Compreendendo o Índice de Habitação Case-Shiller

O Índice Case-Shiller, formalmente conhecido como Índice de Preços Domiciliares S & P / Case-Shiller, foi desenvolvido na década de 1980 por três economistas - Allan Weiss, Karl Case e Robert Shiller. Mais tarde, esses homens formaram uma empresa para vender suas pesquisas que rastreavam os preços das habitações nos EUA. Essa empresa foi adquirido pela Fiserv, Inc., que tabula os dados por trás do índice que é distribuído pela Standard & Pobres.

Na verdade, o Índice Case-Shiller não é apenas um índice, mas composto de vários índices:

• O Índice nacional de preços de residências rastreia as mudanças no valor de residências, acompanhando o preço de compra e o valor de revenda de casas unifamiliares. Cobre o nove principais divisões do censo nos E.U.A.
• As 10 cidades índice composto abrange Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, Nova York, San Diego, San Francisco e Washington, DC.
• O índice composto de 20 cidades inclui todas as cidades acima, além de Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle e Tampa.
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• Existem também 20 índices individuais de área metropolitana para todas as cidades listadas acima.

Cada um desses índices, além do índice nacional que é calculado trimestralmente e publicado no última terça-feira de fevereiro, maio, agosto e novembro são publicados na última terça-feira de cada mês às 9h00 HUSA. Há um lapso de dados de dois meses, portanto, um relatório emitido em maio cobrirá apenas as vendas de casas até março.

O que o índice faz e o que não rastreia

Cada índice mede as mudanças nos preços de residências unifamiliares e independentes usando o método de vendas repetidas, que compara os preços de venda das mesmas propriedades ao longo do tempo. Nova construção é excluída. Uma vez que essas casas não foram vendidas anteriormente, não há como calcular como seus preços de venda mudaram até que eles tenham dois proprietários.

Os tipos de vendas rastreados pelos índices Case-Shiller são chamados transações de venda à distância. Estas são as transações em que a casa foi vendida em valor de mercado e os dados do preço de venda podem ser usados ​​para obter um instantâneo preciso do mercado imobiliário. Uma transação em que uma mãe vendesse sua casa para o filho por um preço favorável e abaixo do mercado não seria incluída em nenhum índice Case-Shiller. Execução de hipoteca as vendas são incluídas nos índices porque uma venda entre um banco e um indivíduo é considerada uma venda imediata e repetida.

Condomínios e cooperativas não estão incluídos em nenhum dos principais índices. No entanto, existem índices de condomínio separados que rastreiam os preços dos condomínios em cinco mercados principais: Boston, Chicago, Nova York, Los Angeles e San Francisco.

Também excluídos do índice estão as propriedades cuja designação muda (por exemplo, uma propriedade que até recentemente era considerada uma casa, mas agora é um condomínio não seria incluído), as vendas imediatamente antes ou depois de uma propriedade ter sido drasticamente alterada (como uma casa de dois quartos remodelada em um casa de cinco quartos) e transações que parecem ter erros de dados (uma casa vendida por $ 100.000 que foi posteriormente relatada como tendo sido vendida por $ 10.000, por exemplo).

Por que os preços das casas são importantes

Mesmo se você não estiver comprando ou vendendo uma casa, os preços das casas são um indicador do desempenho da economia em geral. As pessoas se sentem confiantes de que agora é um bom momento para fazer um investimento grande e caro? Qual é o desempenho econômico de uma determinada região geográfica? Qual é o desempenho das empresas com grande participação no setor habitacional? O índice Case-Shiller fornece uma visão de todos esses indicadores.

É ainda possível tirar proveito das mudanças nos preços das residências indiretamente, investindo nos índices de preços residenciais S & P / Case-Shiller, futuros e opções no Chicago Mercantile Exchange. Este tipo de investimento é recomendado para empresas como imobiliárias e imobiliária incorporadores, bancos, credores hipotecários e fornecedores de residências para ajudá-los a mitigar o risco de suas grandes participações no setor habitacional. Mesmo as empresas que pouco ou nada têm a ver com habitação podem querer investir nesses produtos para diversificar seu portfólio e gerenciar os riscos de investimento.

Finalmente, muitas pessoas investiram em suas casas tanto, senão mais, quanto em ações. Portanto, os movimentos dos preços das casas têm um impacto significativo no valor total de suas carteiras.

Dois índices alternativos de preços de habitação nos EUA

Índice de preço da habitação (HPI)

O Agência Federal de Financiamento de Habitação dos EUA (FHFA), estabelecido pela Lei de Recuperação Econômica e Habitacional de 2008,publica o Índice de Preços da Casa trimestral (HPI). O HPI cobre 400 áreas metropolitanas em todos os 50 estados e contém dados da década de 1970.

O FHFA HPI é um termo genérico para vários índices produzidos pelo FHFA e baseados em dezenas de milhões de vendas de casas. Will Doerner, economista supervisor da Divisão de Pesquisa e Estatística do FHFA, destaca que para destacar diferentes segmentos de mercado, o FHFA produz três tipos principais de índices: o HPI apenas de compra, o HPI de todas as transações e os dados expandidos HPI.

O HPI de todas as transações, por exemplo, inclui refinanciar, não apenas compras, enquanto o HPI anual inclui os dados mais granulares: até os níveis de código postal, condado e setor censitário. O Purchase Only HPI, por exemplo, é o mais citado na mídia. O HPI de dados expandidos inclui hipotecas FHA e informações de registros públicos, o que permite que os dados cubram todo o mercado de casas vendidas abaixo do limite de empréstimo em conformidade.

O FHFA também faz outros índices alternativos para profissionais e pesquisadores. O HPI Distress-Free exclui execuções hipotecárias e vendas a descoberto. O HPI anual oferece dados para níveis geográficos granulares, como mais de 2.000 condados, 19.000 CEPs e 50.000 setores censitários.

Índice de preços de imóveis de desempenho de empréstimos

O Índice de Preços de Imóveis de Desempenho de Empréstimos, produzido por CoreLogic, também usa dados de vendas repetidas, mas está configurado para ser muito mais abrangente. O CoreLogic HPI cobre mais de 7.100 CEPs, 930-plus Core Based Statistical Areas (CBSA) e mais de 1.300 condados localizados em todos os 50 estados e no Distrito de Columbia, na época de publicação. Embora haja um atraso de cinco semanas nos dados, o CoreLogic reconstrói seus conjuntos de dados nacionais do zero todos os meses.

Índices de preços de moradias estrangeiras

Os Estados Unidos não são o único país que produz índices de preços de moradias.

• O principal índice do Canadá é o Índice Nacional Composto de Preços de Casas, que também usa o método de vendas repetidas. Ele combina dados de vendas de casas unifamiliares em cidades como Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal e Halifax.
• O índice de preços da casa tsb permanente da Irlanda é produzido pela tsb Group Holdings, P.L.C., um provedor significativo de serviços financeiros de varejo no mercado bancário doméstico irlandês. Na verdade, o Grupo detém cerca de 15% dos empréstimos hipotecários residenciais do país.Este índice leva em consideração o tamanho, tipo, localização e outras características de uma casa antes de atribuir um valor a ela usando uma técnica complexa conhecida como análise de regressão linear multivariada.
• O principal índice do Reino Unido é o Índice de preços de imóveis de Halifax, em homenagem à Halifax, uma divisão do Lloyd's Banking Group e o maior credor hipotecário do Reino Unido. Este índice também usa uma análise de regressão linear multivariada.

The Bottom Line

O Índice Case-Shiller é amplamente utilizado e respeitado barômetro do mercado imobiliário dos EUA e da economia em geral. Mas não é o único barômetro a ser observado. Para qualquer investimento imobiliário sério ou outro tipo de investidor, os índices habitacionais alternativos dos EUA, bem como HPIs estrangeiros, também devem ser mantidos em mente.