5 moduri de a evalua o proprietate de închiriere imobiliară

Există mai multe întrebări pe care investitorii trebuie să le pună singuri atunci când vine vorba de investirea banilor lor câștigați din greu. Cât va reveni investiția? Cat costa? Dar, mai important, investitorii ar trebui să fie preocupați de valoarea sa. Acest lucru este valabil mai ales atunci când aveți în vedere achiziționarea unei investiții imobiliare.

Venituri din investiții imobiliare este la un nivel istoric. Chiriile oferă o sursă tot mai mare de venituri, și este un mod constant de a câștiga bani. Dar, înainte de a intra în jocul de închiriere imobiliară, cum se poate face evaluări?

Citiți mai departe pentru a afla câteva dintre cele mai comune moduri de a evalua proprietatea de închiriat la nivel înalt.

1. Abordarea comparativă a vânzărilor

The abordare comparativă a vânzărilor (SCA) este una dintre cele mai recunoscute forme de evaluare imobiliare rezidențiale. Este metoda cea mai utilizată de evaluatori și agenții imobiliari atunci când evaluează proprietățile.

Această abordare este pur și simplu o comparație a caselor similare care s-au vândut sau au închiriat local într-o anumită perioadă de timp. Majoritatea investitorilor vor dori să vadă un SCA într-un interval de timp semnificativ pentru a obține orice tendințe potențial emergente.

SCA se bazează pe atribute sau caracteristici pentru a atribui o valoare relativă a prețului. Aceste valori se pot baza pe anumite caracteristici, cum ar fi numărul de dormitoare și băi, garaje și / sau alee, piscine, punți, șeminee - orice face ca o proprietate să fie unică și demn de remarcat.

Prețul pe picior pătrat este o metrică obișnuită și ușor de înțeles pe care toți investitorii o pot folosi pentru a stabili unde se află proprietatear trebui valorificat. Cu alte cuvinte, dacă o casă de oraș de 2.000 de metri pătrați închiriază pentru 1 USD / picior pătrat, investitorii pot vă așteptați în mod rezonabil la venituri în acel stadion, cu condiția să funcționeze case de oraș comparabile din zonă și asta.

Exemplu de abordare comparativă a vânzărilor

Rețineți că SCA este oarecum generic - adică fiecare casă are o unicitate care nu este întotdeauna cuantificabilă. Cumpărătorii și vânzătorii au gusturi și diferențe unice. SCA este menit să fie o opinie de bază sau o opinie rezonabilă și nu un predictor perfect sau evaluare instrument pentru imobiliare. Este, de asemenea, o metodă care ar trebui utilizată pentru a se compara cu case relativ similare.

Deci, nu funcționează dacă veți aprecia proprietatea care vă interesează, care este de 2.000 de metri pătrați cu un garaj, piscină, șase dormitoare și cinci băi complete cu o altă proprietate care are jumătate din numărul de dormitoare, fără piscină și are doar 1.200 de metri pătrați.

De asemenea, este important ca investitorii să utilizeze un certificat evaluator sau agent imobiliar la solicitarea unui analiza comparativă a pieței. Acest lucru diminuează riscul de evaluări frauduloase, care a devenit răspândit în timpul crizei imobiliare din 2007.

2. Modelul de stabilire a prețului activelor de capital

The modelul de stabilire a prețurilor activelor de capital (CAPM) este un instrument de evaluare mai cuprinzător. CAPM introduce conceptele de risc și cost de oportunitate, deoarece se aplică investițiilor imobiliare.

Acest model analizează potențialul randamentul investițiilor (ROI) derivat din venituri din chirii și îl compară cu alte investiții care nu prezintă risc, cum ar fi United Obligațiuni de trezorerie ale statelor sau forme alternative de investiții în imobiliare, cum ar fi trusturi de investiții imobiliare (REIT).

Pe scurt, dacă rentabilitatea așteptată a unei investiții fără risc sau garantată depășește potențialul ROI din venitul din chirii, pur și simplu nu are sens financiar să-ți asumi riscul de proprietate din închiriere. În ceea ce privește riscul, CAPM ia în considerare riscurile inerente ale chiriei proprietate reală.

Factori de risc

De exemplu, toate proprietățile de închiriere nu sunt aceleași. Locația și vârsta proprietății sunt considerente cheie. Închirierea unor proprietăți mai vechi înseamnă că proprietarii vor suporta probabil mai mult cheltuieli de întreținere.

Proprietatea de închiriat într-o zonă cu criminalitate ridicată va necesita probabil mai multe măsuri de siguranță decât închirierea într-o comunitate închisă.

Acest model sugerează luarea în considerare a acestor riscuri înainte de a lua în considerare investiția dvs. sau atunci când stabiliți o structură a prețurilor de închiriere. CAPM vă ajută să determinați ce rentabilitate meritați pentru că vă puneți banii în pericol.

3. Abordarea veniturilor

Abordarea veniturilor se concentrează pe veniturile potențiale pentru proprietatea închiriată randamente relativ la investiția inițială. Abordarea veniturilor este folosită frecvent pentru proprietate comerciala investind.

The abordarea veniturilor se bazează pe determinarea anualei rata de capitalizare pentru o investiție. Această rată este venitul anual proiectat din multiplicatorul brut al chiriei împărțit la valoarea curentă a proprietății. Deci, dacă o clădire de birouri costă 120.000 USD pentru achiziționare și venitul lunar preconizat din închirieri este 1.200 dolari, rata anuală de capitalizare preconizată este: 14.400 (1.200 dolari x 12 luni) ÷ 120.000 dolari = 0,12 sau 12%

Acesta este un model foarte simplificat, cu câteva ipoteze. Mai mult ca sigur, există cheltuielile cu dobânzile pe o ipotecă. De asemenea, veniturile din închirieri viitoare pot fi mai mult sau mai puțin valoroase peste cinci ani decât sunt astăzi.

Mulți investitori sunt familiarizați cu Valoarea actuală netă de bani. Aplicat imobiliar, acest concept este, de asemenea, cunoscut sub numele de flux de numerar actualizat. Dolarii primiți în viitor sunt supuși riscului inflaționist și deflaționist și sunt prezentați în termeni actualizați pentru a contabiliza acest lucru.

4. Abordarea multiplicatorului chiriei brute

Abordarea multiplicatorului chiriei brute (GRM) apreciază o proprietate de închiriere pe baza cantității de chirie pe care un investitor o poate colecta în fiecare an. Este o modalitate rapidă și ușoară de a măsura dacă o proprietate merită investiția. Aceasta, desigur, este înainte de a lua în considerare orice taxe, asigurare, utilități și alte cheltuieli asociate proprietății, deci ar trebui luate cu un bob de sare.

Deși poate fi similară cu abordarea veniturilor, abordarea multiplicatoare a chiriei brute nu folosește venitul net din exploatare ca rată a plafonului, ci în schimb chiria brută.

Rata plafonului multiplicatorului chiriei brute este mai mare decât una, în timp ce rata plafonului pentru abordarea venitului este o valoare procentuală. Pentru a obține o comparație între mere și mere, ar trebui să vă uitați la GRM-urile și veniturile din închirieri ale altor proprietăți similare cu cea care vă interesează.

Exemplu de abordare multiplicatoare a chiriei brute

Să presupunem că o proprietate comercială vândută în cartierul pe care îl căutați este de 500.000 USD, cu un venit anual de 90.000 USD. Pentru a calcula valoarea sa GRM, împărțim prețul de vânzare la venitul anual din închiriere: 500.000 $ ÷ 90.000 $ = 5,56.

Puteți compara această cifră cu cea pe care o priviți, atâta timp cât îi cunoașteți venitul anual din chirie. Puteți afla valoarea sa de piață înmulțind GRM cu venitul său anual. Dacă este mai mare decât cea vândută recent - adică. pentru 500.000 de dolari - s-ar putea să nu merite, deci gândiți-vă mai departe.

5. Abordarea costurilor

The abordarea costurilor pentru a evalua proprietățile imobiliare, proprietatea merită doar pentru ce poate fi folosită în mod rezonabil. Se estimează prin combinarea valoarea terenului și valoarea depreciată a oricăror îmbunătățiri.

Evaluatorii din această școală susțin adesea cea mai bună și cea mai bună utilizare pentru a rezuma abordarea costurilor pentru proprietatea imobiliară. Este frecvent folosit ca bază pentru a valorifica terenul liber.

De exemplu, dacă sunteți un dezvoltator de apartamente care doresc să cumpere trei acri de teren într-o zonă sterpă pentru a le transforma condominii, valoarea acelui teren se va baza pe cea mai bună utilizare a acelui teren. Dacă terenul este înconjurat de câmpuri petroliere și cea mai apropiată persoană locuiește la 20 de mile distanță, cea mai bună utilizare și, prin urmare, cea mai mare valoare a proprietății respective nu este convertirea în apartamente, ci posibil extinderea drepturilor de foraj pentru a găsi mai multe ulei.

Un alt argument pentru cea mai bună utilizare are legătură cu proprietatea zonare. Dacă proprietatea potențială nu este zonată în scopuri rezidențiale, valoarea acesteia este redusă, deoarece dezvoltatorul va suporta costuri semnificative pentru a fi reparat. Această abordare este considerată cea mai fiabilă atunci când este utilizată pe structuri mai noi și mai puțin fiabilă pentru proprietățile mai vechi. Este adesea singura abordare fiabilă atunci când se analizează proprietăți de utilizare specială.

Linia de fund

Nu există o singură modalitate de a determina valoarea unei proprietăți închiriate. Majoritatea investitorilor serioși analizează componentele tuturor acestor metode de evaluare înainte de a lua decizii de investiții cu privire la proprietățile de închiriere. Învățarea acestor concepte introductive de evaluare ar trebui să fie un pas în direcția cea bună pentru a intra în jocul de investiții imobiliare.

Apoi, după ce ați găsit o proprietate care vă poate aduce o sumă favorabilă de venit, găsiți o rată a dobânzii favorabilă pentru noua dvs. proprietate folosind un calculator de credit ipotecar. Utilizarea acestui instrument vă va oferi, de asemenea, cifre mai concrete cu care să lucrați atunci când evaluați o proprietate de închiriere posibilă.