Cum afectează ratele dobânzii asupra valorilor proprietății

Ratele dobânzilor au un efect profund asupra valorii producătorului de venituri proprietate imobiliara— La fel ca în cazul oricărui alt vehicul de investiții. Acest lucru este valabil mai ales în ceea ce privește ratele la bursele interbancare și bonuri de tezaur (Facturi T). Deoarece influența lor asupra capacității unui individ de a cumpăra proprietăți rezidențiale (prin creșterea sau scăderea costului ipotecii capital) este atât de profundă, încât mulți oameni presupun incorect că singurul factor decisiv în evaluarea imobiliară este actualul rata ipotecii.

Dar ratele ipotecare sunt doar un factor legat de dobândă care influențează valorile proprietăților. Deoarece ratele dobânzilor afectează și fluxurile de capital, cerere și ofertă pentru capital și pentru investitori ratele de rentabilitate în ceea ce privește investițiile, ratele dobânzilor determină prețurile proprietăților într-o varietate de moduri.

Fundamente de evaluare

Valorile imobilelor sunt, în general, influențate de cererea și oferta de proprietăți, precum și de costul de înlocuire al dezvoltării de noi proprietăți. Dar evaluarea are mai mult de atât, mai ales când luați în considerare modul în care ratele dobânzilor, fluxurile de capital și ratele de finanțare influențate de guvern afectează valorile proprietăților. Pentru a înțelege aceste dinamici, este important să aveți o înțelegere de bază a abordarea veniturilor— Cea mai comună tehnică de evaluare pentru investitori. Abordarea veniturilor - oferită de evaluatori de proprietăți comerciale și de subscriitori pentru investiții garantate cu proprietăți imobiliare - este foarte similară cu flux de numerar actualizat analiza efectuată asupra investițiilor de capitaluri proprii și obligațiuni.

Evaluarea începe cu prognoză venituri din proprietate, care ia forma anticipate plăți de leasing sau, în cazul hotelurilor, ocuparea anticipată înmulțită cu costul mediu pe cameră. După contabilizarea tuturor costurilor la nivel de proprietate, analistul ajunge la venitul operațional net (NOI) sau fluxul de numerar care rămâne după toate cheltuielile de funcționare.

Prin scăderea oricărui asociat costuri capitale, capital de investiții pentru întreținerea sau repararea proprietății și alte cheltuieli nespecifice de la NOI, ajungem la fluxul de numerar net (NCF). Deoarece proprietățile nu rețin, de obicei, numerar sau nu au un cont declarat Politica dividendelor, NCF este egal cu numerarul disponibil investitorilor - la fel ca numerarul din dividende - care este utilizat pentru evaluarea capitalului propriu sau venit fix investiții. Prin capitalizarea dividendelor sau prin actualizarea fluxului de numerar (inclusiv orice valoare reziduală) pentru o anumită perioadă de investiții, se determină valoarea proprietății.

Fluxurile de capital

Ratele dobânzii pot afecta în mod semnificativ costurile de finanțare și ratele ipotecare, care afectează costurile la nivel de proprietate și, prin urmare, valorile. Cu toate acestea, oferta și cererea de capital și investițiile concurente au cel mai mare impact asupra ratele de rentabilitate necesare (RRR) și valorile investițiilor. Dupa cum Consiliul Rezervei Federale a îndepărtat focalizarea de la politică monetară și mai mult spre gestionarea ratelor dobânzii ca modalitate de stimulare a economiei sau de evitare a inflației, politica sa a avut un efect direct asupra valorii tuturor investițiilor.

La fel de ratele de schimb interbancare scade, costul fondurilor este redus, iar fondurile curg în sistem. În schimb, atunci când ratele cresc, disponibilitatea fondurilor scade. În ceea ce privește proprietățile imobiliare, modificările ratelor creditelor interbancare fie adaugă, fie reduc cantitatea de capital disponibil pentru investiții. Suma capitalului și costul capitalului afectează atât cererea, cât și oferta - adică banii disponibili pentru achiziții și dezvoltare imobiliară. De exemplu, atunci când disponibilitatea de capital este redusă, furnizorii de capital tind să împrumute mai puțin ca procent din valoare intrinsecă, sau nu la fel de mult până la stiva de capital. Acest lucru înseamnă că împrumuturile se fac la rapoarte mai mici între împrumuturi și valori (LTV), reducând astfel fluxurile de numerar pârghiate și valorile proprietăților.

Aceste modificări ale fluxurilor de capital pot avea, de asemenea, un impact direct asupra dinamicii cererii și ofertei pentru o proprietate. Costul capitalului și disponibilitatea capitalului afectează oferta prin furnizarea de capital suplimentar pentru dezvoltarea proprietății și, de asemenea, influențează populația potențialilor cumpărători care caută oferte. Acești doi factori funcționează împreună pentru a determina valorile proprietății.

Tarife de reducere

Cel mai evident impact al ratelor dobânzii asupra valorilor imobiliare este vizibil în derivarea ratelor de actualizare sau de capitalizare. The rata de capitalizare poate fi privit ca o rată de dividend necesară pentru un investitor, în timp ce a procent de reducere este egal cu cerințele de rentabilitate totală ale unui investitor. K indică de obicei RRR (rata de rentabilitate necesară), în timp ce rata de capitalizare este egală cu (K-g), unde g este creșterea așteptată a venitului sau creșterea aprecierii capitalului.

Fiecare dintre aceste rate este influențată de ratele dobânzii predominante, deoarece acestea sunt egale cu rata fără riscuri plus a primă de risc. Pentru majoritatea investitorilor, rata fără risc este rata pe Trezoreria SUA. Garantate de creditul guvernului federal, acestea sunt considerate fără riscuri, deoarece probabilitatea de nerambursare este atât de redusă. Deoarece investițiile cu risc mai mare trebuie să obțină un randament considerabil mai mare pentru a compensa riscul suplimentar suportat, atunci când determină ratele de actualizare și ratele de capitalizare, investitorii adaugă o primă de risc la rata fără risc pentru a determina the randamente ajustate la risc necesare pentru fiecare investiție luată în considerare.

Deoarece rata de actualizare (K) este egală cu rata fără risc plus un risc premium, rata de capitalizare este egală cu rata fără riscuri plus o primă de risc, mai puțin creșterea anticipată (g) a venitului. Deși primele de risc variază ca urmare a cererii și ofertei și a altor factori de risc de pe piață, ratele de actualizare vor varia din cauza modificărilor ratelor dobânzii care le compun. Atunci când crește rentabilitatea necesară a investițiilor concurente sau substitutive, scad valorile imobiliare; invers, când ratele dobânzilor scad, prețurile imobiliare cresc.

Linia de fund

Este important să ne concentrăm asupra ratelor ipotecare, deoarece acestea au o influență directă asupra prețurilor imobiliare. Dacă sunteți un potențial proprietar sau investitor imobiliar, o modalitate ușoară de a cerceta ratele dobânzii actuale este să folosiți un calculator de credit ipotecar.

Acestea fiind spuse, este important să rețineți că schimbarea ratelor dobânzii afectează numeroase aspecte a imobilelor. Dincolo de prețul noii dvs. locuințe, ratele dobânzilor afectează și disponibilitatea de capital și cererea de investiții. Aceste fluxuri de capital influențează cererea și oferta de proprietăți și, ca urmare, afectează prețurile proprietăților.

De asemenea, ratele dobânzii afectează, de asemenea, rentabilitatea investițiilor substitutive, iar prețurile se modifică pentru a rămâne în concordanță cu risc inerent în investiții imobiliare. Aceste modificări ale ratelor de rentabilitate necesare pentru imobiliare variază, de asemenea, în perioadele de destabilizare pe piețele de credit. Pe măsură ce investitorii prevăd o creștere variabilitate la ratele viitoare sau la o creștere a riscului, primele de risc se lărgesc, punând o presiune mai scăzută asupra prețurilor proprietăților.