Como você refinancia um empréstimo de capital próprio?
Você pode refinanciar um empréstimo para casa própria assim como faria com uma hipoteca regular. Mas há algumas considerações especiais a serem consideradas antes de prosseguir. Este artigo explica quando você pode considerar o refinanciamento de um empréstimo imobiliário e como fazê-lo.
Principais conclusões
- Você pode querer refinanciar seu empréstimo imobiliário se conseguir uma taxa de juros substancialmente melhor em um novo.
- Antes de refinanciar, verifique se o seu empréstimo impõe uma penalidade de pré-pagamento por encerrá-lo antes do prazo.
- Uma alternativa ao refinanciamento de um empréstimo imobiliário é refinanciar sua hipoteca principal com um refinanciamento de saque.
Como funciona o refinanciamento
Quando você refinancia um empréstimo imobiliário – seja sua hipoteca principal ou um empréstimo imobiliário – você faz um novo empréstimo por pelo menos dinheiro suficiente para pagar o antigo. Depois disso, você faz os pagamentos do novo empréstimo. Em algum momento no futuro, você pode até refinanciar o novo empréstimo fazendo outro.
Por que você quer refinanciar um empréstimo? Um motivo comum é se você pode obter uma taxa de juros mais baixa e reduzir seus pagamentos. Outra é obter um empréstimo com prazos diferentes – por exemplo, mudar de uma hipoteca de 30 anos para uma de 15 anos, ou vice-versa.
No entanto, o refinanciamento raramente é gratuito. Você provavelmente enfrentará custos finais e outras taxas, assim como você fez com o empréstimo anterior. Por esse motivo, é importante considerar quanto você economizará com o refinanciamento versus quanto terá que pagar antecipadamente para fazê-lo. Por exemplo, se você puder economizar US$ 200 por mês refinanciando, mas seus custos de fechamento somarem US$ 5.000, levará 25 meses para atingir o ponto de equilíbrio.
O refinanciamento também requer algum trabalho de sua parte, como reunir toda a documentação que um credor pode solicitar que você forneça. Então, se você valoriza seu tempo, você pode querer pensar nisso também.
Refinanciamento de um empréstimo home equity
Tal como acontece com uma hipoteca regular, existem várias razões pelas quais você pode considerar o refinanciamento de um empréstimo imobiliário existente. Uma delas é se as taxas de juros caíram substancialmente desde que você fez o empréstimo. Outra é se você preferir um prazo diferente ou período de reembolso. Por exemplo, você pode ter um empréstimo imobiliário que deve ser pago em cinco anos, mas prefere esticar seus pagamentos em 10 ou 15 anos. Ainda outra é se você precisar pedir dinheiro adicional, mas não quiser pagar dois empréstimos imobiliários ao mesmo tempo.
Você pode refinanciar seu empréstimo imobiliário no banco, cooperativa de crédito ou outra instituição financeira que emitiu seu empréstimo atual ou com outro credor. Você pode querer começar com seu credor atual, que tem um incentivo para manter seu negócio depois que você pagou o empréstimo antigo e pode estar mais aberto a negociar com você.
Antes de se comprometer com o refinanciamento, verifique se o seu empréstimo imobiliário atual impõe uma penalidade por pagá-lo antecipadamente. Se houver uma penalidade de pré-pagamento, você precisará avaliar se faria mais sentido simplesmente viajar o empréstimo antigo até o final de seu prazo, mesmo que sua taxa de juros seja maior do que você poderia obter em um novo 1.
De acordo com as leis tributárias atuais, os juros de um empréstimo imobiliário só são dedutíveis se forem usados "para comprar, construir ou melhorar substancialmente a casa do contribuinte que garante o empréstimo", o Internal Revenue Service diz.
O que esperar ao refinanciar um empréstimo de capital próprio
Tal como acontece com o seu empréstimo de capital próprio atual, você precisará provar ao credor que possui capital suficiente em sua casa e que é um bom risco. Se nenhum deles mudou para pior desde que você obteve seu empréstimo original, você deve estar bem, mas ainda pode ter que fornecer muita documentação.
Os credores normalmente usam o que é conhecido como empréstimo combinado para valor (CLTV) rácio para determinar se lhe oferecer um empréstimo home equity e, em caso afirmativo, por quanto. O índice CLTV leva em consideração todas as dívidas pendentes que você tem sobre a propriedade, incluindo a primeira hipoteca, bem como o valor atual da propriedade. Por exemplo, um credor pode se recusar a emitir um novo empréstimo se essas dívidas no total excederem 80% do valor da sua casa. Para verificar o valor da sua casa, o credor geralmente traz um profissional avaliador.
Além de sua casa, o credor vai querer informações sobre você. Para garantir que você terá os meios para pagar o empréstimo, o credor provavelmente solicitará uma variedade de documentos, incluindo seus recibos de pagamento, Formulários W-2, declarações fiscais recentes, extratos bancários e 1099-DIVs relatando sua renda de investimento.
Para verificar sua credibilidade, o credor provavelmente retirará seu relatórios de crédito de um ou mais dos três principais agências de crédito nacionais, bem como pesquisar sua pontuação de crédito. Normalmente você vai precisar de um Pontuação de crédito FICO de pelo menos 680 para qualificar, de acordo com a Experian, uma das agências.
Na verdade, antes mesmo de aplicar, você pode querer verificar a precisão de seus relatórios de crédito. Você pode obter cópias gratuitas mais ou menos instantaneamente de cada uma das três principais agências de crédito em AnnualCreditReport.com, o site oficial para esse fim. Se você encontrar algum negativo impreciso
informações, você pode contestá-lo com o departamento de crédito. Sua pontuação de crédito não está incluída em seus relatórios de crédito, mas também há maneiras de obtenha sua pontuação de crédito gratuitamente.
Uma alternativa a considerar: refinanciamento com saque
Dependendo de seus objetivos no refinanciamento de seu empréstimo imobiliário atual, você pode considerar um refinanciamento de saque em vez de. Em um refinanciamento de saque, você faz uma nova hipoteca que é grande o suficiente para pagar sua hipoteca antiga, além de fornecer uma quantia fixa em dinheiro. Você pode usar parte desse dinheiro para pagar seu empréstimo imobiliário existente e o restante para outros fins. Dessa forma, você teria apenas um empréstimo para pagar e, em vez de precisar pagar parte dele em 5, 10 ou 15 anos, pode ter 30 anos.
No entanto, certifique-se de comparar as taxas de juros dos empréstimos antigos e novos - incluindo sua hipoteca original e o empréstimo imobiliário - bem como os custos de fechamento envolvidos. Em uma época de taxas de juros crescentes (como meados de 2022), você pode acabar não apenas com mais dívidas, mas com uma taxa de juros mais alta em todas as suas dívidas.
Quais são os custos de fechamento de um empréstimo de capital próprio?
Muitos credores estimam os custos de fechamento em 2% a 5% do valor do empréstimo. Alguns credores anunciam que não há custos de fechamento, mas podem compensar a diferença com uma taxa de juros mais alta. Uma maneira de comparar os custos de credor para credor é verificar o taxa percentual anual (APR) eles cobram. A TAEG incorpora alguns, embora não necessariamente todos, os custos de fechamento na taxa que você realmente pagará.
Você pode ter mais de um empréstimo Home Equity?
Em geral, sim, se você tiver patrimônio suficiente na casa e atender aos outros requisitos do credor. No entanto, o estado em que você mora também pode ter uma opinião sobre o assunto. O Texas, por exemplo, proíbe que os residentes tenham mais de um empréstimo imobiliário na mesma propriedade ao mesmo tempo.
Você pode refinanciar uma linha de crédito Home Equity?
Sim, tal como acontece com um empréstimo para habitação própria, pode refinanciar uma linha de crédito home equity (HELOC).
A linha inferior
Você pode refinanciar um empréstimo imobiliário existente com um novo, e pode ser vantajoso fazê-lo se conseguir uma taxa de juros substancialmente mais baixa. Mas verifique se o seu empréstimo atual tem uma penalidade de pré-pagamento, o que pode anular qualquer benefício que você obteria com a troca.