Определение и формула отношения кредита к стоимости (LTV)

Что такое соотношение кредита к стоимости (LTV)?

Отношение кредита к стоимости (LTV) - это оценка кредитного риска, которую финансовые учреждения и другие кредиторы изучают перед одобрением ипотеки. Обычно оценки ссуд с высоким коэффициентом LTV считаются ссудами с более высоким риском. Таким образом, если ипотека одобрена, процентная ставка по кредиту будет выше.

Кроме того, кредит с высоким коэффициентом LTV может потребовать от заемщика покупки ипотечное страхование для компенсации риска кредитору. Этот вид страхования называется частным ипотечным страхованием (PMI).

Ключевые выводы

Отношение ссуды к стоимости (LTV) - это часто используемое соотношение в ипотечном кредитовании для определения суммы, необходимой для внесения авансового платежа, и того, будет ли кредитор предоставлять кредит заемщику.
Большинство кредиторов предлагают соискателям ипотечных кредитов и жилищного капитала самую низкую возможную процентную ставку, когда отношение суммы кредита к стоимости составляет 80% или ниже.

instagram viewer

Возможные ипотечные программы Fannie Mae's HomeReady и Freddie Mac's Home для заемщиков с низкими доходами разрешить коэффициент LTV на уровне 97% (3% первоначальный взнос), но требовать ипотечное страхование, пока коэффициент не упадет до 80%.

Понимание отношения кредита к стоимости (LTV)

Заинтересованные покупатели могут легко рассчитать коэффициент LTV дома. Это формула:

$\begin{matrix} Л. Т. В. р. а. т. я. о. = \frac{М. А.}{А. П. В.} \\ куда: \\ М. А. = Сумма ипотеки. \\ А. П. В. = Оценочная стоимость недвижимости. \end{matrix}$ LТVратяо=АпVMАкуда:MА=Сумма ипотекиАпV=Оценочная стоимость недвижимости

Коэффициент LTV рассчитывается путем деления суммы займа на оценен стоимость имущества, выраженная в процентах. Например, если вы покупаете дом, оцененный в 100 000 долларов США по его оценочной стоимости, и получаете 10 000 долларов США за его оценочную стоимость. авансовый платеж, вы одолжите 90 000 долларов. В результате коэффициент LTV составляет 90% (т. Е. 90 000/100 000).

Определение коэффициента LTV - важный компонент ипотеки андеррайтинг. Может использоваться в процессе покупка дома, рефинансирование текущую ипотеку в новую ссуду или ссуду под накопленные капитал в пределах собственности.

Кредиторы оценивают коэффициент LTV, чтобы определить уровень подверженности риску, который они принимают на себя при андеррайтинге ипотечного кредита. Когда заемщики запрашивают ссуду на сумму, которая равна или близка к оценочной стоимости (и, следовательно, имеет более высокий коэффициент LTV), кредиторы считают, что существует большая вероятность того, что ссуда будет дефолт. Это потому, что в собственности очень мало собственного капитала. В результате в случае потеря права выкупа, кредитору может быть сложно продать дом на сумму, достаточную для покрытия непогашенного остатка по ипотеке и при этом получить прибыль от сделки.

Основными факторами, влияющими на коэффициент LTV, являются размер первоначального взноса, продажная цена и оценочная стоимость недвижимости. Самый низкий коэффициент LTV достигается при более высоком первоначальном взносе и более низкой цене продажи.

Как кредиторы используют LTV

Коэффициент LTV - лишь один из факторов, определяющих право на получение ипотечной ссуды. ссуда под залог собственного капитала, или линия кредита. Однако он может играть существенную роль в процентной ставке, которую заемщик может получить.

Большинство кредиторов предлагают соискателям ипотечных кредитов и жилищного капитала самую низкую возможную процентную ставку, когда их коэффициент LTV составляет 80% или ниже.Более высокий коэффициент LTV не исключает утверждения заемщиками для получения ипотеки, хотя проценты по ссуде могут возрасти по мере увеличения коэффициента LTV. Например, заемщик с коэффициентом LTV 95% может быть одобрен для получения ипотеки. Однако их процентная ставка может быть на полный процентный пункт выше, чем процентная ставка, предоставляемая заемщику с коэффициентом LTV 75%.

Если коэффициент LTV выше 80%, от заемщика может потребоваться покупка частное ипотечное страхование (PMI). Это может добавлять от 0,5% до 1% к общей сумме кредита на годовой основе. Например, PMI со ставкой 1% по ссуде в 100 000 долларов добавит дополнительно 1000 долларов к общей сумме, выплачиваемой в год (или 83,33 доллара в месяц). Выплаты PMI требуются до тех пор, пока коэффициент LTV не станет 80% или ниже. Коэффициент LTV будет уменьшаться по мере того, как вы выплачиваете ссуду, и по мере того, как стоимость вашего дома со временем увеличивается.

В целом, чем ниже коэффициент LTV, тем больше вероятность того, что ссуда будет одобрена, и тем ниже, вероятно, будет процентная ставка. Кроме того, как заемщик, менее вероятно, что вам придется приобретать частную ипотечную страховку (PMI).

Хотя это не закон, что кредиторы требуют, чтобы коэффициент LTV составлял 80%, чтобы заемщики избежали дополнительных затрат на PMI, это практика почти всех кредиторов. Исключения из этого требования иногда делаются для заемщиков с высоким доходом, низким уровнем долга или большим инвестиционным портфелем.

Пример LTV

Например, предположим, что вы покупаете дом стоимостью 100 000 долларов. Однако владелец готов продать его за 90 000 долларов. Если вы вносите авансовый платеж в размере 10 000 долларов, ваша ссуда составляет 80 000 долларов, в результате чего коэффициент LTV составляет 80% (т. Е. 80 000/100 000). Если бы вы увеличили сумму своего первоначального взноса до 15 000 долларов, ваша ипотечная ссуда теперь составляла бы 75 000 долларов. Это сделает ваш коэффициент LTV 75% (то есть 75000/100000).

Варианты правил отношения ссуды к стоимости

В отношении требований к коэффициенту LTV для разных типов ссуд могут применяться разные правила.

Кредиты FHA

Кредиты FHA - это ипотечные кредиты, предназначенные для заемщиков с низким и средним доходом. Они выдаются одобренным FHA кредитором и застрахованы Федеральное жилищное управление (FHA). Ссуды FHA требуют меньшего минимального первоначального взноса и кредитного рейтинга, чем многие обычные ссуды. Кредиты FHA допускают начальный коэффициент LTV до 96,5%, но они требуют Премия по ипотечному страхованию (MIP) это длится до тех пор, пока у вас есть этот заем (независимо от того, насколько низким в конечном итоге станет коэффициент LTV).Многие люди решают рефинансировать свои ссуды FHA, когда их коэффициент LTV достигает 80%, чтобы устранить требование MIP.

Ссуды VA и USDA

Ссуды VA и USDA, доступные действующим и бывшим военным или тем, кто проживает в сельской местности, не требуют частного ипотечного страхования, даже если коэффициент LTV может достигать 100%. Однако ссуды VA и USDA требуют дополнительных комиссий.

Фанни Мэй и Фредди Мак

HomeReady от Fannie Mae и HomeReady от Freddie Mac Возможные ипотечные программы для заемщиков с низким доходом позволяют коэффициент LTV на уровне 97%. Однако они требуют ипотечного страхования, пока коэффициент не упадет до 80%.

Для ссуд FHA, VA и USDA доступны варианты упрощенного рефинансирования. Эти требования отменяют требования к оценке, поэтому коэффициент LTV дома не влияет на ссуду. Для заемщиков с коэффициентом LTV более 100% - также известных как «подводные» или «перевернутые» - Fannie Mae's Также доступны вариант рефинансирования с высокой стоимостью кредита и улучшенное рефинансирование от Freddie Mac. опции.

LTV vs. Комбинированный LTV (CLTV)

В то время как коэффициент LTV отражает влияние одной ипотечной ссуды на покупку недвижимости, коэффициент комбинированная стоимость кредита Коэффициент (CLTV) - это отношение всех обеспеченных кредитов на недвижимость к ее стоимости. Это включает в себя не только первичную ипотеку, используемую в LTV, но также любые вторичные ипотечные кредиты, ссуды или кредитные линии под залог недвижимости или другие залоги. Кредиторы используют коэффициент CLTV для определения риска неисполнения обязательств потенциальным покупателем жилья, когда выдано более одного кредита. используется - например, если у них будет две или более ипотечных ипотечной ссуды, или ипотека плюс ссуда под залог собственного капитала, или кредитная линия. (HELOC). В целом кредиторы готовы предоставлять ссуды с коэффициентом CLTV 80% и выше и заемщикам с высокими кредитными рейтингами. Первичные кредиторы, как правило, более щедры с требованиями CLTV, поскольку это более тщательная мера.

Давайте подробнее рассмотрим разницу. Коэффициент LTV учитывает только первичный баланс ипотечного кредита на дом. Следовательно, если основной баланс по ипотеке составляет 100 000 долларов, а стоимость дома - 200 000 долларов, LTV = 50%.

Однако рассмотрим пример, если у него также есть вторая ипотека в размере 30 000 долларов и HELOC в размере 20 000 долларов. Суммарная стоимость кредита теперь составляет (100 000 долларов США + 30 000 долларов США + 20 000 долларов США / 200 000 долларов США) = 75%; гораздо более высокое соотношение.

Эти комбинированные соображения особенно важны, если залогодержатель не выполняет свои обязательства и противники обращаются взыскание.

Недостатки ссуды на стоимость (LTV)

Главный недостаток информации, которую предоставляет LTV, заключается в том, что она включает только основную ипотеку, которую домовладелец имеет задолженность и не включает в свои расчеты другие обязательства заемщика, такие как вторая ипотека или собственный капитал заем. Таким образом, CLTV является более всеобъемлющим показателем способности заемщика выплатить жилищный заем.