Sem hipoteca de adiantamento: como conseguir uma

As hipotecas zeradas ou sem dinheiro estavam prontamente disponíveis antes do colapso das hipotecas subprime de 2008, quando os valores das casas estavam subindo rapidamente e as diretrizes de crédito eram mais flexíveis. Hoje, infelizmente, as hipotecas sem entrada de credores comerciais são extremamente raras, e as que existem são disponível apenas para selecionar indivíduos que podem documentar uma renda adequada - muitas vezes, junto com pontuações de crédito mínimas de 720; muitos credores privados exigem contagens de crédito ainda mais altas.

Felizmente, existem vários programas públicos sem entrada para os quais alguns aspirantes a proprietário podem se qualificar. Este artigo lista algumas dessas opções de empréstimo menos conhecidas - e algumas alternativas, caso você não tenha direito a nenhuma delas.

Empréstimos VA

Famílias militares e veteranos podem se qualificar para um empréstimo VA (Veterans Affairs), que oferece financiamento de 100%. Disponível desde a Segunda Guerra Mundial, esse programa de seguro garante empréstimos até certo limite - normalmente US $ 424.100. Não apenas esses empréstimos renunciam ao Pagamento inicial exigência, mas o seguro de hipoteca de 2,15 pontos pode ser incluído no empréstimo. As qualificações do empréstimo variam de credor para credor, mas geralmente exigem uma relação dívida / receita de cerca de 41%. Os candidatos a empréstimos VA devem primeiro obter um Certificado de Elegibilidade (COE) de um centro de elegibilidade VA, comprovando seu serviço militar.

Empréstimos de habitação para desenvolvimento rural do USDA

Os compradores em potencial que vivem em regiões especificamente designadas do país podem se qualificar para um empréstimo de Habitação de Desenvolvimento Rural do Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA). Embora sejam destinados a residentes de áreas remotas, alguns residentes que moram perto dos centros das cidades também podem se qualificar para este programa. (Verifica a Página de elegibilidade do USDA para áreas designadas.)

Além de atender aos requisitos de elegibilidade do local, os candidatos a empréstimos do USDA devem ficar abaixo de certos rendimentos limites, uma vez que esses programas são voltados para famílias de baixa e moderada renda que lutam para economizar para baixo pagamentos. As pontuações de crédito mínimas exigidas variam de 600 a 640 e taxas de garantia de empréstimo iniciais de 3,5% do empréstimo valores são necessários, no entanto, os mutuários podem agrupar essas taxas no saldo do empréstimo, evitando assim a necessidade de dinheiro em fechando.

Empréstimos federais da marinha

Navy Federal Credit Union - a maior do país em ativos e membros, oferece financiamento de 100% para membros qualificados que compram casas primárias. A elegibilidade é restrita a militares, funcionários do Departamento de Defesa dos EUA e seus familiares. Este programa zero-down é semelhante ao VA, mas apresenta taxas de financiamento mais baixas de 1,75%.

Quando as hipotecas sem entrada são uma má ideia?

Colocar dinheiro zero tem suas desvantagens. Se você financia 100% da compra de uma casa, não tem patrimônio líquido na propriedade - isto é, você não possui nenhuma propriedade total, como faria se tivesse feito um pagamento inicial. Consequentemente, os credores podem identificá-lo como um tomador de empréstimo de alto risco e exigir que você garanta o seguro hipotecário privado (PMI) antes de assinar o empréstimo. Esse seguro, que protege a empresa hipotecária em caso de inadimplência do empréstimo, custa normalmente entre 0,5% a 1% do valor total do empréstimo, em uma base anual. E ao contrário dos próprios pagamentos da hipoteca, esta despesa pode não ser dedutível do imposto.

Finalmente, as hipotecas com pré-pagamento zero muitas vezes acarretam taxas de juros mais altas do que as hipotecas tradicionais, uma vez que os credores geralmente reservam as melhores condições para os tomadores que podem pagar à vista. Por exemplo, em meados de 2019, o Republic Bank de Louisville, Ky. Estava oferecendo uma hipoteca sem entrada sem PMI e uma hipoteca de taxa ajustável de sete anos (ARM), que tinha uma taxa de juros inicial de 4.729%. Essa taxa era quase um ponto percentual maior do que as taxas anunciadas do Wells Fargo na época. O pagamento mensal do empréstimo do Republic Bank teria sido de $ 533 para cada $ 100.000 emprestados, para o primeiro sete anos, após os quais a taxa de juros é ajustada uma vez por ano, com base na taxa LIBOR mais uma margem de 2.75%.

Alternativas para hipotecas sem adiantamento

Se você não se qualificar para um dos programas de empréstimo com pagamento zero à entrada, existem alternativas. Tal como:

Empréstimos Locais

Quase todos os estados, condados e municípios americanos oferecem algum tipo de programa de incentivo ao comprador residencial, que fornece assistência para pagamento inicial, assistência de custo de fechamento, empréstimos para habitação com taxas de juros baixas ou uma combinação dos acima. Muitos são restritos a compradores que atendem a determinados níveis de renda, e alguns são restritos a compradores de casa pela primeira vez. Além disso, alguns programas atendem a grupos de profissionais, como professores, pessoal médico ou socorristas. Embora nem todos esses programas possam eliminar a necessidade de adiantamentos, alguns oferecem subsídios ou empréstimos sem juros que cobrem parte ou a totalidade do pagamento.

Programas FHA

Esses empréstimos exigem 3,5% no pagamento. No entanto, as diretrizes da FHA permitem que os pagamentos iniciais sejam financiados por presentes financeiros de parentes, noivos, organizações sem fins lucrativos, ou outras fontes. A FHA também oferece o empréstimo Good Neighbor Next Door para professores, policiais e outros funcionários públicos, que podem comprar uma casa com apenas US $ 100 de entrada - não exatamente 100% de financiamento, mas muito perto.

Hipotecas sobrepostas

Essa estratégia envolve a obtenção de dois empréstimos - um para 80% do preço de compra da casa, o outro para o máximo possível do restante. Antes da crise das hipotecas subprime, uma divisão de 80% / 20% era bastante comum. No clima mais difícil de hoje, o máximo pode ser um plano de 80% -15% -5%, em que você financia 80% com uma hipoteca primária, 15% com uma segunda hipoteca ou empréstimo de hipoteca e faz um pagamento inicial de 5%.

Espere e salve

Adiar o sonho da casa própria até que você possa fazer o pagamento padrão da entrada é uma opção viável. Além disso, a hora de comprar pode chegar mais cedo do que você pensa, especialmente se você já tiver algumas economias guardadas. Por exemplo, até $ 10.000 podem ser retirados de um IRA para despesas do comprador da primeira vez - incluindo adiantamentos - sem incorrer nos típicos 10% antecipados penalidade de retirada.

The Bottom Line

Já se foram os dias em que praticamente qualquer pessoa podia garantir uma hipoteca fácil com pouco ou nenhum dinheiro disponível. Mas existem programas públicos e alguns credores privados que podem ajudar. Mas se isso não funcionar para você, o financiamento com entrada pode não ser. Curiosamente, as taxas de juros das hipotecas estão atualmente em mínimos históricos. Consequentemente, alguns especialistas financeiros acreditam que agora é o momento ideal para travar essas taxas, antes que comecem a subir.