Valorificarea valorii nete imobiliare

Investițiile în imobiliare au devenit o modalitate populară de a vă diversifica portofoliul de investiții. Oriunde ne uităm, ni se amintește în permanență de avantajele cumpărării de proprietăți, din multe reclame despre seminarii imobiliare sau spectacole la domiciliu care oferă o valoare incredibilă gestionarea sau flipping proprietăți de închiriere.

Dar nu este atât de ușor. La urma urmei, cumpărarea unei proprietăți de închiriere nu înseamnă că investești stocuri—Nu poți doar să lasi puțin aici și colo și să devii proprietar. Ai nevoie capital pentru a face acea achiziție. Și procesul poate fi adesea lung și prelungit. Ca să nu mai vorbim de toate riscurile implicate, mai ales dacă nu vă faceți cercetările. Dar există o modalitate de a intra pe piață prin creșterea dvs. valoarea netă? Încercați să utilizați pârghie în avantajul tău. Făcând acest lucru, puteți pune bani puțini sau deloc în jos și puteți utiliza datoriile pentru a vă ajuta să realizați un întoarcere.

Citiți mai departe pentru a afla mai multe despre cum puteți utiliza

pârghie pentru a vă crește valoarea netă imobiliară, precum și unele dintre riscurile implicate.

Ce este pârghia?

Pârghia este utilizarea diferitelor instrumente financiare sau capital împrumutat- cu alte cuvinte, datorii - pentru a crește rentabilitatea potențială a unei investiții. Este folosit în mod obișnuit atât pe Wall Street, cât și pe Main Street atunci când se vorbește despre piața imobiliară. Pârghia este o tehnică utilizată atât de oameni, cât și de companii pentru a extinde potențialul de rentabilitate, extinzând în același timp și dezavantajul oricăror riscuri implicate dacă lucrurile nu funcționează.

Deși potențialul pentru o bună rentabilitate este posibil - ca atunci când prețurile imobiliarelor cresc - utilizarea pârghiei poate fi o sabie cu două tăișuri. Asta pentru că poate duce și la pierderi dacă investiția se deplasează în direcția opusă. În cazul prețurilor imobiliare, pierderile se produc atunci când prețurile scad.

Modalități de acces la pârghie

Cel mai simplu mod de a accesa efectul de levier este să-ți folosești banii. În cazul unui credit ipotecar, un avans standard de 20% vă aduce 100% din casa în care doriți să locuiți. niste finanțare programele vă permit să puneți și mai puțini bani.

Dacă achiziționați proprietatea ca investiție, este posibil să vă aflați într-o situație în care partenerii dvs. furnizează o parte - sau chiar toate - banii. În mod similar, unele vânzători poate fi dispus să finanțeze o parte din prețul de achiziție al proprietății pe care doresc să o vândă. Într-un astfel de acord, puteți achiziționa o proprietate cu bani puțini și, în unele cazuri, fără bani deloc.

Exemplu de levier

Luați în considerare cerința comună de cumpărare de bunuri imobiliare de 20% acont. Adică 100.000 de dolari pe o proprietate de 500.000 de dolari. Depunând doar 20% din bani și împrumutând restul, cumpărătorul folosește în esență un procent relativ mic din fondurile proprii pentru a face achiziția. Prin urmare, majoritatea este asigurată de un împrumutat. De aceea, investitorii imobiliari se referă adesea la restul de 80% din pretul de cumparare ca banii altor persoane.

Să presupunem că proprietatea se apreciază la o rată de 5% pe an. Aceasta înseamnă a împrumutatului valoarea netă crește la 525.000 de dolari în doar 12 luni. Comparând acest câștig cu câștigul dintr-o achiziție făcută direct, fără niciunul împrumut, subliniază valoarea strategiei de pârghie. De exemplu, același împrumutat ar fi putut folosi cei 100.000 de dolari pentru a face o achiziție plătită în totalitate a unei proprietăți de 100.000 de dolari.

Presupunând aceeași rată de 5% apreciere, valoarea netă a cumpărătorului din achiziția unei proprietăți în numerar de 100.000 USD ar crește 5.000 USD pe parcursul a 12 luni, comparativ cu 25.000 USD pentru proprietatea mai scumpă. Diferența de 20.000 USD demonstrează potențialul spor al valorii nete oferit prin utilizarea efectului de levier. Acum, imaginați-vă că 5% câștigă în fiecare an timp de 20 de ani. În timp, utilizarea pârghiei poate avea un impact foarte semnificativ și foarte pozitiv asupra valorii nete.

Pericolele pârghiei

Acum, pentru veștile proaste. Toate acestea sună grozav, dar există un dezavantaj. Pârghia poate funcționa împotriva ta, la fel de mult cât poate funcționa în favoarea ta. Pentru a arăta cum, să revedem exemplul nostru anterior. Dacă utilizați o plată în avans de 100.000 USD pentru a achiziționa o casă de 500.000 USD, iar prețurile imobiliarelor din zona dvs. scad consecutiv timp de câțiva ani, pârghia funcționează invers. După primul an, proprietatea dvs. de 500.000 USD ar putea valora 475.000 USD, dacă se depreciază cu 5%. Dacă prețurile continuă pe aceeași traiectorie, în curând proprietatea dvs. ar putea valora 451.250 USD - o pierdere în capitaluri proprii de 48.750 dolari.

În același scenariu de scădere a prețului de 5%, dacă cei 100.000 USD au fost folosiți pentru un toate în numerar achiziționând o casă de 100.000 de dolari, cumpărătorul ar fi pierdut doar 5.000 de dolari în primul an, prețurile caselor au scăzut - mult mai puțin decât acea casă mai scumpă.

Pe piețele imobiliare în care prețurile scad semnificativ, proprietarii de case pot ajunge să datoreze mai mulți bani decât merită de fapt casa. Pentru investitori, scăderea prețurilor poate reduce sau chiar elimina profiturile. Dacă și chiriile scad, rezultatul poate fi o proprietate care nu poate fi închiriată la un preț care va acoperi costul ipotecii și alte cheltuieli. Dacă vă gândiți să deveniți un proprietar, Sunt mulți factori a considera.

Contra Pârâind multe proprietăți

Problemele devin și mai mari atunci când sunt implicate mai multe unități, cum ar fi proprietate comerciala investitorii dau de multe ori cât mai puțini bani. Scopul este de a-ți valorifica banii prin preluarea controlului asupra a 100% din active, în timp ce scazi doar 20% din valoare. Luați în considerare cei 500.000 de dolari din exemplul nostru anterior. doar să spunem că este o mică clădire de apartamente. Deoarece a fost achiziționat cu 100.000 USD ca avans, dacă valoarea clădirii scade până la 30%, proprietatea valorează doar 350.000 de dolari, dar investitorul trebuie să plătească în continuare dobânzi și principal the valoare deplină din împrumutul de 400.000 de dolari.

În cazul în care suma pe care investitorul o primește în chirie scade și ea, rezultatul ar putea fi implicit pentru proprietate. Dacă investitorul folosește fluxul de numerar din acea proprietate pentru a plăti ipoteca asupra altor proprietăți, pierderea veniturilor ar putea produce un efect domino care se poate încheia cu un întreg portofoliu în executarea silită peste un împrumut rău pe o proprietate.

Evitarea riscurilor de levier

Acum, că ați aflat despre noțiunile de bază ale valorificării proprietate imobiliara La fel ca și unele dintre capcanele, s-ar putea să credeți că este imposibil să obțineți o revenire bună folosind această tehnică. Nu vă faceți griji - este doar o chestiune de a folosi bunul simț. La fel ca orice investiție, imobiliarul vine cu risc. Deși puteți utiliza pârghia în avantajul dvs., există câteva lucruri cheie pe care doriți să le asigurați că evitați să vă oferiți un avantaj mai bun pe piață.

În primul rând, nu presupuneți ce se va întâmpla înainte să se întâmple. Nu puteți folosi întotdeauna performanța anterioară ca indicator al ceea ce se va întâmpla în viitor - în special cu piața imobiliară. Dacă vedeți că valorile proprietăților au crescut într-o anumită zonă cu 5% până la 10% într-o anumită perioadă de timp, asta nu înseamnă că vor continua pe aceeași cale.

Apoi, bugetează-te în consecință și știi în ce intri. Dacă puneți jos un scăzut acont, valoarea împrumutului dvs. va fi mai mare. Asta înseamnă că va trebui să efectuați o plată mai mare a ipotecii. Poate că va trebui să țineți cont de ratele mai scăzute ale posturilor vacante, cu atât mai dificil economie, chiriași răi - toate acestea vor cădea peste tine. În cele din urmă, sunteți încă responsabil pentru plata ipotecii, deci trebuie să vă asigurați că vă puteți menține pe linia de plutire în orice situație.

Linia de fund

Imaginile unor astfel de achiziții cu pârghie le aduc în minte cele din noaptea târziu reclame publicitare unde vânzătorii care vorbesc fără probleme sugerează că puteți câștiga milioane de dolari cumpărând proprietăți fără bani în jos. Deși este posibil, nu vă recomandăm să mergeți pe acest traseu.

Din fericire, nu trebuie. Există modalități mai puțin exotice de a utiliza efectul de levier, care vă permit să cumpărați bunuri imobiliare cu o sumă relativ mică în jos - chiar și fără bani deloc. De fapt, deși s-ar putea să nu se gândească la asta ca la pârghie, majoritatea oamenilor o fac dacă își fac o ipotecă atunci când cumpără o casă. Aceștia rambursează împrumutul pe o perioadă de ani sau decenii, în timp ce se bucură de utilizarea proprietății. Morala poveștii este că pârghia este un instrument comun care funcționează bine - atunci când este utilizat cu prudență.