Ce este evacuarea?

Ce este evacuarea?

Evacuarea este procesul civil prin care a proprietar poate elimina legal o chiriaş din proprietatea lor de închiriere. Evacuarea poate apărea atunci când chiriașul încetează să plătească chirie, când sunt încălcate condițiile contractului de închiriere sau în alte situații permise de lege.

Evacuările din Statele Unite sunt guvernate de state individuale și de anumite municipalități. Proprietarii trebuie să informeze chiriașii că sunt evacuați cu o notificare care specifică motivul evacuării și numărul de zile înainte de începerea procedurilor de evacuare.

Cum funcționează evacuarea

Proprietăți de închiriere și toate părțile implicate în arendă acordurile sunt supuse legilor proprietar-chiriaș. Proprietarii nu pot evacua chiriașii fără motive întemeiate. Motivele includ neplata chiriei, daune-interese, activitate ilegală, încălcarea condițiilor unui contract de închiriere sau dacă proprietarul dorește să intre în posesia proprietății. Chiria neplătită este cel mai frecvent motiv pentru evacuare, conform cercetărilor efectuate de Universitatea Princeton, Eviction Lab. Unele state permit proprietarilor de proprietăți să evacueze chiriași-după-voință chiar și atunci când nu au făcut nimic rău. Acești chiriași pot fi protejați în state care permit evacuări fără culpă, mai ales dacă instanțele consideră că acțiunea este discriminatorie sau represalii.

Legile evacuării variază în funcție de stat și municipiu, dar procesul este destul de uniform. Un proprietar furnizează chiriașului o notificare de evacuare, oferindu-le un număr de zile pentru a plăti chiria sau pentru a remedia eventualele daune. Dacă perioada respectivă se încheie fără rezoluție, atunci proprietarul poate iniția un proces de evacuare împotriva chiriașului. Un reclamant poate solicita restituirea financiară pentru cheltuielile neplătite cu chiria și utilitățile, daune materiale, penalități de întârziere, precum și cheltuielile de judecată pe lângă evacuare.

Cazurile se aud în general în instanțele raionale, în instanțele cu cereri mici sau în instanțele pentru locuințe. Atât proprietarii, cât și chiriașii trebuie să participe și pot solicita reprezentare legală. Instanțele solicită dovezi ale faptelor greșite, inclusiv fotografii, e-mailuri, mesaje text, alte documente și mărturii ale martorilor care pot susține cazul fiecărei părți.

Un judecător ascultă mărturia și examinează orice dovadă înainte de a lua o decizie de evacuare sau de respingere a cazului proprietarului. Judecătorul poate decide, de asemenea, dacă acordă despăgubiri bănești în cauză și cât de mult. În cazul în care chiriașul nu se prezintă în instanță, atunci acesta primește de obicei o hotărâre de evacuare în mod automat, atât timp cât este prezent proprietarul sau un reprezentant legal.

Evicții și COVID-19

Congresul a interzis temporar evacuările prin Legea privind asistența, salvarea și securitatea economică a coronavirusului (CARES) ca răspuns la pandemia COVID-19. Evacuările au fost interzise timp de 120 de zile pentru persoanele care beneficiază de asistență federală pentru locuințe sau în case cu credite ipotecare cu sprijin federal, inclusiv cele finanțate de Fannie Mae, Freddie Mac, sau Administrația Federală a Locuințelor (FHA).

Interdicția inițială, care s-a încheiat pe 24 iulie 2020, interzicea proprietarilor să depună noi cazuri de evacuare din cauza chiriei neplătite. Moratoriul s-a aplicat la aproximativ 28% din cele 43,8 milioane de gospodării de chiriași, conform unei analize a Institutului Urban. Unii chiriași erau, de asemenea, protejați de interdicții de stat sau locale, deși mulți nu au primit nicio garanție temporară.

Președintele Donald Trump a semnat un ordin executiv în aug. 8, 2020, sugerând că administrația sa va oferi noi protecții chiriașilor. Ordinul a îndemnat agențiile federale să ia în considerare măsurile anti-evacuare, care i-au enervat pe susținătorii locuințelor. "Creează impresia că s-a făcut ceva, când de fapt nu s-a făcut nimic", a declarat pentru CNBC John Pollock, coordonatorul Coaliției Naționale pentru un Drept Civil de Avocat.

Centrele pentru controlul și prevenirea bolilor (CDC) evacuarea interzisă pentru mulți chiriași din motive de sănătate publică. Ordinul inițial a fost emis în sept. 4, 2020 și trebuia să expire pe dec. 31, 2020, dar a fost prelungit de la, cel mai recent până la 31 iulie 2021, în ceea ce se intenționează a fi prelungirea finală. Pentru a se califica, chiriașul trebuie să câștige mai puțin de 99.000 de dolari pe an (198.000 de dolari pentru cupluri) și să semneze o declarație conform căreia a epuizat toate eforturile de plată a chiriei și că este probabil să rămână fără adăpost din cauza evacuării.

Agenția Federală pentru Finanțarea Locuințelor (FHFA) a anunțat pe 3 iunie 2021 că Fannie Mae și Freddie Mac vor continua să ofere COVID-19 toleranță proprietarilor de proprietăți multifamiliale până în sept. 30, 2021.

Avantajele și dezavantajele evacuării

Pentru proprietari

Evacuările permit proprietarilor să-i îndepărteze pe chiriașii indisciplinați, precum și pe cei care nu își plătesc chiria la timp sau deloc. Deși poate fi costisitor, proprietarii pot beneficia de proceduri de evacuare pentru a proteja interesele proprietății lor. Evacuând un chiriaș nedorit, proprietarul își poate deschide proprietatea pentru chiriași mai buni și mai responsabili.

Pentru chiriași

Efectele unei evacuări pot fi de lungă durată pentru chiriași. De exemplu, atunci când o persoană depune o cerere de închiriere pentru o nouă casă, cererea va întreba dacă a mai fost evacuată vreodată.

Totuși, o evacuare anterioară ar putea să nu descalifice complet o persoană dintr-un contract de închiriere. Unii proprietari ar putea dori pur și simplu să afle mai multe despre termenii evacuării. De exemplu, dacă un proprietar a decis să vândă un apartament ca condominiu și evacuați legal chiriașii să facă acest lucru, atunci este puțin probabil să afecteze negativ viziunea unui proprietar despre un potențial chiriaș.

Pentru societate

Unii experți sugerează, de asemenea, că ratele ridicate de evacuare au efecte dăunătoare asupra societății în general. Prin destabilizarea familiilor, ei susțin că cartierele cu evacuare ridicată devin mai susceptibile la criminalitate.

Ratele ridicate de evacuare vin, de asemenea, la un cost financiar ridicat pentru orașe, care deseori pierd impozite pe proprietate și facturi de utilități restante și poate fi nevoit să plătească mai mult pentru adăposturi și servicii sociale.