Folosirea IRA dvs. pentru a cumpăra imobile

Când vine vorba de IRA-uri, active financiare - acțiuni, obligațiuni și fonduri mutuale sau fonduri tranzacționate la bursă (ETF) - sunt suspecții obișnuiți de investiții. Totuși, este posibil să dețineți imobile în IRA în anumite condiții. Puteți cumpăra case unifamiliale sau multiplex; clădire de apartamente; proprietăți comerciale precum magazine cu amănuntul, hoteluri sau complexe de birouri; teren brut și loturi; și chiar alunecări de bărci.

Totuși, nu este la fel de ușor ca achiziționarea a câteva sute de acțiuni. Dacă doriți să vă aruncați în achizițiile de proprietăți prin IRA autodirecționat, trebuie să cunoașteți regulile - și există multe dintre ele.

IRA potrivit pentru cumpărarea de proprietăți de investiții

În primul rând, IRA dvs. trebuie să fie autodirecționată. Termenul „autodirect” înseamnă că investițiile alternative sunt acceptate sau oferite de către Custode IRA, instituția financiară sau compania responsabilă cu cerințele de evidență și raportare IRS. A IRA autodirigit este independent de orice brokeraj, bancă sau companie de investiții care ar lua decizii pentru dvs. (oricum, majoritatea conturilor de brokeraj nu permit dețineri imobiliare).

Pentru a cumpăra și deține proprietăți prin IRA veți avea în continuare nevoie de un custode, o entitate specializată în conturi auto-direcționate care va gestiona tranzacția, documentele asociate și raportarea financiară. Totul trece prin custode pentru a vă împiedica să încălcați regulile stricte cu privire la aceste tipuri de tranzacții imobiliare.

După cum v-ați aștepta, custodele vor percepe o taxă pentru servicii. Cu toate acestea, nu vă va sfătui cum să vă structurați cel mai bine participațiile. Slujba acestui custode este să se ocupe de munca back-office.

Înainte de a ne uita la restul regulilor, înțelegeți acest fapt de bază: dvs. și IRA dvs. sunteți două entități separate. IRA dvs. deține proprietatea - nu aveți. De fapt, titlul proprietății va citi „XYZ Trust Company Custodian [for benefit of] (FBO) [Your Name] IRA”.

Ce este și nu este al tău

Proprietatea dvs. imobiliară trebuie să fie pur o investiție. Nu îl puteți folosi ca o casă de vacanță, un loc unde să locuiască copiii dvs., o a doua casă sau un birou pentru afacerea dvs. Aceste reguli se aplică dumneavoastră și oamenilor IRS consideră „descalificat”.Deci, cine este considerat o persoană descalificată?

• Sotia ta
• Părinții, bunicii și străbunicii tăi
• Copiii dvs. și soții, nepoții și strănepoții lor
• Furnizorii de servicii ai IRA dvs.
• Orice entitate care deține mai mult de 50% din proprietate

De asemenea, nu puteți cumpăra proprietatea de la una dintre aceste persoane descalificate - aceasta se numește a auto-tratare tranzacție - nici IRA nu poate cumpăra proprietăți pe care le dețineți deja.Puteți afla mai multe despre tranzacțiile interzise în secțiunea 4.72.11.2.1 a Manualului de venituri interne.

Efectuarea achiziției

Soldul dvs. IRA va trebui să fie destul de ridicat, deoarece nu este ușor să obțineți un credit ipotecar pentru a cumpăra proprietăți în interiorul unui IRA. Probabil va trebui să plătiți în numerar, ceea ce nu numai că scoate o mușcătură mare din cont, ci vă afectează și rata de rentabilitate pe drum.

Investitorii imobiliari aduc adesea o sumă mică și profită de dobânzi relativ mici pârghie cumpărând, calculând că pot câștiga mai mulți bani pe proprietate decât vor plăti în dobânzi. Dacă nu vă puteți finanța achiziția de bunuri imobiliare, vă pierdeți potențialul semnificativ randamentul investițiilor (ROI).

Unele bănci vor lua în considerare împrumuturile pentru acest tip de tranzacție, dar prezintă o altă problemă: orice venituri din proprietate pot fi luate în considerare venitul impozabil al afacerilor fără legătură (UBTI). Puteți afla mai multe despre UBTI din secțiunea 511 din IRS Internal Revenue Code (IRC).

Deținerea proprietății

Deoarece IRA nu plătește impozite, nu puteți profita de deducerile care decurg din deținerea de bunuri imobiliare. Deoarece ați plătit numerar, nu există plăți de dobândă ipotecară de dedus. Nici nu obțineți avantajele deducerilor sau amortizărilor de impozit pe proprietate. În cazul în care proprietatea dvs. generează venituri din închiriere, fiecare parte din acestea revine imediat în IRA. Deoarece nu dețineți proprietatea, nu puteți buzunar niciun venit. (Desigur, veți obține banii în cele din urmă, atunci când faceți retrageri din cont la pensionare.)

În ceea ce privește aspectul luminos, niciunul dintre costurile de întreținere sau alte costuri asociate cu deținerea de bunuri imobiliare nu iese din buzunar. IRA plătește pentru tot. Cu toate acestea, acest lucru nu este lipsit de dezavantaje. Fiecare dolar care iese din IRA este un dolar pe care nu-l mai primește câteva decenii pentru a aprecia valoarea fără taxe.

Și ce se întâmplă dacă proprietatea suportă o serie de cheltuieli majore care împing soldul IRA atât de scăzut încât contul nu are suficienți bani pentru a-l plăti? Amintiți-vă, nu puteți plăti nimic din această proprietate din propriul buzunar, iar contribuțiile IRA sunt limitate: puteți depune 6.000 USD numai în 2021, 7.000 USD numai dacă aveți peste 50 de ani.

Dacă acest lucru nu acoperă reparația și trebuie să depuneți mai mult, sunteți la curent cu penalizările asociate cu contribuția prea mare. Acesta este un risc semnificativ, deoarece proprietatea poate necesita deseori o întreținere scumpă, iar veniturile obținute din închirieri nu acoperă ceea ce trebuie să cheltuiți într-un an cu întreținere ridicată.

Vânzarea proprietății într-un IRA

Pentru a vinde proprietatea dvs., stabiliți un preț de vânzare la fel ca la orice altă proprietate imobiliară. Odată ce ambele părți sunt de acord cu privire la preț și condiții, solicitați custodelui dvs. să vândă proprietatea în numele IRA. Toți banii se vor întoarce în IRA, fie amânat, fie scutit de impozite, în funcție de structura IRA.

O ultimă considerație: lichiditatea. Cât de ușor îți este să ieși din investiție? Cu acțiuni, este relativ ușor. Uneori îți poți recupera banii în câteva secunde. În schimb, proprietatea imobiliară este o investiție notoriu nelichidă. Este posibil să dureze mult timp pentru a dezinvesti și ați putea pierde bani pe parcurs. După cum au învățat opt ​​milioane de oameni în Marea Recesiune din 2008, te-ai putea găsi cu un activ care valorează mai puțin decât suma pe care o datorezi pe acesta.

Avantaje și dezavantaje ale proprietății într-un IRA

Am menționat atâtea neplăceri și dezavantaje, încât s-ar putea să vă întrebați în acest moment dacă există vreun rost să puneți proprietăți într-un IRA. Din punct de vedere istoric, imobiliare are a fost o investiție bună pe termen lung, deoarece valorile proprietăților cresc în timp, iar aprecierea pe termen lung merge mână în mână cu orizontul investițional pe termen lung al unui cont de pensionare. Pe termen scurt, orice venit generat de proprietate este protejat de impozite în cadrul IRA. În cele din urmă, ca activ greu, proprietatea imobiliară ajută la diversificarea unui portofoliu altfel investit în acțiuni și alte valori mobiliare - nu cea mai proastă idee din lume.

Linia de fund

Folosirea unui IRA pentru a cumpăra o investiție imobiliară nu este pentru cei slabi de inimă și nici pentru oricine nu este familiarizat cu diferitele tipuri de conturi individuale de pensionare. Investițiile imobiliare de orice tip sunt destul de riscante sau, în cel mai bun caz, întreținere ridicată; pentru un IRA, totuși, proprietatea imobiliară este o alegere cu un risc deosebit. Nu numai că valorile proprietăților pot scădea mai degrabă decât să crească, dar și un an de costuri semnificative de întreținere ar putea vă va supune penalități dacă venitul și limita de contribuție IRA nu acoperă reparațiile pe care nu vi le puteți permite ignora.

Cu excepția cazului în care aveți timp și expertiză de gestionat proprietate reală, probabil că sunteți cel mai bine cu mai multe strategii de masă pentru IRA. Sau luați în considerare opțiuni imobilizate securizate, cum ar fi trusturi de investiții imobiliare (REIT) sau fonduri mutuale și ETF-uri care investesc în proprietăți. Acestea sunt o formă indirectă de proprietate a proprietății, dar sunt o propunere mai simplă și mai lichidă - și pot fi deținute și în IRA-uri obișnuite.