Acțiuni de renunțare: fapte pentru transferurile de proprietăți imobiliare

Proprietatea imobiliară a fost odată transferată printr-un act ceremonial cunoscut sub numele de „livrea de șase” în care persoana respectivă transferarea terenului a trecut de o crenguță sau de un mușchi de gazon de pe teren către persoana care ia livrarea terenului.

Un contract verbal și / sau scris poate să fi însoțit gestul, dar numai „livrea de șase” a transferat în mod legal titlul proprietății. Desigur, astăzi, titlul de proprietate imobiliară este transmis de un faptă. A act de proprietate este un instrument juridic scris și semnat care este utilizat pentru a transfera dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare de la un proprietar anterior (concedentul) către un nou proprietar (beneficiarul).

Faptele pot fi clasificate în numeroase moduri. În general, faptele sunt oficiale sau private. Actele oficiale sunt executate în temeiul unei proceduri judiciare sau judiciare, cum ar fi administratori'acte și acte fiscale. Majoritatea tranzacțiilor de proprietate implică însă acte private.

Actele sunt, de asemenea, clasificate pe baza tipului de garanție de titlu oferit de concedent. General acte de garanție oferă cel mai înalt nivel de protecție a cumpărătorului, în timp ce actele de renunțare la cerere oferă de obicei cel mai puțin.

Faptele de renunțare la cerere sunt cel mai adesea pentru transferul proprietății între membrii familiei sau pentru a remedia un defect al titlului, cum ar fi ortografia greșită a unui nume. Deși sunt relativ obișnuiți și majoritatea agenților imobiliari au experiență în tratarea lor, în general sunt utilizați în tranzacții în care părțile se cunosc și, prin urmare, sunt mai susceptibile de a accepta riscurile asociate cu lipsa cumpărătorului protecţie. Ele pot fi folosite și atunci când o proprietate transferă proprietatea fără a fi vândută, atunci când nu sunt implicați bani.

Deoarece actele de renunțare oferă o protecție atât de limitată a cumpărătorului, este important să înțelegeți exact ce obțineți atunci când cumpărați proprietăți în acest fel. Iată cinci lucruri de știut despre aceste contracte.

1. Cumpărați cea mai mică protecție din orice faptă.

De asemenea, numit act fără garanție, a renunță la actul de revendicare transmite orice interes pe care concedentul îl are în prezent asupra proprietății, dacă există. Concedentul „remite, eliberează și renunță” doar la interesul lor pentru proprietate. Nu există garanții sau promisiuni cu privire la calitatea titlului. Actul va clarifica acest lucru prin includerea unui limbaj cum ar fi: „Concedentul nu oferă nicio garanție, expresă sau implicită, cu privire la titlul în proprietatea descrisă aici”.

În situațiile în care concedentul în temeiul unui act de renunțare nu are nr interes în proprietate, beneficiarul nu dobândește nimic în virtutea actului de renunțare și nu dobândește niciun drept de garanție împotriva concedentului.

2. Acceptați doar un act de renunțare de la acordanții pe care îi cunoașteți și pe care îi aveți încredere.

Deoarece actele de renunțare nu oferă nicio garanție cu privire la calitatea titlului acordatorului, acestea sunt cele mai bune pentru tranzacțiile cu risc scăzut între persoane care se cunosc și de obicei nu implică schimb de bani. Faptele de renunțare, prin urmare, sunt utilizate în mod obișnuit pentru a transfera proprietăți într-o familie, cum ar fi de la un părinte la o copil adult, între frați sau când un proprietar de proprietate se căsătorește și dorește să-și adauge soțul la titlu.

Cuplurile căsătorite care dețin o casă împreună și, ulterior, divorțul, folosesc și fapte de renunțare. Atunci când una dintre părți dobândește locuința într-o soluție de divorț, cealaltă poate executa un act de renunțare pentru a elimina interesul lor asupra proprietății (și pentru a se conforma deciziei instanței).

3. Ele pot fi folosite pentru a elimina un defect de titlu.

Un act de renunțare este adesea folosit pentru a vindeca o defect (A "nor pe titlu") în istoricul înregistrat al unui titlu imobiliar. Defectele de titlu includ elemente precum probleme cu formularea (de exemplu, pe un document care nu este conform.) standarde de stat), o semnătură lipsă (cum ar fi cea a soțului / soției) sau neînregistrarea corectă a bunurilor imobile documente. De exemplu, dacă numele unui beneficiar este greșit scris pe un act de garanție plasat în evidența publică, un beneficiar de renunțare cu ortografia corectă poate fi executat beneficiarului pentru a perfecționa titlul.

Ca un alt exemplu, să presupunem că căutare titlu dezvăluie că soțul unui acordant anterior poate avea un interes asupra proprietății, deoarece nu a executat în mod corespunzător o faptă trecută în lanțul de proprietate. În această situație, soțului fostului concedent i se poate cere să execute un act de renunțare la proprietarul actual, „renunțând” la orice interes pe care îl pot avea asupra proprietății.

4. Sunt la fel de eficiente ca un act de garanție pentru transferul titlului, dar numai dacă titlul este bun.

Un act de renunțare poate transmite titlul la fel de eficient ca un act de garanție, dacă concedentul are un titlu bun la livrarea actului. Cu toate acestea, lipsa oricăror garanții face ca un act de renunțare să fie mai puțin atractiv din perspectiva beneficiarului. Dacă titlul conține un defect, de exemplu, beneficiarul nu are nici un recurs legal împotriva concedentului în temeiul actului. Un act de renunțare la cerere este adesea utilizat în cazul în care concedentul nu este sigur de statutul titlului (indiferent dacă acesta conține defecte) sau dacă acordantul nu dorește nicio răspundere în temeiul legilor de titlu.

5. Un act de renunțare afectează proprietatea și numele actului, nu ipoteca.

Datorită acestui fapt, actele de renunțare nu sunt utilizate de obicei în situațiile în care proprietatea implicată are un restant credit ipotecar. La urma urmei, ar fi dificil pentru mulți concedenți să plătească o ipotecă fără încasări din vânzarea proprietății.

Cu toate acestea, în unele cazuri, actele de renunțare la cerere sunt utilizate atunci când concedentul are o ipotecă. În acest caz, concedentul rămâne răspunzător pentru ipoteca chiar și după ce proprietatea a fost transferată prin executarea unui act de renunțare. Renunțarea la titlul de transfer al actelor, dar nu afectează ipotecile.

Această situație se poate agrava dacă ipoteca conține unclauză de scadență, o dispoziție comună care stipulează că întregul împrumut devine scadent de îndată ce titlul este transferat (nu doar dacă proprietatea este „vândută” cu un schimb de bani, așa cum s-ar presupune că denumirea „scadentă la vânzare”).

Dacă concedentul a renunțat la proprietate cu credința că beneficiarul va face ipoteca plățile, concedentul nu are recurs în cazul în care beneficiarul încetează să mai facă plăți sau vinde proprietatea altuia parte. Pentru a atenua potențialele probleme financiare și juridice, beneficiarul poate să-și asume ipoteca cu creditorul (cu aprobarea creditorului) sau să refinanțeze proprietatea și să achite împrumutul inițial. Pentru a adăuga protecție concedentului, se poate trage un acord executoriu din punct de vedere legal pentru a documenta condițiile de plată.

Linia de fund

Transferul titlului proprietarului se face prin act. Anumite elemente esențiale trebuie să fie cuprinse în act pentru ca acesta să fie legal operativ. Diferite acte oferă diferite niveluri de protecție beneficiarului, iar forma actului determină obligațiile unui acordant.

Un act de renunțare oferă cel mai mic nivel de protecție a cumpărătorului și este utilizat în general pentru transferurile de titluri între membrii familiei sau pentru a elimina un defect al titlului. Dacă proprietatea vine cu ceea ce este cunoscut sub numele de „fapt special” - care ar putea fi un act de corectare, un act de dar sau un act de eliberare—De obicei nu oferă mai multă protecție decât un act de renunțare. Asigurați-vă că consultați un avocat imobiliar calificat: Faptele sunt documente juridice importante care afectează interesele și drepturile de proprietate.