD citou o índice de capital autônomo de 6,08% em setembro. 30, 2021, em comparação com um índice de capital negativo de 0,78% em relação ao ano anterior.
Em 2021, os mutuários do HECM retiraram uma média de 73,26% do seu limite principal disponível no saque inicial, acima dos cerca de 67,6% em 2020 e 63,1% em 2019. Grandes saques iniciais fazem com que os saldos se componham mais rapidamente e esgotem mais rapidamente o patrimônio do mutuário, observou o HUD.
Califórnia, Flórida Chumbo
A Califórnia representou quase 36% de todos os HECMs em 2021. Os próximos maiores estados foram Flórida com 6,19%, Texas com 4,07%, Nova York com 3,14% e Pensilvânia com 1,08%. Esses cinco estados também representaram quase 51% de todos os empréstimos do HECM.
A opção menos popular
Embora as hipotecas reversas apoiadas pelo governo federal tenham recuperado parte de sua popularidade no ano passado, outras formas de acesso ao patrimônio imobiliário continuam muito mais populares. O Urban Institute, em um relatório de 2020 sobre o uso de hipoteca reversa, baseou-se em estatísticas de 2018, quando o HUD relatou 48.329 HECMS apoiados pelo FHA. Em comparação, naquele ano, havia 1,12 milhão de linhas de crédito imobiliário, quase 1,1 milhão de hipotecas de refinanciamento com saque e 296.000 empréstimos imobiliários com pagamentos mensais.
AARP propõe reformas para tornar as hipotecas reversas mais seguras
Custos mais baixos A taxa de originação para refinanciamentos HECM deve ser menor do que para o empréstimo original. Os Estados devem limitar as taxas e taxas de juros de hipotecas reversas proprietárias, também conhecido como hipotecas reversas jumbo.
Responsabilidade do credor o Secretaria de Defesa Financeira do Consumidor (CFPB) deve exigir que os credores incorporem proteções ao consumidor; os credores devem fornecer aos mutuários informações sobre todas as opções de empréstimo de conversão de capital próprio, mesmo que não as ofereçam.
Verdade na publicidade Os reguladores federais devem garantir que as divulgações, práticas de vendas e publicidade de empréstimos hipotecários reversos não sejam enganosas ou enganosas. Eles não devem dar a impressão de que uma hipoteca reversa é um benefício e não um empréstimo. Eles devem exigir que os anunciantes deixem claro que as celebridades que aparecem nos anúncios são porta-vozes pagos.
Golpes e fraudes O HUD deve tomar medidas de execução e impedir fraudes e golpes de hipoteca reversa.
Qualificação para benefícios públicos Os rendimentos de hipotecas reversas não devem afetar a elegibilidade dos proprietários para programas de benefícios públicos.
Pesquisadores identificaram reformas potenciais para tornar as hipotecas reversas mais atraentes para idosos que gostariam de reforçar sua imagem financeira de aposentadoria. Um obstáculo é o alto custo inicial associado às taxas de originação em comparação com outros veículos de capital próprio. As propostas vão desde trazer de volta um antigo programa da FHA que descontava os custos iniciais dos prêmios de seguro até o governo federal fazer os empréstimos diretamente. Outra ideia é usar parte dos recursos do empréstimo para estabelecer uma anuidade para ajudar os mutuários a cobrir seus impostos sobre a propriedade e seguros e, assim, diminuir o risco de encerramento por ficar para trás nestes obrigações.
Quanta equidade você pode obter em uma hipoteca reversa?
Os rendimentos que você receberá de uma hipoteca reversa dependerão do credor e seu plano de pagamento. Para um HECM, o valor que você pode emprestar será baseado na idade do mutuário mais jovem, nos juros do empréstimo e o menor valor de avaliação da sua casa ou o valor máximo da reivindicação da FHA, que é de $ 970.800 como de janeiro 1, 2022. No entanto, você não pode emprestar 100% do valor da sua casa ou em qualquer lugar próximo a ela.
Qual é a desvantagem de uma hipoteca reversa?
Embora uma hipoteca reversa possa resolver alguns problemas de fluxo de caixa, não é uma ação a ser tomada de ânimo leve, porque provavelmente levou anos de trabalho árduo para acumular seus home equity; fazer uma hipoteca reversa significa gastar uma parte significativa desse patrimônio em taxas de empréstimo e juros. Taxas pesadas e altas taxas de juros podem consumir uma parte substancial do patrimônio de um proprietário são algumas desvantagens a serem consideradas.
Um membro da família pode assumir uma hipoteca reversa?
Se você herdar uma hipoteca reversa de seus pais ou avós, precisará pagar a hipoteca integralmente. Para fazer isso, você pode pagar o credor com seus próprios fundos, refinanciar a propriedade ou vendê-la.
A linha inferior
O uso de hipotecas reversas para explorar o patrimônio imobiliário entre os proprietários de casas com 62 anos ou mais aumentou nos últimos cinco anos, mas permanece muito abaixo do pico de 2009. As hipotecas reversas continuam a ser muito menos populares do que os empréstimos imobiliários. Pesquisadores acadêmicos identificaram maneiras de ajustar o principal programa federal de apoio a hipotecas reversas por meio do FHA. Essas propostas destinam-se a tornar as hipotecas reversas mais atraentes para os proprietários mais velhos que gostariam de usar seu patrimônio sem vender sua casa.