Como os juros da hipoteca são calculados?

Comprar uma casa com hipoteca é o maior transação financeira a maioria de nós entrará. Normalmente, um banco ou credor hipotecário financiará 80% do preço da casa e você concorda em pagar de volta - com juros - durante um período específico. Ao comparar os credores, taxas de hipotecae opções de empréstimo, é útil entender como funcionam as hipotecas e qual tipo pode ser o melhor para você.

Como os pagamentos de hipotecas são calculados

Com a maioria das hipotecas, você paga uma parte do valor emprestado (o principal) mais os juros todos os meses. Seu credor usará uma fórmula de amortização para criar um cronograma de pagamento que divide cada pagamento em principal e juros.

Se você fizer pagamentos de acordo com o empréstimo cronograma de amortização, o empréstimo será totalmente quitado até o final do prazo definido, como 30 anos. Se a hipoteca for um empréstimo de taxa fixa, cada pagamento terá o mesmo valor em dólares. Se a hipoteca for um empréstimo com taxa ajustável, o pagamento mudará periodicamente conforme a taxa de juros do empréstimo muda.

O prazo, ou duração, de seu empréstimo também determina quanto você pagará a cada mês. Quanto mais longo for o prazo, mais baixos serão seus pagamentos mensais. A desvantagem é que quanto mais você demorar para pagar sua hipoteca, maior será o custo geral de compra de sua casa, porque você estará pagando juros por um período mais longo.

Taxa fixa vs. Hipotecas de taxa ajustável

Os bancos e credores oferecem principalmente dois tipos básicos de empréstimos:

• Taxa fixa: A taxa de juros não muda.
• Taxa ajustável: A taxa de juros mudará sob condições definidas (também chamada de taxa variável ou empréstimo híbrido).

É assim que os dois tipos funcionam.

Hipotecas de taxa fixa

Com esse tipo de hipoteca, a taxa de juros é travada por toda a vida do empréstimo e não muda. O pagamento mensal também permanece o mesmo durante o período do empréstimo. Os empréstimos geralmente têm uma vida útil de reembolso de 30 anos, embora comprimentos mais curtos, de 10, 15 ou 20 anos, também estejam amplamente disponíveis. Empréstimos mais curtos têm pagamentos mensais maiores, mas custos totais de juros mais baixos.

Exemplo: Uma hipoteca de taxa fixa de $ 200.000 por 30 anos (360 pagamentos mensais) a uma taxa de juros anual de 4,5% terá um pagamento mensal de aproximadamente $ 1.013. (Impostos imobiliários, seguro hipotecário privadoe os seguros residenciais são adicionais e não estão incluídos nesta figura.) A taxa de juros anual de 4,5% se traduz em uma taxa de juros mensal de 0,375% (4,5% dividido por 12). Portanto, a cada mês, você pagará 0,375% de juros sobre o saldo do empréstimo em aberto.

Quando você fizer seu primeiro pagamento de $ 1.013, o banco aplicará $ 750 para os juros do empréstimo e $ 263 para o principal. O segundo pagamento mensal, como o principal é um pouco menor, renderá um pouco menos de juros, portanto, um pouco mais do principal será quitado. Pelo pagamento 359 quase todo o pagamento mensal será aplicado ao principal.

Hipotecas de taxa ajustável (ARMs)

Como a taxa de juros de uma hipoteca de taxa ajustável não está permanentemente travada, o pagamento mensal mudará ao longo da vida do empréstimo. A maioria dos ARMs tem limites ou tetos sobre o quanto a taxa de juros pode flutuar, com que freqüência pode ser alterada e a que altura pode chegar. Quando a taxa sobe ou desce, o credor recalcula o pagamento mensal, que permanecerá estável até que ocorra o próximo ajuste de taxa.

Tal como acontece com uma hipoteca de taxa fixa, quando o credor recebe seu pagamento mensal, ele aplicará uma parte aos juros e outra parte ao principal.

Os credores costumam oferecer taxas de juros mais baixas para os primeiros anos de um ARM, às vezes chamado de taxa de provocação, mas as taxas podem mudar depois disso - até uma vez por ano. A taxa de juros inicial em um ARM tende a ser significativamente menor do que em uma hipoteca de taxa fixa. Por esse motivo, os ARMs podem ser atraentes se você planeja ficar em sua casa por apenas alguns anos.

Se você está considerando um ARM, descubra como sua taxa de juros é determinada; muitos estão vinculados a um determinado índice, como a taxa de títulos do Tesouro dos EUA de um ano, mais uma certa porcentagem adicional ou margem. Pergunte também com que freqüência a taxa de juros será ajustada. Por exemplo, um ARM de cinco para um ano tem uma taxa fixa de cinco anos. Depois disso, a taxa de juros será ajustada a cada ano pelo restante do período do empréstimo.

Exemplo: Uma hipoteca de taxa ajustável de US $ 200.000 de cinco para um ano por 30 anos (360 pagamentos mensais) pode começar com um taxa de juros anual de 4% por cinco anos, após o que a taxa pode mudar em até 0,25% a cada ano. O valor do pagamento para os meses 1 a 60 seria de $ 955 por mês. Se ele aumentar 0,25%, o pagamento dos meses 61 a 72 será de $ 980 e o pagamento dos meses 73 a 84 será de $ 1.005. (Mais uma vez, impostos e seguros, não incluídos nestes números.)

Empréstimos somente com juros

Uma terceira opção muito mais rara - geralmente reservada para compradores de casas ricos ou aqueles com renda irregular - é um hipoteca somente com juros. Como o nome indica, esse tipo de empréstimo oferece a opção de pagar apenas os juros dos primeiros anos, resultando em pagamentos mensais mais baixos. Pode ser uma escolha razoável se você espera possuir a casa por um período relativamente curto e pretende vendê-la antes do início dos pagamentos mensais maiores. No entanto, você não acumulará nenhum patrimônio na casa e, se o valor da sua casa diminuir, você pode acabar devendo mais do que vale.

Jumbo Mortgage Loans

Uma hipoteca jumbo é geralmente para valores acima de limite de empréstimo em conformidade, atualmente $ 548.250 para todos os estados, exceto Havaí e Alasca, onde é mais alto. O limite também é mais alto em certos mercados imobiliários de alto preço designados pelo governo federal, como a cidade de Nova York e São Francisco. O limite máximo atual de empréstimo em conformidade é de $ 822.375.

Os empréstimos Jumbo podem ser fixos ou ajustáveis. As taxas de juros sobre eles tendem a ser ligeiramente mais altas do que sobre os empréstimos menores do mesmo tipo.

Também estão disponíveis empréstimos jumbo apenas com juros, embora geralmente para os muito ricos. Eles são estruturados de forma semelhante a um ARM e o período somente de juros dura até 10 anos. Depois disso, a taxa é reajustada anualmente e os pagamentos vão para o pagamento do principal. Os pagamentos podem aumentar significativamente nesse ponto.

Não se esqueça de impostos, seguros e outros custos

Se você estiver comprando uma casa, também precisará considerar alguns outros itens que podem aumentar significativamente o pagamento mensal da hipoteca, mesmo se você conseguir obter uma ótima taxa de juros sobre o empréstimo em si. Por exemplo, seu credor pode exigir que você pague seus impostos e seguros imobiliários como parte do pagamento da hipoteca. O dinheiro irá para um conta caucionada, e seu credor pagará as contas no vencimento. Esses custos não são fixos e podem aumentar com o tempo. Seu credor irá discriminar quaisquer custos adicionais como parte de seu contrato de hipoteca e recalculá-los-á periodicamente.