Como funciona uma hipoteca de balão?

O que é uma hipoteca de balão?

Uma hipoteca balão é um empréstimo imobiliário que tem um período inicial de pagamentos mensais baixos ou nenhum, ao final do qual o mutuário é obrigado a pagar o saldo total em uma única quantia. Os pagamentos mensais, se houver, podem ser apenas de juros e a taxa de juros oferecida costuma ser relativamente baixa.

Embora tenham vantagens de curto prazo, as hipotecas de balão podem ser arriscadas tanto para os proprietários quanto para os credores.

Compreendendo a hipoteca de balão

As hipotecas de balão para compradores de casas podem ser estruturadas com prazos e vencimentos variados e podem ter taxas de juros fixas ou variáveis. Alguns empréstimos de curto prazo podem exigir que o mutuário faça o diretor e amortizações de juros no vencimento do empréstimo, sem amortização ao longo da vida do empréstimo. Em outros, uma parte dos pagamentos vai para o principal, reduzindo-o um pouco; mas ainda assim, o grosso é devido no final.

As hipotecas de balão também podem cobrar pagamentos apenas de juros, o que permite que os mutuários façam pagamentos mensais baixos antes de reembolsar o montante fixo no vencimento. As hipotecas de balão podem ser emitidas por um prazo tão curto quanto dois anos, embora prazos de cinco a sete anos sejam mais usuais.

Em uma variação da hipoteca de balão. Chamou o pagamento de balão hipoteca, o devedor paga uma determinada taxa de juros por um certo número de anos. Em seguida, o empréstimo é reconfigurado e o pagamento inicial se transforma em uma hipoteca nova ou contínua com amortização às taxas de mercado vigentes no final desse prazo. Os pagamentos iniciais tendem a ser pelo menos o dobro dos pagamentos anteriores do empréstimo - e freqüentemente, muito mais.

Por que obter uma hipoteca de balão

Pessoas que esperam ficar em suas casas por apenas um curto período de tempo podem optar por uma hipoteca de balão. Ele vem com baixos pagamentos mensais e um custo geral muito mais baixo, uma vez que é pago em poucos anos, em vez de 20 ou 30 anos como uma hipoteca convencional.

Outros podem ter a intenção de ficar em suas casas e refinanciar antes do vencimento do pagamento inicial. Eles podem estar contando com uma renda maior nessa altura e têm certeza de que serão capazes de lidar com um pagamento mensal maior. Ou podem prever uma queda nas taxas de juros.

Outro tipo de comprador de uma casa que pode achar a hipoteca de balão atraente é um profissional cuja renda principal vem como um bônus de fim de ano. Se esse bônus for uma certeza, ele permite que o comprador entre em casa mais cedo.

Empréstimos de balão para empresas

A hipoteca de balão é frequentemente usada por empresas do setor de construção como uma forma de obter financiamento de curto prazo para projetos de construção sem oferecer garantia. Nesse caso, geralmente são empréstimos de curto prazo com taxas de juros mais altas do que os empréstimos comerciais convencionais com garantia.

A construtora pode tomar um empréstimo de um ano ou 18 meses e depois refinanciar com uma hipoteca de taxa mais baixa, usando a estrutura recém-construída como garantia.

Exemplos de cronograma de pagamento em balão

Digamos que você esteja fazendo uma hipoteca de balão de sete anos de $ 150.000. Você faz apenas pagamentos de taxas de juros no valor de $ 531,25 por mês. Ao longo da vida do empréstimo, esses pagamentos não mudariam - mas também não mudaria o saldo devedor da hipoteca. No final do prazo, você deve aqueles $ 150.000.

Ou digamos que você esteja fazendo um empréstimo inicial de $ 300.000, um com prazo mais longo de 17 anos, mas no qual você está pagando os juros e o principal a cada mês. O cronograma de pagamento ficaria assim.

Pagamentos de um empréstimo-balão de $ 300.000
Mês	Pagamento	Interesse	Diretor	Equilíbrio
1	$2,028.57	$1,062.50	$966.07	$299,033.93
2	$2,028.57	$1,059.08	$969.49	$298,064.44
3	$2,028.57	$1,055.64	$972.92	$297,091.52
4	$2,028.57	$1,052.20	$976.37	$296,115.15
5	$2,028.57	$1,048.74	$979.83	$295,135.33
6	$2,028.57	$1,045.27	$983.30	$294,152.03
7	$2,028.57	$1,041.79	$986.78	$293,165.25
8	$2,028.57	$1,038.29	$990.27	$292,174.98
9	$2,028.57	$1,034.79	$993.78	$291,181.20
10	$2,028.57	$1,031.27	$997.30	$290,183.90
11	$2,028.57	$1,027.73	$1,000.83	$289,183.07
12	$2,028.57	$1,024.19	$1,004.38	$288,178.69
183	$2,028.57	$190.12	$1,838.45	$51,841.83
184	$2,028.57	$183.61	$1,844.96	$49,996.87
185	$2,028.57	$177.07	$1,851.49	$48,145.38
186	$2,028.57	$170.51	$1,858.05	$46,287.32
187	$2,028.57	$163.93	$1,864.63	$44,422.69
188	$2,028.57	$157.33	$1,871.24	$42,551.45
189	$2,028.57	$150.70	$1,877.86	$40,673.59
190	$2,028.57	$144.05	$1,884.51	$38,789.08
191	$2,028.57	$137.38	$1,891.19	$36,897.89
192	$2,028.57	$130.68	$1,897.89	$35,000.00

No final do prazo, há um pagamento inicial de $ 35.000 - o valor restante total da hipoteca.

Riscos de hipotecas de balão

A hipoteca de balão pode ser uma proposta arriscada.

Em primeiro lugar, o proprietário tem pouco ou nenhum capital próprio na casa e está contando com a venda ou refinanciamento de pelo menos o valor do pagamento balão. Em um mercado imobiliário lento ou em declínio, isso pode não ser possível. Mesmo que seja, não é uma boa alternativa para o proprietário que pretendia vender a casa e seguir em frente.

Se o mercado imobiliário azedar, o mutuário pode ter sérios problemas. Na pior das hipóteses, o credor pode ou não concordar em estender o prazo do pagamento do balão ou, de outra forma, alterar os termos do empréstimo.

Refinanciar o empréstimo também pode ser difícil. Como o mutuário acumulou menos patrimônio líquido na casa do que teria com uma hipoteca normal, eles podem parecer uma perspectiva menos digna de crédito para os credores.

Uma hipoteca de balão também tem seus riscos para os credores. Como o pagamento final é uma quantia tão grande, as chances são maiores de que o mutuário não seja capaz de pagá-lo, e o credor terá que executar a hipoteca sobre a propriedade. Além disso, como os pagamentos mensais são mais baixos, os credores não obtêm um fluxo de caixa tão significativo com o empréstimo.

Como pagar um empréstimo de balão

Os mutuários geralmente têm três opções quando se trata de pagar uma hipoteca balão.

Resolver isso. A coisa mais simples - se você puder pagar - é pagar o principal restante integralmente. O ideal seria que você estivesse pensando no futuro ao fazer isso quando fez o empréstimo: economizar e investir com esse prazo de curto prazo em mente. Ou talvez você soubesse que sua renda teria aumentado dramaticamente neste ponto, ou que você receberia uma quantia inesperada (distribuição de plano de pensão, pagamento de fideicomisso, etc.).

Refinancie-o. Pague esta hipoteca tirando outra hipoteca - provavelmente, uma mais convencional hipoteca de taxa fixa que é amortizado ao longo do seu prazo. Essa estratégia funciona se você acumulou uma quantia decente de patrimônio líquido na casa, tem uma renda estável e / ou outros ativos e tem um bom histórico de crédito. Lembre-se de que seus pagamentos mensais serão maiores.

Venda a casa. Use o produto para saldar a dívida. Muitas pessoas que optam por hipotecas de balão só planejavam ficar naquela casa por alguns anos - aproximadamente o prazo do empréstimo - de qualquer maneira. Pessoas que compram, renovam e vendem residências também encontram suas hipotecas em forma de balão como seu veículo financeiro preferido.