Что такое ускоренная амортизация?

Что такое ускоренная амортизация?

Ускоренная амортизация - это процесс, с помощью которого залогодатель производит дополнительные платежи в счет основной суммы ипотеки. При ускоренной амортизации заемщику разрешается добавлять доплаты к своим ипотечный кредит счет для погашения ипотеки до даты погашения кредита. Преимущество ускоренной амортизации заключается в том, что она снижает общие процентные платежи, выплачиваемые заемщиком в течение срока действия ссуды. И, конечно, раньше погашает долг.

Ускоренную амортизацию не следует путать с ускоренная амортизация, который является методом учета для признания снижения стоимости объекта основных средств в течение срока его полезного использования.

Как работает ускоренная амортизация

Домашняя ипотека - это разновидность амортизированная ссуда, что означает, что заемщик погашает ссуду регулярными платежами (обычно ежемесячно) в течение определенного периода времени. Эти платежи состоят из основной суммы иинтерес.

Первоначально большая часть платежей заемщика пойдет на выплату начисленных процентов по ссуде, а меньшая часть каждого платежа пойдет на выплату главный. Со временем это соотношение изменится на противоположное, и большая часть платежа заемщика пойдет на выплату основной суммы долга, а меньшая часть - на проценты.

При получении ссуды ипотечный кредитор предоставляет заемщику график амортизации. В этой таблице показано, какая часть ежемесячного платежа заемщика будет зачисляться на основную сумму долга, а какая - на проценты до погашения ссуды.

При ускоренной амортизации заемщик будет производить дополнительные выплаты по ипотеке сверх того, что указано в графике погашения. Заемщик может ускорить погашение кредита, увеличив сумму каждого платежа или увеличив частоту платежей (двухнедельная ипотека являются типичным примером). Дополнительный ускоренные выплаты идти непосредственно на уменьшение основной суммы кредита, что, в свою очередь, снижает непогашенный остаток и сумму, причитающуюся по будущим выплатам процентов.

Пример ускоренной амортизации

Допустим, у Эми есть ипотечный кредит с первоначальной суммой кредита в 200 000 долларов под фиксированную процентную ставку 4,5% на 30 лет. Ежемесячный платеж, состоящий из основной суммы и процентов, составляет 1 013,37 долларов США. Увеличение платежа на 100 долларов в месяц приведет к 25-летнему периоду выплаты ссуды вместо первоначальных 30 лет, что позволит Эми сэкономить пять лет процентов.

Преимущества ускоренной амортизации

Принятие стратегия ускоренной амортизации имеет несколько плюсов для заемщиков.

Самым очевидным является то, что это сокращает срок ссуды, а это означает, что вы быстрее выберетесь из долгов. В частности, ускоренная выплата ипотеки уменьшает основную сумму кредита, что означает, что ваша капитал (доля собственности) в доме также увеличивается быстрее. Это увеличивает вашу чистую стоимость и часто улучшает ваш кредитный рейтинг.

Кроме того, ускоренная амортизация уменьшает общую сумму дополнительных процентов, которые несет заемщик. Как правило, чем дольше длится кредит, тем больше вы платите процентов. Хотя сама процентная ставка не меняется, уменьшая основную сумму, вы уменьшаете общую сумму процентов, взимаемых по этой основной сумме, - экономя деньги в долгосрочной перспективе.

Ограничения ускоренной амортизации

Есть причины, по которым может не иметь смысла выплачивать ипотечный долг досрочно. Самая важная причина заключается в том, что процент по ипотечному долгу налоговый вычетв соответствии с налоговым кодексом США. Любой, кто берет ипотеку в период с декабря по декабрь. 15 декабря 2017 г. 31 января 2025 года, может вычесть проценты по ипотеке в размере до 750 000 долларов или 375 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих отдельную декларацию. В то время как все меньше американских домовладельцев предпочитают требовать удержания чем в прошлом, для некоторых домовладельцев это дает значительную экономию налогов. Выплатив досрочно ипотеку, эти домовладельцы могут увеличить размер подоходного налога, который они должны.

В таком сценарии домовладельцам может иметь смысл использовать средства, которые они бы использовали для ускоренной амортизации, для инвестирования в пенсионный фонд или фонд колледжа. Такой фонд будет приносить доход при сохранении налоговых преимуществ удержание процентов по ипотеке. Однако очень состоятельные покупатели, у которых уже есть достаточные пенсионные фонды и достаточный капитал для других инвестиций, могут захотеть досрочно выплатить свои ипотечные кредиты.

Особые соображения

Домовладельцы в США обычно берут 30-летний фиксированная процентная ставка ипотека, обеспеченная самим имуществом. Продолжительность ссуды и тот факт, что процентная ставка не меняется, означает, что заемщики в Соединенных Штатах обычно платят более высокую процентная ставка по их кредитам, чем у заемщиков в других странах, например, в Канаде, где процентная ставка по ипотеке обычно сбрасывается каждые пять годы.