Como combinar duas hipotecas em uma?

Ter duas hipotecas não é tão raro quanto você pode imaginar. As pessoas que acumulam patrimônio suficiente em suas casas geralmente optam por fazer uma segunda hipoteca. Eles podem usar esse dinheiro para pagar uma dívida, mandar um filho para a faculdade, financiar a abertura de um negócio ou fazer uma grande compra. Outros usarão um segundo hipoteca para aumentar o valor de sua casa ou propriedade por meio da reforma ou construção de uma piscina, etc.

Duas hipotecas, no entanto, podem ser mais complicadas do que manter apenas uma. Felizmente, existem mecanismos disponíveis para combinar ou consolidar duas hipotecas em um empréstimo. Mas, o processo de consolidação pode ser complicado e a matemática pode acabar não valendo a pena.

Combinação de hipotecas

Vejamos um exemplo: você obteve uma linha de crédito de home equity há dez ou mais anos e durante o período de sorteio - o momento em que você poderia “sacar” sua linha de crédito - você estava pagando uma quantia administrável: $ 275 por mês em uma linha de $ 100.000 de crédito.

De acordo com os termos desse empréstimo, depois de dez anos, o período de saque se tornou o período de reembolso - os próximos 15 anos em que você terá que pagar o empréstimo como uma hipoteca. Mas você provavelmente não esperava que o pagamento de $ 275 se tornasse um pagamento de $ 700 que poderia subir ainda mais se a taxa básica de juros aumentar.

Ao consolidar os dois empréstimos, você poderia economizar mais de US $ 100 por mês e travar sua taxa de juros, em vez de vê-la subir se o valor do primo subir. Por outro lado, talvez você queira pagar os empréstimos mais rapidamente e queira termos melhores que o ajudem a fazer isso. Como funciona esse tipo de consolidação e é uma boa ideia?

Saiba o que você está começando

Para entender o que acontece quando você consolida, você precisa saber algumas coisas sobre os empréstimos atuais que possui. Se, quando você for consolidar empréstimos, perceber que sua segunda hipoteca foi usada para retirar dinheiro de sua casa por algum motivo - chamado de empréstimo de saque- pode aumentar o custo do novo empréstimo e reduzir o valor para o qual você se qualifica. Os empréstimos de saque custam mais caro, dizem os credores, porque o tomador do empréstimo é estatisticamente mais provável de desistir do empréstimo se tiver problemas.

Então há o taxa / refinanciamento de prazo (refi). Esse tipo de empréstimo é simplesmente um ajuste na taxa de juros e nos termos do seu empréstimo atual. O empréstimo é considerado mais seguro para o credor porque o mutuário não embolsa nenhum dinheiro ou reduz o valor do patrimônio líquido que possui na propriedade. Você pode ter refinanciado recentemente quando as taxas de hipotecas caíram para mínimos históricos.

Por que essas distinções são importantes? De acordo com Casey Fleming, consultor de hipotecas da C2 Financial Corporation e autor de, O Guia de Empréstimos: Como Obter a Melhor Hipoteca Possível, eles são importantes porque os termos e o valor que você pagará nas novas hipotecas podem ser muito diferentes.

“Digamos que você e seu vizinho estejam ambos recebendo 75% de empréstimos para refinanciar o valor do empréstimo, sob o empréstimo conforme limite de $ 417.000. O seu é um sacar, o dele não é. Seu empréstimo custaria 0,625 pontos a mais do que o do seu vizinho em abril de 2021. E 1 ponto equivale a 1% do valor do empréstimo, portanto, se o valor do empréstimo for de $ 200.000, se todas as coisas forem iguais, você pagaria $ 1.250 ($ 200.000 x 0,00625) a mais pela mesma taxa de juros que seu vizinho. "

Pense desta maneira. Se você adquiriu originalmente os dois empréstimos quando comprou a casa, não é um empréstimo de saque, já que a segunda hipoteca foi usada para adquirir a casa - não sacar dinheiro dela. Porém, mais tarde, se você recebeu dinheiro como resultado de uma segunda hipoteca, essa foi um empréstimo de saque e, portanto, um novo empréstimo consolidado será considerado o mesmo.

Há outra razão pela qual essa distinção se torna importante. Como os empréstimos de saque são mais arriscados para o credor, eles podem emprestar apenas 75% a 80% de seu patrimônio em sua casa contra 90% em uma taxa / prazo de referência. Fleming coloca em um inglês claro assim: “Se o seu empréstimo for considerado um empréstimo de saque, você precisará de mais capital em sua propriedade para se qualificar”.

Como consolidar

O credor fará toda a papelada complicada que acompanha a consolidação dos empréstimos. Seu trabalho é ser um consumidor informado. Não fale com um - fale com vários.

Uma vez que a consolidação de dois empréstimos é mais complicada do que uma hipoteca simples, é melhor falar pessoalmente com até três ou quatro credores. Você pode conversar com seu banco ou cooperativa de crédito, um corretor de hipotecas ou receber recomendações de profissionais do setor em que você confia.

Claro, pergunte a eles se o novo empréstimo se tornará um empréstimo de saque ou uma taxa / prazo de referência. É um empréstimo de taxa fixa ou variável? 15 ou 30 anos?

Quando estiver satisfeito com um determinado credor, ele o orientará durante o processo. Não assine nada sem antes ler e certifique-se de entender o calendário de pagamentos.

Se o seu empréstimo for um empréstimo de saque, Casey Fleming diz que pode haver uma maneira de convertê-lo em uma taxa / refi prazo um ano depois.

“Consolide os empréstimos como saque, mas obtenha um crédito do credor que paga por todos os custos associados à transação. Espere um ano e refinancie novamente. Como você está refinanciando apenas um único empréstimo nesse ponto, não é um empréstimo de saque. Agora você pode gastar dinheiro em pontos para comprar a taxa de juros baixa, pois você manterá o empréstimo por mais tempo período de tempo." Fleming continua aconselhando fazer isso apenas se você acreditar que as taxas de juros estão estáveis ​​ou podem derrubar.

The Bottom Line

“Nunca tome a decisão de refinanciar ou consolidar empréstimos com base apenas na redução do seu pagamento mensal. Na maioria dos casos, você gastará mais ao longo de sua vida com o novo empréstimo do que simplesmente pagaria os empréstimos existentes ”, diz Fleming. “Milhões de consumidores continuam hipotecando seu futuro e acabando com dezenas ou até centenas de milhares de dólares a menos na aposentadoria.”

Em vez disso, determine quanto tempo você acha que vai ficar na casa e compare o custo de suas hipotecas atuais à nova hipoteca mais quaisquer custos associados ao novo empréstimo ao longo do tempo que você manterá o empréstimo. Se seus custos gerais seriam menores com a consolidação, provavelmente a consolidação é uma boa ideia.