Aranjamente de cazare calificate la schimb

Ce sunt aranjamentele de cazare calificate pentru schimb?

Un aranjament de cazare calificat la schimb este o strategie fiscală în care un terț, cunoscut sub numele de parte de cazare, deține temporar un investitor imobiliar renunțat sau înlocuirea proprietății. Aranjamente de cazare calificate în schimb, în ​​timp ce supune investitorilor în continuare instrucțiuni stricte pentru vânzare și achiziționarea de proprietăți similare, creșterea flexibilității în momentul vânzărilor și simplificarea calificărilor pentru impozitare amânare.

Înțelegerea aranjamentelor de cazare calificate la schimb

Un acord calificat de cazare la schimb (QEAA) permite investitorilor să se conformeze secțiunea 1031 din Codul veniturilor interne, care permite investitorilor să amâne preluarea unui câștig de capital sau pierderea din vânzarea de bunuri imobile atâta timp cât proprietatea renunțată este înlocuită cu o proprietate asemănătoare.

De asemenea, cunoscut sub numele de 1031 schimb, această tranzacție este un schimb amânat de impozite care permite eliminarea unui activ și achiziționarea unui alt activ similar fără a genera o datorie fiscală din vânzarea primului activ.

Un acord calificat de cazare la schimb este de obicei stabilit de un intermediar care devine titularul de cazare la schimb (EAT). EAT deține proprietatea care a fost fie renunțată, fie proprietatea care a fost cumpărată, pentru a acorda timp finalizării celeilalte jumătăți ale tranzacției. Un acord de cazare de schimb calificat este în esență un acord de deținere pentru una dintre cele două proprietăți dintr-o bursă 1031.

Acesta este unul dintre avantajele unui aranjament de cazare calificat pentru schimb, deoarece permite flexibilitatea oferirii în sus și primind proprietăți similare, astfel încât proprietățile să poată fi păstrate cu EAT până când ambele sunt gata pentru 1031 schimb valutar. Drept urmare, acordul îi ajută pe investitori să amâne realizarea unui câștig sau pierdere de capital din vânzarea de bunuri imobiliare, permițându-le în același timp să se conformeze secțiunii 1031 din codul fiscal. Cu toate acestea, trebuie efectuat un schimb pentru o proprietate asemănătoare. De asemenea, există limitări în ceea ce privește cât timp proprietatea poate fi păstrată în cadrul unui EAT și ar trebui consultat un profesionist fiscal înainte de a încerca un schimb de 1031.

Proprietăți și aranjamente de cazare calificate pentru schimb

Această strategie fiscală a fost recunoscută de IRS în 2000, dar anterior a fost utilizată de mulți ani. Aprobarea IRS a procedurii și stabilirea unor orientări specifice de calificare au făcut ca investitorii să respecte mai ușor conformitatea cu regulile de schimb 1031. Deoarece scopul acestor tranzacții era deținerea temporară a unei proprietăți, acestea erau cunoscute și sub denumirea de tranzacții de depozit.

Înainte de 1 ianuarie 2018, o bursă de 1031 ar putea include schimbul unei afaceri pentru o alta sau o bucată de proprietate corporală cu alta. Cu toate acestea, odată cu trecerea Legea privind reducerile fiscale și locurile de muncă (TCJA) în decembrie 2017, un schimb de 1031 este limitat la proprietăți imobiliare. Cu alte cuvinte, alte schimburi de active, inclusiv utilaje, echipamente, vehicule, lucrări de artă, colecții, brevete și alte proprietăți intelectuale, precum și active comerciale necorporale nu se mai califică pentru impozitul pe schimb de tip similar tratament.

Ca urmare, un schimb 1031 poate implica doar un schimb de proprietate cu un proprietate asemănătoare, și trebuie să fie pentru proprietăți imobiliare deținute pentru investiții sau pentru utilizare productivă într-o meserie sau afacere situată în Statele Unite. Proprietățile sunt similare dacă au aceeași natură sau caracter, chiar dacă diferă prin calitate.

Cu alte cuvinte, indiferent dacă o proprietate este îmbunătățită sau neameliorată, acestea vor fi considerate de obicei similare. De exemplu, o clădire de apartamente ar fi considerată ca și pentru un alt bloc de apartamente. Cu toate acestea, proprietățile imobiliare din S.U.A. nu sunt considerate similare cu cele din afara S.U.A.

Impozite și aranjamente de cazare calificate la schimb

Deși datoria fiscală este amânată și nu se recunoaște niciun câștig sau pierdere, bursa 1031 trebuie raportată în Formularul 8824, Schimburi de tip similar. Instrucțiunile formularului 8824 explică modul de raportare a detaliilor schimbului 1031. Formularul 8824 îl ajută pe contribuabil să calculeze suma câștigului amânat ca urmare a schimbului de tip similar.

Evenimente impozabile

Secțiunea 1031 permite unui investitor să ofere sau să primească numerar, pasiv sau alte bunuri care nu sunt similare în plus față de imobilele similare schimbate. Numerarul, pasivul sau alte bunuri care nu sunt similare și care sunt date sau primite într-un schimb 1031 se numesc boot. Boot declanșează câștiguri sau pierderi impozabile în anul schimbului.

Cu alte cuvinte, dacă o persoană primește, de asemenea, alte proprietăți sau bani (nu de natură similară) (ca parte a schimbului), aceasta trebuie recunoscută ca un câștig în măsura în care celelalte proprietăți și bani primiți. Cu toate acestea, contribuabilul nu poate recunoaște o pierdere.

Suma impozabilă care nu este amânată de secțiunea 1031 este suma boot-ului. Suma impozabilă care este amânată de secțiunea 1031 este câștigul sau pierderea de capital pentru bunurile imobiliare similare schimbate. Câștigul recunoscut deoarece boot-ul a fost primit este raportat în Formularul 8949, Schema D din Formularul 1040 sau Formularul 4797, după caz. Dacă depreciere trebuie recapturat, atunci este posibil ca acest câștig recunoscut să fie raportat ca Venitul obișnuit.

Titular de schimb de cazare

Dacă nu există un aranjament de cazare de schimb calificat, proprietatea este transferată la un schimb titularul de cazare (EAT) și deținut într-un QEAA, EAT devine proprietarul efectiv al proprietate. Chiar dacă există un intermediar, beneficiile fiscale ale schimbului de tip similar se aplică în continuare.

Potrivit IRS, proprietatea transferată de la EAT către investitor poate fi tratată ca proprietate care a fost primit într-o bursă, iar proprietatea transferată către EAT poate fi tratată ca o proprietate renunțată într-un schimb valutar. Acest lucru poate fi valabil și în cazul în care proprietatea care urmează să fie primită este transferată la EAT înainte ca proprietatea care urmează să fie cedată să fie transferată titularului de cazare.