Ипотека с регулируемой процентной ставкой 2/28 (2/28 ARM) Определение

Что такое ипотека с регулируемой ставкой 2/28 (2/28 ARM)?

Ипотека с регулируемой процентной ставкой 2/28 (2/28 ARM) - это тип 30-летнего жилищного кредита с начальным двухлетним периодом фиксированной процентной ставки. По истечении этого двухлетнего периода ставка будет плавающей на основе индексная ставка плюс поле.

Первоначальная ставка дразнилки обычно ниже средней ставки обычных ипотечных кредитов, но впоследствии регулируемая ставка может значительно вырасти. Поскольку банки не зарабатывают много денег на первоначальной ставке тизеров, 2/28 ARM включают в себя огромные штрафы за предоплату в течение первых двух лет.

Понимание ипотеки с регулируемой процентной ставкой 2/28

2/28 ARM стали популярными во время бума на рынке недвижимости в начале 2000-х, когда рост цен привел к обычная ипотека платежи недоступны для многих покупателей. Например, обычная 30-летняя ипотека на 300 000 долларов будет предусматривать ежемесячные выплаты в размере 1 610 долларов. Но для ARM 2/28 с первоначальной ставкой тизера 3% потребуются ежемесячные платежи всего в 1265 долларов.

Существуют и другие структуры ARM, такие как 5/1, 5/5 и 5/6 рук, которые включают пятилетний вводный период, за которым следует корректировка ставок каждые пять лет или каждые шесть месяцев, соответственно. Примечательно, что 15/15 ARM корректируются один раз через 15 лет, а затем остаются фиксированными на оставшуюся часть кредита. Менее распространены 2/28 и 3/27 ARM. В первом случае фиксированная процентная ставка применяется только в течение первых двух лет, за которыми следуют регулируемые ставки в течение 28 лет; в последнем случае фиксированная ставка рассчитана на три года с корректировками в каждый из следующих 27 лет. В этих случаях ставки корректируются каждые полгода.

Возможные ловушки 2/28 ARM

Потенциальная загвоздка ипотеки с регулируемой процентной ставкой 2/28 состоит в том, что через два года ставка корректируется каждые шесть месяцев, обычно в сторону увеличения, на маржу ARM сверх индексной ставки, такой как Лондонская межбанковская ставка предложения (ЛИБОР). 2/28 ARM имеют некоторые встроенные функции безопасности, такие как верхний предел процентной ставки на протяжении всего срока и ограничения на то, насколько ставка может увеличиваться или уменьшаться с каждым периодом. Но даже с ограничениями домовладельцы могут столкнуться с ошеломляющими всплесками платежей на нестабильных рынках.

В приведенном выше примере для 30-летнего кредита ARM 2/28 на сумму 300 000 долларов США, если по прошествии двух лет LIBOR составит 2,7, а маржа - 1,5, процентная ставка увеличится на 4,2 процента до 7,2 процента. Эта ставка в 7,2% может быть намного выше нынешних обычных ставок по ипотечным кредитам. Ежемесячный платеж домовладельца увеличится в одночасье более чем на 60% до 2036 долларов.

Многие домовладельцы во время бума не понимали, как, казалось бы, небольшое повышение ставок могло резко увеличить их ежемесячный платеж. И даже те, кто полностью осознавал риски, рассматривали 2/28 ARM как средство краткосрочного финансирования. Идея заключалась в том, чтобы воспользоваться низкой ставкой-тизером, а затем через два года рефинансировать либо обычную ипотеку, либо, если их кредит был недостаточен для этого, новую регулируемую ипотеку. И, учитывая резкий скачок цен на недвижимость, погасить долг в будущем. Для многих это имело определенный смысл, поскольку, в конце концов, собственный капитал заемщика быстро рос.

Проблема возникла с крах рынка в 2008. Стоимость домов резко упала. Многие владельцы 2/28 ARM оказались не в состоянии рефинансировать, производить платежи или продавать свои дома на сумму непогашенной ссуды. Множество случаев потери права выкупа заложенного имущества привели к ужесточению кредитных стандартов. Сегодня банки более тщательно оценивают способность заемщика производить платежи с регулируемой процентной ставкой.