Определение облигаций жилищно-коммунального хозяйства

Что такое облигации жилищных властей?

Облигации жилищных властей, или жилищные облигации, выпускаются государственным или местным правительственным учреждением для помощи в финансировании строительства или восстановления доступного арендного жилья. В рамках определенных программ доходы от таких облигаций также могут использоваться, чтобы помочь людям с низкими доходами приобрести дома. Проценты, полученные инвесторами по облигациям жилищного управления, освобождены от федеральных налогов, а также могут быть освобождены от уплаты налогов штата и местных властей. подоходный налог.

Как большинство муниципальные облигацииоблигации жилищно-коммунального хозяйства исторически рассматривались как очень безопасные инвестиции. В этом случае облигации поддерживаются федеральным правительством, которое рассматривает их как средство поощрения строительства жилья для людей с низкими доходами.

Общие сведения об облигациях жилищных властей

Муниципальные власти могут выпускать долговые обязательства в форме облигаций для привлечения капитала для финансирования проектов. Два типа муниципальных облигаций: общее обязательство облигации и доходные облигации. Выплата процентов и погашение основного долга по облигации с общим обязательством (GO) финансируется из финансовой казны правительства штата или местного самоуправления.

Эти облигации поддерживаются полная вера и кредит муниципального правительства, которое может иметь право увеличивать налоги для выполнения своих платежных обязательств по облигации GO. С другой стороны, платежные обязательства по доходной облигации поддерживаются прогнозируемым потоком доходов проекта, для которого была выпущена облигация. Одной из форм доходной облигации является жилищная облигация.

Государственные и местные органы власти выпускают жилищные облигации для финансирования строительства или восстановления доступного арендного жилья. В дополнение к погашению основной суммы облигации государство или местность должны выплачивать проценты на заемные деньги. В виде облигации частной деятельности (ЧОБ) жилищные облигации могут выпускаться от имени квалифицированных коммерческих и некоммерческих застройщиков для финансирования проектов многоквартирных домов и домов престарелых с низким доходом.

Кроме того, поступления от жилищных облигаций также могут быть выпущены для предоставления недорогого ипотечного финансирования семьям или частным лицам с низким доходом, чтобы они могли приобрести дом. Ипотека, предоставляемая через жилищные облигации, предназначена только для тех, кто впервые покупает жилье и зарабатывает не больше, чем средний доход по региону. Кроме того, цена дома, приобретенного по ипотеке жилищных облигаций, ограничена 90% от средней покупной цены площади.

Особые соображения

Жилищные облигации обычно имеют низкие процентные ставки и могут быть выпущены либо с фиксированной, либо с фиксированной ставкой. обязательство до востребования с переменной процентной ставкой (VRDO). Основная сумма и процентные платежи держателям облигаций производятся за счет выплат по закладным и доходов от инвестиций.

Выплаты по ипотеке заемщиками собираются управляющим жилищной облигации, который инвестирует средства в краткосрочные инвестиции до установленного времени для выплаты процентов держателям облигаций. Фактически, выплаты по жилищным облигациям обеспечиваются своевременной и последовательной выплатой процентов и погашением основной суммы основной ипотечной ссуды заемщиками.

Жилищные облигации выгодны как государству, так и частным инвесторам. С одной стороны, государство получает доступ к большому количеству дешевого финансирования. С другой стороны, налоговые преимущества, предлагаемые жилищными облигациями, очень привлекательны для тех, кто находится в верхних налоговых категориях.

Для инвесторов проценты, выплачиваемые по жилищным облигациям, освобождаются от федерального, а иногда и государственного подоходного налога. Чем выше предельная ставка налога, тем ценнее освобождение от налога на жилищные облигации. Хотя инвесторы подчиняются альтернативный минимальный налог (AMT) могут облагаться налогами, освобождение означает, что инвесторы с высокими федеральными налогами получают выгоду от доходных и других муниципальных облигаций. Это налоговое освобождение помогает компенсировать низкую процентную ставку по облигациям.

Федеральный налоговые льготы на жилье для малоимущих являются еще одним источником капитала, который может использоваться вместо или в дополнение к жилищным облигациям для финансирования проектов доступного жилья. Эти кредиты представляют собой невозмещаемые федеральные налоговые льготы для части процентов по ипотеке, которые квалифицированные покупатели жилья выплачивают каждый год.

Поскольку они влекут за собой государственный долг, продажа облигаций жилищного управления иногда требует одобрения местных избирателей. Например, в 2018 году избиратели в Калифорнии одобрили избирательные бюллетени по продаже облигаций жилищного управления на 4 миллиарда долларов для финансирования программ для жителей с низкими доходами, ветеранов и сельскохозяйственных рабочих.