Definição de derivativos imobiliários

O que é um derivado de bens imóveis?

Derivativos imobiliários, às vezes chamados de derivados de propriedade, são instrumentos que permitem que os investidores obtenham exposição à classe de ativos imobiliários sem a necessidade de realmente possuir edifícios. Em vez disso, eles substituem a propriedade real pelo desempenho de um índice de retorno imobiliário. Desta forma, os investidores podem investir em ações ou dívidas imobiliárias sem nunca comprar um ativo real ou usar imóveis como garantia.

Benefícios dos derivativos imobiliários

Derivativos imobiliários permitem que um investidor reduza sua antecipação capital compromisso e para proteger carteiras imobiliárias no lado negativo, enquanto fornece estratégias alternativas de gestão de risco.

Historicamente, o setor imobiliário teve uma correlação baixa, em termos de desempenho, com estoque e ligação investimentos, tornando-se um portfólio desejável diversificação ferramenta. Infelizmente, compra e venda física propriedade não é tão simples quanto negociar títulos.

O Índice NPI

O Índice de Propriedade Fiduciária do Conselho Nacional de Investimento Imobiliário (NPI) é o índice aceito criado para avaliar o desempenho do investimento do imóveis comerciais mercado. Desenvolvido originalmente em 1977, o índice desalavancado vale um total de cerca de US $ 702 bilhões (no terceiro trimestre de 2020), em todos os Estados Unidos.

Os investimentos imobiliários comerciais são categorizados nos seguintes tipos de investimento:

• Capital privado
• Dívida privada
• Patrimônio público
• Dívida pública

Como funcionam os derivativos imobiliários

Desenvolvidos para o setor de private equity, os derivativos oferecidos no índice NCREIF são baseados em trocas que vêm em várias formas, permitindo que os investidores troquem a exposição em qualquer um dos apreciação ou Retorno total do próprio índice, ou trocando as exposições de um uso do solo para outro.

Um método é "ir grandes"(replicando a exposição das propriedades de compra) ou" vá baixo"(replicando a exposição de venda de propriedades). Outro método é trocar o retorno total do índice NCREIF dividido por setor imobiliário, assim permitindo que os investidores troquem os retornos de imóveis relacionados a escritórios por imóveis de varejo, por exemplo.

O swap de retorno permite que dois investidores de cada lado do swap executem estratégias que não podem ser realizadas com ativos reais no mercado imobiliário privado. Os swaps permitem que os investidores alterar taticamente ou reequilibrar seus portfólios por um período específico de tempo sem ter que transferir a titularidade dos ativos atualmente no balanço patrimonial. Os contratos de até três anos são geralmente administrados por um Banco de investimento, que atua como o câmara de compensação para os fundos.

No caso de um investidor entrar em posição comprada com o retorno total do índice NCREIF, ele aceitaria o retorno total sobre o NPI (pago trimestralmente) em um determinado quantidade nocional e concordar em pagar uma taxa de juros de curto prazo de referência, mais um spread (margem) no mesmo valor nocional. A outra parte do swap receberia os mesmos fluxos de caixa ao contrário, pagaria o retorno do índice trimestral e receberia a taxa de referência mais o spread.

Supondo que haja investidores para ambos os lados da negociação, dois investidores que desejam negociar um a exposição da propriedade para outro poderia negociar o retorno do NPI para esse tipo de propriedade particular para outro. Por exemplo, um gerente de portfólio que sente que seu fundo está superalocado para propriedades de escritório e subalocado para os industriais poderiam trocar uma parte da exposição do escritório por industrial sem realmente comprar ou vender propriedades.

Um índice de patrimônio público

Em vez do NPI, os derivativos para exposição ao setor de ações públicas do mercado imobiliário comercial usam o retorno total do Associação Nacional de Trusts de Investimento Imobiliário (NAREIT) para calcular o fluxos de caixa aceito (para o investidor comprado) ou pago (pelo investidor vendido).

Este índice fornece o retorno do desempenho para o mercado de títulos públicos garantido por imóveis comerciais. Por exemplo, o receptor do swap paga a taxa de juros de curto prazo de referência, mais um espalhar, para entrar em um swap de índice de um ano com um valor nocional de $ 50 milhões de dólares, e eles receberiam pagamentos trimestrais do índice NAREIT de $ 50 milhões. Mais uma vez, o investidor pode obter uma exposição imobiliária pública totalmente diversificada sem comprar um único ativo.

Derivativos de dívida imobiliária

Devido à amplitude e profundidade do tranches de diferentes perfis de risco do pool subjacente de hipotecas de imóveis comerciais encontradas no títulos lastreados em hipotecas comerciais (CMBS), derivativos imobiliários também estão disponíveis em posições de dívida imobiliária. Os swaps para dívida imobiliária pública são baseados em índices do mercado CMBS.

Graças à amplitude e profundidade dos dados de um grande número de transações (em relação ao patrimônio imobiliário), o Os índices CMBS são um indicador de desempenho muito melhor para seus respectivos mercados do que para suas ações homólogos. A diferença mais notável entre os swaps de capital e os swaps de dívida é que os destinatários dos pagamentos baseados na taxa de juros recebem a taxa de referência menos um spread, ao contrário dos swaps de ações, que geralmente são baseados na taxa de referência mais uma propagação. Isto é porque títulos subjacentes são geralmente financiados por rotativas de curto prazo repo dívida a prazo, que geralmente é a taxa de curto prazo de referência menos um spread, e assim a taxa é repassada às contrapartes de swap.

Derivativos de dívida imobiliária privada, como swaps de inadimplência de crédito (CDSs), geralmente são usados ​​para cobertura risco de crédito. Derivados, como swaps de empréstimo, fornecem à parte do swap a taxa de juros e risco de crédito, enquanto o ativo (um empréstimo imobiliário comercial) permanece no balanço da contraparte. Assim, um credor hipotecário pode proteger partes de sua carteira de dívidas para vários termos de investimento, sem ter que vender o próprio empréstimo. Dessa forma, os investidores podem sair de determinados setores do mercado imobiliário quando sentirem que o retorno não é proporcional ao risco, e depois recupera a exposição quando o mercado para aquele setor específico melhora.

Considerações Especiais

Porque os ativos imobiliários comerciais são capital intensivo e relativamente ilíquido, os investidores imobiliários têm dificuldade em proteger sua exposição ou executar alfa estratégias. Altos custos de transação e um mercado menos eficiente do que o de ações e títulos aumentaram a dificuldade de reequilibrar as carteiras em resposta às mudanças do mercado.

Com os dados imobiliários se tornando mais transparentes e as informações de transações se tornando mais fáceis e menos caras de se obter, os índices imobiliários tornaram-se mais relevantes, levando à criação de um mercado de derivativos cada vez mais eficiente. Os derivativos imobiliários permitem que os investidores alterem suas exposições a riscos e oportunidades específicos sem a necessidade de comprar e vender ativos. Esses derivativos permitem o investimento em um setor diferente do mercado de ações imobiliárias ou a negociação de uma exposição imobiliária por uma taxa de juros variável mais ou menos um prêmio.

A capacidade de trocar exposições permite que o investidor imobiliário se torne mais tático ao investir. Eles agora podem entrar e sair de todos os quatro quadrantes do mercado imobiliário, o que permite uma melhor gestão de risco e o potencial para aumentar o curto prazo ou longo prazo retorno de seus investimentos.